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1、萬象紫東城項目2021年營銷總綱浩華 南京BUSINESS PLAN POWERPOINT TEMPLATE時間：2021/02/01客群定位客戶熱力圖客戶分析PART1客群定位客戶層級客戶來源置業訴求客戶細分核心客戶周邊3km內老舊小區住戶有地緣偏好，對老舊小區戶型、環境等不滿，改善現有居住環境海連新天、金秋情緣、中央華府、香溢世紀花城、鳳凰星城以及香桂園等周邊小區住戶（共約1.2萬戶）周邊的企事業單位，如政府的公務員、教師、醫生以及公司高層管理工作圈內置業市政府辦公大樓、城建大廈、技術質量監督局、蒼梧教育集團、不動產登記中心資產雄厚，城市高收入人群改善為主，看重區域規劃及環境，懂得享受生活2、，追求高品質市區內置換高品質生活環境的客戶主力客戶周邊店鋪各類門店的經營者及個體私營業主工作圈生活圈內置業利群商場的經營商戶、服務周邊的教育機構及生活服務門店縣城高收入群體不滿足于縣城配套及住房品質等，追求生活更高品質主要為灌云客戶、其次為東海、贛榆客戶偶得客戶周邊2km內專業市場客戶群體改善居住環境裝飾城、振興綠園、農貿市場、4S店商戶等老城區改善型客戶區域規劃發展海州區改善型客戶本案主力客群定位為改善客群小區再核實本案市政府板塊萬達板塊客群熱力圖海寧東路朝陽東路G204科苑路利群廣場萬達廣場吾悅廣場鳳凰大廈城建大廈市政府壹品國際江蘇海洋大學海州區教育局市農業局聯通大樓江蘇海洋大學建筑設計院3、蒼梧小學新海實驗中學(鳳凰校區)新海實驗中學（蒼梧校區）君宸大廈電視廣播大學氣象局德惠商務大廈住宅辦公商業圖例：客戶總結 客群定位：港城塔尖高端改善人群，關注健康、生活和風水；客戶來源以地緣性客戶（周邊3km內老舊小區改善、政府企事業單位高管、個體經營者）為主，縣域高收入群體及市區其他區域為輔；客群熱力圖：客戶生活圈主要集中在市政府板塊老舊小區，生活動線：利群廣場+萬達廣場+吾悅廣場；工作圈主要集中在政府機關、事業單位及商務大樓。推廣啟示：推廣重點區域鎖定在市政府板塊，萬達和老城板塊為輔助推廣區域。價值體系項目定位項目定位PART2項目VI形象2.1價值系統戶型價值-高層90m邊戶兩室兩廳一衛4、中間戶三室兩廳一衛本案戶型優勢（邊戶）“U”型廚房設計，多人操作游刃有余 三段式干濕分離衛生間，干凈高級 全明通透戶型，舒適生活新高度 幾乎無走廊，空間浪費少 全封閉陽臺，安全美觀又適用本案戶型優勢（中間戶）三室設計，功能緊湊，布局合理 三開間朝南，全面點亮健康生活/陽光充盈每個角落“U”型廚房設計，多人操作游刃有余 全明通透戶型，舒適生活新高度 全封閉陽臺，安全美觀又適用無競品，本案三室設計、三開間朝南、U型廚房優勢突出戶型價值-高層108m（均為中間戶）戶型共性（較類似）三室兩廳兩衛主臥衛生間衣帽間套房設計戶型方正，動靜分區客餐廚一體三面寬朝南全封閉南向大觀景陽臺主臥飄窗本案戶型優勢“U”5、型廚房設計，多人操作游刃有余 6.5米連通方正闊景陽臺，闊綽天地無遮擋視野 主臥衛生間、衣帽間套房及飄窗設計，尊享私密品味生活 全封閉陽臺，安全美觀又適用 三開間朝南，全面點亮健康生活本案高層108三室兩廳兩衛瓏樾府高層108三室兩廳兩衛3.6m3m3.2m戶型較好，為項目賣點之一競品劣勢(不明顯)6.6米陽臺，雖尺度還可以，但有拐角L型廚房，無U型廚房動線合理拐角L型廚房與競品瓏樾府戶型較為接近，均較好，本案U型廚房設計，連通方正闊景陽臺優勢突出戶型價值-高層125m本案優勢 