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1、北京眾智集成地產創新機構京科京科北平苑項目推廣策劃案北平苑項目推廣策劃案回到回到客戶客戶源點源點房 子 還 是 賣 給 工 作 在 北 京 的 人回到回到客戶客戶源點源點房 子 還 是 賣 給 工 作 在 北 京 的 人如何如何打動打動客戶客戶找 到 京 北 區 域 的 驅 動 力首先首先我 們 把 目 光 聚 焦北 京“東 南 西 北”的 置 業 特 性首先首先我 們 把 目 光 聚 焦北 京“東 南 西 北”的 置 業 特 性認知：CBD核心商業圈、城市副中心驅動力：人文濃厚 繁華都會 北京后花園東東認知：南城計劃、永定門水岸經濟帶、亦莊總部基地驅動力：政策紅利、自然資源、第二機場南南認知2、：長安街沿線、西山生態資源驅動力：教育資源、歷史文化遺跡、自然資源西西認知：高科技產業、亞奧商圈、山水資源驅動力：風景優美、環境宜居、冬奧前景北北優越的山水資源+科創產業積淀+國家政策京北京北是自然資源匯集之地是自然資源匯集之地城市基建配套的集中之地城市基建配套的集中之地適合居住的宜居之地適合居住的宜居之地所有的目光都投向這里所有的目光都投向這里問題問題有 了 京 北 的 價 值 背 書我 們 進 一 步 發 現 區 域 驅 動 力 的 支 點2008年北京奧運會舉辦，極大提升了北京在基礎設施建設和生態環境方面的建設力度，尤其是空氣指數和交通方面讓人記憶猶新。而2022年冬奧會勢必進一步。在產3、業格局、基礎設施建設和旅游度假等多個方面產生深遠影響。冬奧會敲定北京張家口崇禮張家口崇禮，北京北一度成為全國矚目焦點，投資價值急劇拉升。冬奧盛會紅利冬奧盛會紅利巨大社會影響力，帶來交通、運動、旅游等產業飛升，引爆投資價值巨大社會影響力，帶來交通、運動、旅游等產業飛升，引爆投資價值京張高鐵、冬奧線加持，前所未見的交通大跨越京張高鐵、冬奧線加持，前所未見的交通大跨越京張高鐵又叫京張城際高鐵,預計總投資581581億億元,規劃全長174174公里公里,下花園是冬奧門戶首發冬奧門戶首發站站，同時也是冬奧會的唯一中轉站冬奧會的唯一中轉站，從張家口還是從北京，乘高鐵到崇禮冬奧主賽場，都需要在下花園換乘冬奧4、專列，可以說是一場前所未見的交通大跨越。冬奧會冬奧會 國家級資源配置國家級資源配置 交通蛻變交通蛻變山水資源的豐富，再加上導入產業帶來的人才引入山水資源的豐富，再加上導入產業帶來的人才引入使得下花園的工作與生活達成一種平衡使得下花園的工作與生活達成一種平衡“山水花園，智慧城市”產城融合“山水花園，智慧城市”產城融合主城區發展方向為北擴、南優、中提升下花園打造“四大、兩新、一高”產業布局，即大數據、大健康、大生態、大旅游、新能源、新材料，以及高端制造業。大數據、大健康、大生態、大旅游、新能源、新材料，以及高端制造業。下花園區是京津冀協同發展和京津冀協同發展和20222022年冬奧會重要戰略節點年5、冬奧會重要戰略節點，又是張家口市距北京最近的市轄區距北京最近的市轄區；2225億打造“四園、一港、兩基地、五大領域四園、一港、兩基地、五大領域”的發展版圖，秉承“生態與交通生態與交通”之天賦，打造現代、高新之城；北大金秋北大金秋旗下幼兒園、中學落戶，芳草地、萬象城芳草地、萬象城兩大綜合體規劃落地，北大下花園醫院北大下花園醫院引入，配套愈發完善。