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1、拙 墨，一 頭 犀 利 的 創 意 小 怪 獸2個前提商業與住宅地產的區別在于，商業地產是“四層關系”，通常開發商操盤首先面對的是投資客和經營者，實際上消費者才是一切的根本，因為消費者可以是任何地方的任何人，消費者的認可即獲得城市地位，成為日常生活一部分，即生活方式的演變和習慣；開發商消費者商業地產：住宅地產：商業地產常規認識開發商投資者經營者消費者開發商投資者經營者消費者商業模式驅動投資價值利益生活方式驅動城市功能完善因此，商業地產傳播的打擊人群是可以分兩個層次的0 1大眾消費層級傳播的思考萬達廣場寶龍旭輝楊浦項目產品共性&特性蘇寧廣場萬象城紅星廣場吾悅廣場寶龍廣場恒隆廣場廣告的任務：化繁為2、簡核心解決我是誰？簡單訴求，精準傳播最簡單直觀的告訴市場項目是什么？并且在銷售、招商和運營三重考慮下，將它有效的傳播出去。0 2投資經營者的價值傳播需求一個看似什么都有項目難道所謂價值=賣點1+賣點2+賣點3+.相加？博物館綜合體內環地鐵、公園、運動中心、大學科技產業園初級初級做產品做產品中級中級做平臺做平臺高級高級做模式做模式一個項目的成功靠的并不是有形的東西，而是它的模式最終形成強大的客戶歸屬感推廣要解決的兩個問題：形象定位形象定位01010202訴求對象訴求對象ALL生活方式消費主張城市界面TARGET商業模式投資信心投資邏輯造夢一個前所未見的商業概念 亮相定乾坤一個前所未見的商業概念傳3、播原則：高定位，大影響【足夠高度，才能提供足夠勢能】為項目提供足夠的引爆力，提供持續動力【高度之外，還要實際落地】快速創造話題和記憶點不缺中心的上海不缺商業地產的上海不缺新奇特的上海楊浦項目何以亮相即驚艷上海？創業板20連漲停，靠的是業績和創新嗎一個大寫的NO，靠講故事講概念造夢中國股市投資啟示錄：樂視生態樂視PPTPPT造車隔壁老孫買單我們的夢想和故事的是什么時代風口在哪故事和夢想就在哪里國美在線亞馬遜京東聚美優品蘇寧易購淘寶天貓唯品會蘑菇街微商線上零售就在2年前，我們以為零售就要終結于B2C實體已死甚囂塵上2013年上海K11購物中心開業，月均客流量100萬人次2014年3-6月莫奈展期間4、，上海K11日常營業額增長了20，并推動商業租金提升702015年前9個月，上海K11零售額實現雙位數增長，其中四成來自粉絲貢獻2015年年新世界發展中報顯示，香港K11出租率接近100%，營業額按年上升11%，每月平均客流量超過130萬人次3.8萬平米商業空間創下的記錄實體都活得好好的啊張近東蘇寧智慧零售馬云阿里的新零售劉強東京東無界零售然而風一變，大佬們變的比誰都快線上消費是一種消費渠道線下消費是一種生活方式場景感是王道，體驗感是本質在互聯網經濟發展的今天體驗消費與場景融合是大勢所趨FUTURE LIFE SHOWROOM未來生活展廳，除了有“逛”和“購”這兩項樂趣之外，更提供“參與”這一5、增值服務！全新風格的展廳不僅可供訪客了解商品、服務和信息，更通過“體驗”讓訪客感受對于未來的“期盼感”。企業與訪客的溝通交流將進一步開創全新的未來。了解驚嘆學習玩樂閃亮大阪Grand Front 可以現場采摘蔬菜的SUBWAYASICS的跑步研究室奔馳旗艦店的咖啡館登山用品好日山莊的室內攀巖館關西電力的電力科技體驗館參與其中，方能得其真味我們應如何描述這獨特魅力？雨屋的獨特之處在于：當觀展者置身其中時，可自由地在滂沱大雨中穿梭、嬉戲，卻絲毫不被淋濕每個人都可以在這個顛覆自然法則的空間中獲得獨一無二的“超現實”體驗。克里斯蒂安馬克雷蒙太奇電影鐘無論你何時進入電影院，你都可以選擇你自己的視角，選擇6、你自己的觀看時間來體驗他們。每個人的每一次觀感都是個人的、獨一無二的。