靈活四居，演繹生活的無盡想象 6.7米連通闊景陽臺，闊綽天地無遮擋視野 客餐廚一體，盡享軒敞空間 主臥衛生間、衣帽間6、套房及飄窗設計，尊享私密品味生活本案高層125四室兩廳兩衛競品劣勢 興業時代廣場無玄關 華飛玖璟府陽臺雖可打通，但存在拐角競品優勢 各功能區尺度大（房間少）競品戶型也都較好，本案四室設計、連通闊景陽臺為明顯優勢華飛玖璟府（2T4）126 三室兩廳兩衛三開間朝南動靜分區大尺度南向陽臺客餐廚完全一條線，無拐角主臥套房及飄窗陽臺半封閉興業時代廣場（2T4）122三室兩廳兩衛三開間朝南大寬景陽臺客餐廚一體主臥套房及飄窗4m3.5m3m與本案共性：與本案共性：雖可打通，但拐角不方便無玄關戶型價值-高層135m入戶門外配置鞋柜，衛生方便；南北雙陽臺，但尺度小三開間朝南儲藏室設計儲物方便，但同時存在拐角不方7、便客餐廚一體，南北通透；南向連通闊景陽臺，采光觀景俱佳；主臥衛生間、衣帽間套房設計。本案戶型優勢 臥室客廳雙闊景陽臺，視野更廣闊 走廊少，面積浪費少 三臥室朝南，生活自此向陽 靈活四居，演繹生活的無盡想象 主臥衛生間、衣帽間套房設計，尊享私密品味生活“U”型廚房設計，多人操作游刃有余競品戶型也都較好，本案臥室客廳雙闊景陽臺、走廊少、三臥室朝南為明顯優勢本案高層135四室兩廳兩衛學院府136四室兩廳兩衛康頤華府137三室兩廳兩衛戶型價值-小高125m本案優勢 靈活四居，演繹生活的無盡想象 獨立私享電梯及門廳，主宰生活 主臥衛生間、衣帽間套房設計，尊享私密品味生活 6.9米連通闊景陽臺，闊綽天地無8、遮擋視野“U”型廚房設計，多人操作游刃有余 全封閉陽臺，安全美觀又適用本案小高125四室兩廳兩衛華飛玖璟府（2T4）126 三室兩廳兩衛三開間朝南動靜分區7米南向陽臺客餐廚完全一條線，無拐角主臥套房及飄窗陽臺半封閉興業時代廣場（2T4）122三室兩廳兩衛三開間朝南大寬景陽臺客餐廚一體主臥套房及飄窗4m3.5m3m與本案共性：與本案共性：雖可打通，但拐角不方便競品戶型為高層，也都較好，本案小高產品，私享電梯及門廳、四室設計為明顯優勢無玄關競品劣勢 興業時代廣場無玄關 華飛玖璟府陽臺雖可打通，但存在拐角競品優勢 主臥帶衣帽間 各功能區尺度大（房間少）戶型價值-小高145m戶型較好本案7.4米闊景陽9、臺、電梯私享、主臥衣帽間、四開間朝南為明顯優勢康頤華府（高層）1413+1室兩廳兩衛尚都峯璟（高層）141三室兩廳兩衛 本案戶型優勢 私享電梯及門廳，主宰生活 主臥衛生間、衣帽間套房設計，尊享私密品味生活 7.4米連通闊景陽臺，闊綽天地無遮擋視野 四面寬朝南，生活自此向陽 靈活四居，演繹生活的無盡想象“U”型廚房設計，多人操作游刃有余 客餐廚一體，盡享軒敞空間本案小高145四室兩廳兩衛云悅星宸（小高）143四室兩廳兩衛2T2，電梯私享；三開間朝南，客廳7米，主臥4米雙陽臺；客餐廳一體，通透寬敞；入戶玄關，百變收納空間；戶型較好7m4m無優勢 大三室設計；僅兩面寬朝南；客廳無陽臺，南向臥室大陽臺10、，陽光視野好。