“山水花園，智慧城市”發展遠景“山水花園，智慧城市”發展遠景北京半小時北京半小時高效生活圈高效生活圈，度假度假、投資價值凸顯投資價值凸顯北京半小時生活圈北京半小時生活圈京張高鐵與地鐵無縫銜接，北京清河到下花園運行時間30余分鐘，接軌首都半小時生活圈8006、800米高鐵站米高鐵站本案距離下花園北站東南800米，步行5分鐘首都冬奧度假區+高鐵城市+半小時生活圈+山水花園+頂級配套在北京人眼里的下花園在北京人眼里的下花園已然是已然是北京的下花園北京的下花園置業的置業的高光之地高光之地生活在下花園，就是生活在北京更心動的是與北京保持更心動的是與北京保持適宜的距離適宜的距離又與又與精致的生活精致的生活建立親密感建立親密感繼續深入繼續深入有 了 區 域 的 驅 動 力產 品 價 值 力 如 何 打 動 客 戶需 要 對 賣 點 進 行 掃 描稀缺的自然景觀稀缺的自然景觀歷史名山歷史名山雞鳴山下雞鳴山下緣起禪修，登峰而閱浮生半日，孕育藏風聚氣稀缺的自然景觀稀7、缺的自然景觀生態之河生態之河洋河之畔洋河之畔“鏈接世界”，親水而祛世俗鉛華，人杰地靈的臨水圣地豐富的人文景點豐富的人文景點公園公園洋河濕地公園，直線距離約3公里水泉公園，直線距離約2.2公里靜心公園，直線距離約1.6公里4 4A A風景區風景區雞鳴山4A風景區，直線距離約2.3公里人文景觀人文景觀夜間激光秀，直線距離約2.7公里雞鳴驛古城，直線距離約4.8公里北魏石窟，直線距離約2.4公里產 品 價 值 解 碼產 品 價 值 解 碼新中式建筑新中式建筑內斂沉穩，豐華端莊中式園林中式園林一軸四庭院，東方韻味藝術生活館藝術生活館800平米，共兩層，方正儒雅彩虹跑道彩虹跑道800米跑道，激活身心不限8、購，按揭首付不限購，按揭首付20%20%門檻低，置業更輕松運動風尚運動風尚籃球/羽毛球場，趣享運動樂童園樂童園350平米多彩樂童園 釋放天性陽光大草坪陽光大草坪1000平米大草坪，親近自然智慧社區智慧社區人臉識別、視頻監控、遙控門等科技創新四房產品創新四房產品125做到四室兩廳兩衛超大贈送率超大贈送率合院1:1贈送品質高層品質高層高層1梯2戶，精裝修趣350平米多彩樂童園品800平米藝術生活館健800米彩虹跑道籃球/羽毛球場悅1000平米大草坪尊自動遙控門等智能科技品、趣、健、悅、尊品、趣、健、悅、尊五維一體，重構下花園之于北京的生活溫度五維一體，重構下花園之于北京的生活溫度自然、藝術的沉浸式9、情境自然、藝術的沉浸式情境它它 就就 是是這樣的一種生活狀態這樣的一種生活狀態藝術中藝術中 玩味藝術玩味藝術8 0 0 平 米 藝 術 生 活 館，精 神 的 場 域品 鑒 文 墨 詩 書，自 成 生 活 高 格東方中東方中 激賞東方激賞東方一 軸 四 庭 院，風 景 詩 意 蔓 延以 經 典 韻 致，凝 萃 東 方 的 風 雅本真中本真中 回歸本真回歸本真1 0 0 0 平 米 大 草 坪，清 風 陽 光 眷 顧釋 放 內 心 天 性，找 到 與 自 然 的 默 