入戶門外配置鞋柜，衛生方便；四開間朝南，超大寬景陽臺設計；客餐廳一體，通透寬敞；戶型價值總結戶型面積段(m)高層戶型優勢解析90（邊戶，9%）“U”型廚房設計，多人操作游刃有余 三段式干濕分離衛生間，干凈高級 全明通透戶型，舒適生活新高度 幾乎無走廊，空間浪費少 全封閉陽臺，安全美觀又適用90（中間戶，20%）三室設計，功能緊湊，布局合理 三開間朝南，全面點亮健康生活/陽光充盈每個角落“U”型廚房設計，多人操作游刃有余 全明通透戶型，舒適生活新高度 全封閉陽臺，安全美觀又適用108（29%）“U”型廚房設計，多人操作游刃有余 6.5米連通方正闊景陽臺，闊綽天地無遮擋視野 主臥衛生11、間、衣帽間套房設計，尊享私密品味生活 全封閉陽臺，安全美觀又適用 三開間朝南，全面點亮健康生活125（10%）靈活四居，演繹生活的無盡想象 6.7米連通闊景陽臺，闊綽天地無遮擋視野 客餐廚一體，盡享軒敞空間 主臥衛生間、衣帽間套房及飄窗設計，尊享私密品味生活135（10%）臥室客廳雙闊景陽臺，視野更廣闊 走廊少，面積浪費少 三臥室朝南，生活自此向陽 靈活四居，演繹生活的無盡想象 主臥衛生間、衣帽間套房設計，尊享私密品味生活“U”型廚房設計，多人操作游刃有余戶型面積段(m)小高戶型優勢解析125（14%）靈活四居，演繹生活的無盡想象 獨立私享電梯及門廳，主宰生活 全封閉陽臺，安全美觀又適用 主臥12、衛生間、衣帽間套房設計，尊享私密品味生活 6.9米連通闊景陽臺，闊綽天地無遮擋視野“U”型廚房設計，多人操作游刃有余145（8%）獨立私家電梯及門廳，主宰生活 主臥衛生間、衣帽間套房設計，尊享私密品味生活 7.4米連通闊景陽臺，闊綽天地無遮擋視野 四面寬朝南，生活自此向陽 靈活四居，演繹生活的無盡想象“U”型廚房設計，多人操作游刃有余 客餐廚一體，盡享軒敞空間 私享電梯及門廳，主宰生活 主臥衛生間、衣帽間套房設計，尊享私密品味生活 最寬7.4米連通闊景陽臺，闊綽天地無遮擋視野“U”型廚房設計，多人操作游刃有余 靈活四居，演繹生活的無盡想象2.2項目定位2.3項目VI形象Logo Design（13、方案2：VI）2021年度營銷總綱PART3營銷目標及推售策略推廣建議拓客建議3.1營銷目標及推售策略2021年營銷目標10萬方約15個億 操盤思路：組團式快批次推售，5批次開盤 推盤思路：綜合考慮物業產品搭配、樓棟位置、殯儀館2021年搬遷推盤思路從東往西，從北往南組團式推售2棟樓王21#、8#二開、四開推出，做價格標桿、擠壓去化，提高溢價 操盤周期：2021年8月首開，2023年1月全部推盤結束推售思路:推售策略2021年推售目標：15-16億資金回籠：14-15億第一批次第二批次第二批次加推第三批次第四批次第五批次推售思路11#16#17#20#25#6#7#12#21#1#2#3#1014、#13#8#15#18#19#5#9#22#23#建議首開采用線上搖號方式引爆熱銷其他批次根據蓄客量確定開盤方式首開高層14500-16000元/m，小高層15500-17000元/m，建議高層低價入市，讓利客戶，首開熱銷，打造首開客戶滿意度及市場口碑2021年6月底7月初首開2021年10-11月二開2022年2月加推推售房源推售目標推售價格去化目標推售理由價格建議536套；60216；8.4-9.3億高層14500-16000元/m小高15500-17000元/m開盤422套（80%）當月475套（90%）當月回款 4.2-4.7億1、根據物業類型、樓棟位置，產品搭配、施工進度等綜合考慮，15、首開東北角5棟樓，3棟高層、2棟洋房，首開大開大合，快速搶占客源。2、面積段從90-140四種面積段，產品從小高層到高層，客戶選擇性強。首開抓剛需、剛改、品質改客戶。324套；42506；6.6-7.0億高層15000-16000元/m小高16000-17000元/m,19#樓王17000-18500元/m洋房17000-17500元/m,開盤256套（80%）當月304套（95%）當月回款 3.3-3.5億從蓄水時間、物業類型，產品搭配、樓棟位置綜合考慮在10月推出5#6#11#19#四棟樓。面積段從108-160四種戶型，供客戶選擇性強，物業類型涵蓋高層，小高層、洋房、稀缺大平層，滿足不同16、品質客戶的需求。高層較上次開盤上調500元/m 左右，小高層較上次開盤上調500元/m 左右。19號樓樓王17000-18500元/m，做價格標桿，鎖定前期客戶，后期引導銷售。1#2#188套；22212；3.4-3.6億高層15200-16200元/m洋房17200-17800元/m開盤150套（80%）當月170套（90%）當月回款 1.7-1.8億1、春節前后會有一波購房潮，用洋房和高層產品搭配抓一批春節購房客戶。春節期間加推1#、2#。2、10、11月份二開至元旦、春節加推時間3個月時間，建議開兩棟樓，產品搭配，去化率達到80%以上，打造2022年首開開門紅。2棟樓位于小區最南面，視野17、開闊，但環境不如小區整體內部的樓棟，新春回饋新老客戶，打造開門紅，建議本次推售價格小幅上調。高層15200-16200元/m，洋房17200-18200元/m，價格上調200-300元/m 左右。推售思路2021年推售計劃6#7#12#21#11#16#17#20#25#高層15500-16500元/m，較上次開盤上調300元/m 左右，小高層16500-17500元/m，較10月份開盤上調500元/m 左右。洋房17500-18000元/m，較上次開盤上調300元/m 左右。2022年5月三開2022年10月四開2023年1月五開推售房源推售目標推售價格去化目標推售理由價格建議192套；2218、480；3.9-4.1億高層15500-16500元/m小高16500-175000元/m洋房17500-18000元/m開盤150套（80%）當月180套（95%）當月回款 1.9-2.0億1、5月份三開較春節期間加推，只有2-3個月蓄客期，所以三開選擇3棟樓192套房源。2、選擇3、9、12號樓，主要從物業類型、樓棟位置、產品搭配綜合考慮，高層9號樓靠近科苑南路路頭及幼兒園，位置較后面3棟高層較次一點，先推出。296套；38356；6.3-6.7億高層16000-17000元/m小高16800-17800元/m洋房18000-19000元/m開盤236套（80%）當月266套（90%）當月19、回款 3.15-3.35億1、5-10月份中間有5個月的蓄水期，又趕上國慶黃金周，建議推出4棟樓：2棟高層、1棟小高層1棟洋房，共296套房源。2、7號樓8層洋房屬于樓王位置，在中心景觀軸上，又是稀缺大平層，位置、產品、視野，采光、風水在整個小區都是最優，一方面鎖定前期積累客戶，另一方面市場推廣宣傳，制造新的市場熱度和話題。在不同階段有不同的宣傳亮點，加強客戶對本樓盤的關注度。3、洋房上次推出是春節期間，時隔7-8個月，為鎖定前期積累的客戶，本次推出高層和洋房搭配銷售。7號樓距前面樓棟樓間距47.5米，距后面樓棟樓間距119.9米，又是185-205的大平層，在市場上屬于獨一無二，所以在小區定20、價最高。