契基于此“自然、藝術、活力、精致自然、藝術、活力、精致”成為產品的印象符號成為產品的印象符號如何建立唯一屬性，進行差異化推廣如何建10、立唯一屬性，進行差異化推廣我們先看看競品說什么我們先看看競品說什么關鍵詞：高鐵 健康 小鎮 宜居 墅居生活碧桂園北京郡碧桂園北京郡關鍵詞：山水資源，小鎮生活，完善配套藍城藍城北京桃李春風北京桃李春風關鍵詞：北京北，山水資源，酒店服務下花園下花園阿爾卡迪亞阿爾卡迪亞關鍵詞：北京距離近，高鐵，院子，自然資源萬科萬科京城上方京城上方下花園，高鐵紅利、生態度假形象已經根深蒂固而且我們也面臨著競品的圍追堵截而且我們也面臨著競品的圍追堵截區域12個項目，貨值2000多套，可謂競爭的紅海本案高層679套，貨值8個億；合院79套，貨值2個億在合院不愁賣的情況下，高層如何跳出包圍圈這是大家共享的資源，無法建立差11、異化這是大家共享的資源，無法建立差異化我們必須找到項目的區隔點，高舉高打獨樹一幟建立本案氣質，與客戶進行高效的對話眾智集成觀點眾智集成觀點以合院的低密形象、藝術意境的打造以合院的低密形象、藝術意境的打造樹立本案的獨特氣質，進而帶動高層的出貨樹立本案的獨特氣質，進而帶動高層的出貨從區位到產品，再到生活方式從區位到產品，再到生活方式,最后到策略定位最后到策略定位形成閉環，這樣就夠了嗎？形成閉環，這樣就夠了嗎？NONO冬奧紅利總會過去，還能吃多久？冬奧紅利總會過去，還能吃多久？度假投資紅利也會攤薄，還能吃多久？度假投資紅利也會攤薄，還能吃多久？一連串的問題會接踵而來，一連串的問題會接踵而來，當沒有紅12、利支撐，銷售驅動力如何來？當沒有紅利支撐，銷售驅動力如何來？我們需要對客戶說什么我們需要對客戶說什么才能夠真正俘獲他們的心才能夠真正俘獲他們的心這需要，發現客戶需求的本質這需要，發現客戶需求的本質再次聚焦客戶再次聚焦客戶找到他們的痛點，也就是我們的賣點找到他們的痛點，也就是我們的賣點堵 在 路 上 的 時 間讓 世 界 變 得 擁 擠 不 堪鋼 筋 叢 林 的 都 市 中呼 吸 不 到 自 然 的 氣 息鴨 梨 山 大 的 工 作找 不 到 可 以 轉 換 的 出 口為 了 夢 想 棲 身 在 小 小 的 房家 的 歸 屬 何 時 能 夠 安 放兩 點 一 線 為 賺 錢 奮 斗北 漂 多 年13、 還 是 兌 現 不 了 安 家 夢汽 車 尾 氣、職 場 斗 爭太 多 的 壓 力 讓 生 活 顯 得 困 乏 無 力那么痛苦，為什么還留在這里那么痛苦，為什么還留在這里因為北京匯聚了全國的核心資源因為北京匯聚了全國的核心資源這里有自己的理想和生活的夢這里有自己的理想和生活的夢打心里喜歡北京，奮斗就是為了扎根打心里喜歡北京，奮斗就是為了扎根然而北京在給與夢想的土壤時然而北京在給與夢想的土壤時對于大多數人生活情感的關照和歸屬仍然缺失對于大多數人生活情感的關照和歸屬仍然缺失客戶臉譜的描摹客戶臉譜的描摹他們希望扎根北京，在北京定居他們害怕被埋沒，在工作中奮斗只為證明自己他們思維活躍，是抖音、微信等14、新媒體重度人群，渴望展示自己他們承受著壓力追夢，更渴望放松身心、歸于自然的生活他們也想逃離繁華的都市，在家里找到生活的詩意精致再加上，據2019前數據顯示北京去年的每人平均收入是67756元依據馬斯諾原理，進入依據馬斯諾原理，進入“情感和歸屬的需要情感和歸屬的需要”人人都希望得到相互的關系和照顧人人都希望得到相互的關系和照顧感情上的需要比生理上的需要來的細致感情上的需要比生理上的需要來的細致感情的幸福體驗來源于什么？