壓軸產品。較上次上調500元/m，小高層上調300元224套；28720；4.9-5.0億高層16500-17500元/m小高17000-18000元/m洋房18000-18500元/m開盤179套（80%）當月212套（95%）當月回款 2.4-2.5億最后一批次在2023年元旦推出，蓄客2-3個月時間。最后一批推4棟樓：2棟高層和2棟洋房。21#靠近北大門和西大門出行方便，視野開闊。2棟洋房靠近中心景觀區，視野采光均不受影響，屬于小區壓軸產品。20#和21#高層較上次推出價格上調500元/m 左右，高層定價區間16500-17500元/m，洋房定價區間18000-18500元/m。21、2022年-2023年推售計劃推售思路23#10#13#8#15#18#19#5#9#22#23#2021.6月底7月初月首開2021年10月二開2022年2月春節加推2022年5月三開2022年10月四開2023年1月五開高層均價（元/m）小高均價（元/m）洋房均價（元/m）推售思路214500-1600015000-1600015200-1620015500-1650016000-1700016500-1750015500-1700016500-1800016500-1750016800-1780017000-1800017000-1750017200-1780017500-180001822、000-1900018000-18500時間3.2推廣建議萬象更新，紫氣東來線上案名發布會活動時間：3月1日活動內容：1、抖音平臺直播，項目案名發布會；2、領導致辭+案名揭幕儀式；3、項目介紹+案名寓意闡述；4、直播間多輪抽獎，直播助手線上互動。活動對象：全港城市民+灌云縣市民節點活動1線上售樓處是基于開發商線下樓盤的真實資料，快速搭建線上售樓處的房產營銷產品項目線上售樓處建議顛覆傳統，360VR視頻在線看房項目線上售樓處建議升級營銷陣地 擁有獨立在線售樓處不再是簡單的廣告落地頁，而是獨立的樓盤小程序，方便用戶了解樓盤信息合作方式簡單 量身定制專屬小程序有效降低獲客成本 線索獲取方便只需提供相23、關信息，浩華地產為您量身定制專屬線上營銷中心，提升蓄客效率。頁面擁有多個轉化入口，表單和電話兩種形式，幫助開發商快速獲客無縫結合營銷資源 適用每個營銷節點配合海量資源，隨時隨地投放和觸達潛在用戶項目線上售樓處建議最愛你的人是我尋找最美新娘線上活動活動時間：3月20日-26日活動內容：1、線上聚客活動，為線下活動前宣并吸客；2、通過微信H5小程序，制作萬象紫東城婚紗照定制貼紙（分別新婚、金婚、銀婚、銅婚）；3、線上進行最美新娘評選，參與者使用小程序拍照上傳即可參與活動，自行拉票，最終依據選票數量，評選前三十名名，給與獎勵；4、同時線上征集集體婚禮參與者，為線下活動鋪墊；活動對象：全港城市民+灌云24、縣市民節點活動2紫氣東升，傾城綻放盛大開盤活動活動時間：7月中旬活動對象：已認籌意向客戶、其他意向客戶活動形式：1、線上搖號確定房源；2、現場根據搖號情況排隊選房，交定金簽訂認購書;3、現場表演活躍氣氛。節點活動5第三階段重點工作項目使用途徑投放內容活動準備開盤活動樣板間公開，開盤信息釋放高頻次的活動聚客開盤物料準備、人員安排活動宣傳物料現場物料設計制作活動公司執行對接暑期夏令營活動物料準備拓客單頁海報項目風水、圈層價值點展示宣傳準備炒作軟文風水、圈層系列素材收集與撰寫炒作飛機稿風水、圈層系列素材收集與撰寫炒作短視頻風水、圈層系列素材收集與視頻拍攝本階段重點工作層峯交匯，蟹逅紫東目標客戶圈層活25、動活動時間：9月每周末活動對象：金牌種子客戶，重點意向客戶活動形式：1、利用業主私宴將客戶引流至售樓處，釋放老帶新政策福利，選出區域領袖人，設立關鍵人小組，維持業主關系，提升項目口碑，促進老帶新2、精致邀請函上門派送，一個客戶可領兩張邀請函節點活動7對話科技，觸摸未來十一長假嘉年華活動活動時間：10月1日-7日活動對象：意向客戶，現場來訪客戶活動形式：1、體現項目的科技屬性與港城首家五恒科技住宅優勢，樹立客戶對項目的高端形象與科技感，抓住十一節點大量吸客，轟動全城2、三維真雕+萬丈深淵+怒發沖冠+隱身屋+腳踏車發電比拼+神奇的輝光三維真雕萬丈深淵怒發沖冠隱身屋腳踏車發電比拼神奇的光輝節點活動826、知己為鄰 謝宴紫東年終答謝活動活動時間：12月活動對象：意向客戶，現場來訪客戶活動形式：1、年終以晚會+晚宴形式回饋新老客戶，增加客戶粘性，促進明年老帶新，釋放年底返鄉優惠2、節目表演+現場抽獎3、建議邀請明星（鳳凰傳奇）現場助唱4、現場晚宴，結束時附贈隨手禮節點活動9第四階段重點工作項目使用途徑投放內容活動準備峯層私宴活動宣傳物料現場物料設計制作線上程序開發對接活動公司執行對接科技嘉年華年終答謝宴物料準備拓客單頁海報項目戶型、品牌價值點展示宣傳準備炒作軟文戶型、品牌價值點內涵延伸展示炒作飛機稿戶型、品牌價值點內涵延伸展示炒作短視頻戶型、品牌價值點內涵延伸展示本階段重點工作PART 4拓客計劃27、開盤貨量盤點首開536套，要達到大開大合的目標，蓄客至關重要星河WORLD星河國際合計536套星河天賦萬象紫東城首開貨量面積段戶型套數配比90兩室兩廳一衛15629%108三室兩廳兩衛15629%124四室兩廳兩衛5210%135四室兩廳兩衛5210%125四室兩廳兩衛7714%145四室兩廳兩衛438%總計四室兩廳兩衛536100%拓客區域分為三級，一級拓客區（3km左右）；二級拓客區（以巡展點為中心延伸）；三級拓客區（老城區和外圍拓客區）拓客區域一級區域二級區域三級區域商超巡展點位設置超市商場家得福萬達廣場蘇果超市利群超市利群商場保真超市拓客動作5-6月每天安排2名置業顧問+3名小蜜蜂 派28、單+展點咨詢+精美小禮品微信掃碼+留電商超巡展商超展點重點布局核心圈及中圈，廣泛布局，搜集客戶線索岔山路商圈百家湖商圈萬達商圈保真超市蘇果超市家得福超市利群廣場（利群超市在負一樓）萬達廣場超市商場圖例：專業市場延展針對片區內汽車4S店、農副產品批發市場、興隆裝飾、振興花卉市場長期拓客延展，深度挖掘潛在客群農副產品批發市場興隆裝飾城振興花卉市場4S店專業市場：主城區100戶商鋪以上專業市場有4個；主要分布在二級和三級區域；一輪拓展：通過人流派單和地推商鋪方式進行；二輪拓展：通過愛心早餐和商家聯盟推介會等方式進行維溫。政府機關醫院政府機關醫院拓客動作市政府中醫院每周進入一個單位，進行項目宣講或銷售經理帶領團隊拜訪、邀請參加私宴海州區城建大廈新三院海州區政府婦幼保健醫院市農業農村局成宏口腔醫院海州區人民檢察院愛爾眼科醫院政府機關及醫院推介組建多組專項圈層團隊，采用項目宣講、私宴、拜訪等形式進行推介城建大廈市農業農村局市中醫院海州區政府市政府海州區檢察 院新三院婦幼保健院成宏口腔愛爾眼科謝謝聆聽切脈營銷/執行為王THANKS FOR YOUR ATTENTION