時間，還是時間？時間，還是時間？客戶需要的是時間帶來的心靈安撫客戶需要的是時間帶來的心靈安撫而而北京半小時生活圈的難得北京半小時生活圈的難得也是本案帶給客戶也是本案帶給客戶的美好標15、簽的美好標簽一 次 咖 啡 的 時 間就 能 在 山 腳 下 看 水 天 一 色一 回 便 飯 的 時 間就 能 領 略 歷 史 的 人 文 厚 重一 首 歌 的 時 間就 能 在 公 園 聆 聽 鳥 鳴 蟲 吟更重要的是，當景觀與高鐵交匯帶來更迅捷的城市居住體驗帶來更迅捷的城市居住體驗牽引著牽引著生活方式的變革生活方式的變革一 個 打 盹 的 時 間就 能 融 入 北 京 的 繁 華 萬 千一 集 電 視 劇 的 時 間就 能 走 進 故 宮 的 歷 史 之 門一 部 電 影 的 時 間就 能 完 成 從 公 司 到 家 的 二 次 轉 換所以對于本案來說時間拉近的是與北京的距離拉近的是與北16、京的距離更是與詩意生活的距離詩意生活的距離基于客戶的心里訴求對于項目的價值輸出我們還有另外一種“不像廣告的廣告不像廣告的廣告”“鳥道盤空近塞垣，羊河如帶繞山根。”“鳥道盤空近塞垣，羊河如帶繞山根。”這是康熙皇帝康熙皇帝在親臨下花園、攀登雞鳴山時寫下的贊詩。“一峰奇秀高插云，萬馬踏碎青芙蓉。一峰奇秀高插云，萬馬踏碎青芙蓉。桑干黑浪落絕壁，霜凈天澄更覺雄。桑干黑浪落絕壁，霜凈天澄更覺雄。”這是元朝詩人郝經元朝詩人郝經在雞鳴山行詩中的贊美正是悠久的歷史文化造就了下花園奇特的自然景觀和文物古跡自然景觀和文物古跡，也形成了風雅的藝術審美藝術審美這也與本案營造的藝術生活藝術生活不謀而合也促成了我們的大膽突17、破品 流 才 雅 淡，格 致 意 潛 通品 流 才 雅 淡，格 致 意 潛 通 【宋】宋 太 宗 逍 遙 詠 8 0 0 平 米 藝 術 生 活 館自 成 生 活 高 格牧 童 騎 黃 牛，歌 聲 振 林 樾牧 童 騎 黃 牛，歌 聲 振 林 樾 【清】袁 枚 所 見 3 5 0 平 米 多 彩 樂 童 園釋 放 孩 子 天 性運 動 形 軀 四 體 輕，神 魂 必 定 轉 安 寧運 動 形 軀 四 體 輕，神 魂 必 定 轉 安 寧 【宋】宋 太 宗 緣 識 8 0 0 米 彩 虹 跑 道籃 球/羽 毛 球 場草 平 天 一 色，風 暖 燕 雙 高草 平 天 一 色，風 暖 燕 雙 高 【宋18、】李 之 儀 臨 江仙 1 0 0 0 平 米 大 草 坪親 近 自 然從 容 進 退 間，無 一 不 合 宜從 容 進 退 間，無 一 不 合 宜 【唐】韓 愈 送 張 道 士 自 動 遙 控 門 等 智 能 科 技從 容 有 度從客群的洞察，到價值的個性演繹從客群的洞察，到價值的個性演繹本案的物理與精神的訴求也水到渠成本案的物理與精神的訴求也水到渠成物理定位物理定位北京邊北京邊 高鐵旁高鐵旁 花園里花園里推廣語推廣語心儀北京心儀北京 詩意北平詩意北平心儀是扎根北京的夢想心儀是扎根北京的夢想詩意，是本案營造的自然藝術的詩意生活詩意，是本案營造的自然藝術的詩意生活推廣語備選推廣語備選奮斗在北京19、奮斗在北京 生活在北平生活在北平扎根北京扎根北京 根在北平根在北平視覺畫面一視覺畫面一視覺畫面一視覺畫面一視覺畫面一視覺畫面一視覺畫面一視覺畫面一視覺畫面一視覺畫面一視覺畫面一視覺畫面一視覺畫面一視覺畫面一視覺畫面一視覺畫面一視覺畫面一視覺畫面一視覺畫面一視覺畫面一視覺畫面一視覺畫面一視覺畫面二視覺畫面一視覺畫面一視覺畫面一視覺畫面一視覺畫面一視覺畫面一視覺畫面一視覺畫面一視覺畫面一視覺畫面一視覺畫面一視覺畫面一視覺畫面一視覺畫面一視覺畫面一視覺畫面一視覺畫面一視覺畫面一視覺畫面一視覺畫面一公關活動公關活動圍 繞 項 目 傳 遞 的 生 活 氣 質 進 行 整 合舉 辦 針 對 性 強 又 打20、 動 人 心 的 活 動藝鑒藝鑒 傾心傾心京科京科北平苑藝術拍賣會雋永啟幕北平苑藝術拍賣會雋永啟幕邀請書畫界、古董鑒賞、建筑、音樂等大家講解作品理念，拿出作品進行工藝拍賣，詮釋生活的氣質，引發社會的關注。藝術拍賣會藝術拍賣會有愛鄰里有愛鄰里 以和為美以和為美京科京科北平苑鄰里文化節啟動北平苑鄰里文化節啟動 還原睦鄰之好還原睦鄰之好邀請文化界名人講述中國源遠流長的鄰里文化倡導大家鄰里有愛，共享和睦美好的社區生活鄰里文化節鄰里文化節一次幸福的挑戰一次幸福的挑戰京科京科北平苑北平苑“挑戰進北京挑戰進北京”熱力開場熱力開場借助咕咚APP，以北京二環為終點，舉辦一場京北區域到達北京時間的大挑戰凸顯與北京21、的適宜距離、美好，生活的藝術范式挑戰進北京挑戰進北京北平印象北平印象京科京科北平苑光影藝術展暨攝影大賽啟幕北平苑光影藝術展暨攝影大賽啟幕展示民國北京的珍貴的照片，邀請攝影藝術家進行講解并發起一場圍繞項目拍攝的攝影比賽，調動參與的熱情，對北平苑生活的認知攝影藝術大賽攝影藝術大賽新媒體推廣新媒體推廣考 慮 到 客 群 對 新 媒 體 的 偏 好以 創 新 的 新 媒 體 形 式 進 行 推 廣達 成 價 值 高 效 傳 播京城里叫京城里叫“老北京老北京”，五環外叫，五環外叫“中北京中北京”新人叫新人叫“小北京小北京”，有傳統的京話味道，有傳統的京話味道更重要的是通過更重要的是通過IPIP，建立與北22、京的地域關聯，建立與北京的地域關聯讓傳播更為生動、形象讓傳播更為生動、形象“小北京小北京”IP”IP塑造塑造“小北京小北京”IP”IP表情包創意表情包創意以具有懸疑反差懸疑反差的對比方式表明本案與北京緊密關聯北京緊密關聯，生活方式又截然不同造成一種對比的喜劇感對比的喜劇感，形成病毒式傳播病毒式傳播“小北京小北京”IP”IP創意小視頻創意小視頻3030分鐘前分鐘前8080萬只能買一棵樹萬只能買一棵樹3030分鐘后分鐘后這里卻是一片森林這里卻是一片森林3030分鐘前分鐘前8080萬只能買個衛生間萬只能買個衛生間3030分鐘后分鐘后這里卻是一個舒適的家這里卻是一個舒適的家3030分鐘前分鐘前808023、萬只能買一聲嘆息萬只能買一聲嘆息3030分鐘后分鐘后這里卻是一種你期待的生活這里卻是一種你期待的生活定版：心儀北京 詩意北平不再是傳統的項目介紹而是將項目的價值點藏身于故事故事中以一個購房者的自白一個購房者的自白，曲折的購房歷程，講述項目價值以有噱頭又有傳播力噱頭又有傳播力的形式進行輸出售樓處大屏劇本售樓處大屏劇本鏡頭鏡頭畫面畫面內容內容聲效聲效時時間間01近景（低沉）喜歡北京這里有我的夢，卻沒有心中的家302遠景（哀傷）擁堵的人流車流，鋼筋水泥的冰冷203中景（哀傷）在忙碌的工作之余，找不到生活的歸屬2鏡頭鏡頭畫面畫面內容內容聲效聲效時間時間04遠景（歡快）來到北平苑，青山綠水就在眼前20524、近景（舒緩）藝術館里品味書香，大草坪上曬曬太陽北京遺失的美好，都藏在這里306空鏡（激昂）這是我要的北京，這是我要的生活定版：心儀北京心儀北京 詩意北平詩意北平3創新物料創新物料通 過 更 具 藝 術 質 感 與 話 題 流 量 的 物 料持 續 引 爆 關 注 度，打 造 本 案 獨 特 氣 質以喜聞樂見的旅游攻略旅游攻略為載體將本案的推廣信息巧妙融入里面達成高頻次的持續傳播高頻次的持續傳播又展現獨特的生活氣質旅游攻略的植入旅游攻略的植入邀請知名藝術家針對項目價值創作詮釋本案生活氣質的詩文或藝術畫作具有鑒賞價值鑒賞價值，打造出網紅圍擋網紅圍擋吸引大家參觀拍照參觀拍照，進行社會化傳播鑒賞藝術的25、鑒賞藝術的“流量流量”圍擋圍擋創新渠道創新渠道高 效 拓 客 執 行，精 準 客 群 對 位“名利圈”“名利圈”|“社交圈”“社交圈”|“生活圈”“生活圈”與中高端名車與中高端名車4S4S店展開合作店展開合作如一汽大眾張家口市龐大一眾一汽大眾張家口市龐大一眾4S4S店店，地址：橋西區張宣公路沙嶺子大市場附近廣汽傳祺廣汽傳祺(張家口廣蔚張家口廣蔚4S4S店店)，銷售地址：宣化區張宣公路沙嶺子大市場對面聚客方案之“名利圈”“名利圈”時間：長期持續時間：長期持續合作模式一、4s店購車客戶與本案客戶重合，每推薦成交一組客戶，獎勵成交一組客戶，獎勵10001000元元。合作模式二、本案出贈禮品為代價，將26、易拉寶、折頁易拉寶、折頁等資料深入4S店內部，合作模式三，以4S答謝老客戶名義，邀客戶至案場領禮品邀客戶至案場領禮品。聚客方案之“名利圈”“名利圈”禮品可選形式：禮品可選形式：聚客方案之“名利圈”“名利圈”聚客方案之“名利圈”“名利圈”聚客方案之“名利圈”“名利圈”時間：強銷期 在購房上，女主人具有絕對的話語權，在張家口，篩選美容院、瑜伽、美容院、瑜伽、SPASPA會所等，引進售樓現場免費提供使用 好處一，可以無條件享受美容院的客戶資源美容院的客戶資源。好處二，在傳播上，可以免費為客戶提供美容服務美容服務，吸引到訪。聚客方案之“社交圈”“社交圈”拓客方案之“社交圈”“社交圈”健身房、咖啡館、網紅餐廳健身房、咖啡館、網紅餐廳是客群的社交場所出于放松身心和積累人脈的需要，往往在此聚合將折頁或單頁置于休息區報刊架上拓客方案之“生活圈”“生活圈”超市商場是客群生活圈出入場所之一。時間：強銷期篩選海淀、西城等京北區域海淀、西城等京北區域人氣最火的超市商場；物美大賣場、世紀華聯、家樂福、超市發等。從這些超市篩選客戶，規定購物滿500元，即贈送雞鳴山景區雞鳴山景區的門票的門票，并在售樓處提供自助餐和休憩場所自助餐和休憩場所，為案場引流。THANKSTHANKS