穿越時空的聲音裝置：珍妮卡迪夫40聲部贊美詩作品錄制了都鐸時代作家托馬斯塔利斯的唱詩班作品寄愿于主而無他，由40部hi-fi音響播放，每一部傳送一位歌手的聲音，參觀者可以聽到每一位歌手的聲音，或者移動自己的位置到整個裝置的中心來聆聽合奏的聲音。源自先鋒藝術的“浸入式體驗”由你來決定體驗什么時候開始，什么時候結束。和傳統藝術形式不同，這一藝術表現讓你和情節完全同步。參與者就是藝術的一個角色。參與者可以走進它們的內部，盡情體驗，選擇你自己的視角，選擇你自己的觀看方式來體驗他們。每個人的每一次觀感都是個人的、獨一無二的。沉浸式將源7、自先鋒藝術體驗的概念，進行轉化，用來形容符合楊浦超體驗購物模式的專有名詞，進一步貼合人們忘我消費，全情融入互動的狀態。浸入式沉浸式消費體驗以消費者參與體驗為原點，購物中心搭建品牌和消費者關聯的平臺，使消費者、品牌商家、購物中心三者互溶，以跨界、參與、創造為核心，滿足精神愉悅和物理需求，強調過程的雙向互動和全維度感受。做上海所不能為繁華、高速、拜金的上海補一顆沉浸于生活樂趣本身的創心為上海帶來一種全新生活重新發明生活中 國 沉 浸 式 創 藝 生 活 中 心原點策略：造夢講故事競爭策略：上海所不能畢竟大家都是專業操盤手，看官至此都有疑問：1、成本問題，營銷費效比問題考慮過嗎亮相前朋友圈和網上炒一8、撥，起碼業內同行和媒體圈熱鬧起來畢竟大家都是專業操盤手，看官至此都有疑問：2、有意義嗎，這能針對寫字樓客群嗎沉浸式消費是大趨勢，一個有著廣泛消費基礎的商業中心，投資人必然心動，所以影響力本身就是意義邏輯但，我們必須清楚的認識到這是傳播邏輯而不是投資邏輯中國互聯網創業投資啟示錄：從種子輪天使輪到ABCD，靠的是資歷和背景嗎一個大寫的NO，靠講模式講邏輯從四個方面建立的一套投資邏輯這其實也是商業地產營銷推廣的核心本質信 心 比 黃 金 更 重 要商業地產成功的第一邏輯客戶信心通過政策引導，品牌實力、發展模式、熱銷印證、商家品牌借勢全方位滲入如何解決客戶信心，絕非一個單一命題政策引導利益誘導價值對等9、中心匹配1.國家新政策的引導2.商業地產政策認知3.促銷政策的落位4.品牌商家入駐政策1.投資門檻2.投資保障3.資產升值4.增漲幅度1.寶龍旭輝品牌認可2.消費升級需求3.老城核心價值4.樞紐人潮涌動1.兒童中心2.科技中心3.生活中心4.場景中心毫無疑問地鐵將是本案的最大核心價值，因此營銷推廣要從地鐵構建項目核心差異價值，通過核心價值建立項目自身的商業模式。核心價值建立投資基礎商業地產成功的第二個投資邏輯區位資源楊浦區經濟中心帶上，海市新一輪總體規劃中，3個科創中心之一，有望成為“下一個漕河涇”五角場、虹口、外灘、陸家嘴核心商圈毗鄰交通資源左右內環和中環上下雙地鐵線配套資源創智天地、復旦軟10、件園、城市創意概念園等智慧產業聚集復旦大學、同濟大學、上海財經大學、上海理工大學、外國語大學、海洋大學、上海電力學院，7所名牌高校匯聚楊浦體育館、醫院、楊浦公園一路之隔項目資源規劃建筑面積18萬方，MALL、商業街、博物館、寫字樓功能完備的綜合體五大主題業態：智慧雙創產業中心、智慧總部體驗示范區、沉浸式創藝生活中心、多媒體博物館、生態藝術街區三大智慧系統：園區智慧管理系統、企業智慧辦公系統、數據云系統三大企業平臺：企業發展平臺、創客公共平臺、科創融資平臺兩大優質產業服務：產業配套服務、科創文化活動服務九大公共附加值：人力資源、融資服務、知識產權、招商服務、教育培訓、產學研用、展示展覽、孵化加速11、法務服務基于上海科創中心建設的大背景承載楊浦知識創新區實踐建立智慧產業辦公集群的城市應用示范區的使命順應智慧創業與線下場景體驗通過寶龍旭輝楊浦項目定位，依托于區域產業集聚效應和商業融合，創造一種利于銷售、招商、消費的三合一商業模式。獨特+核心價值=商業模式商業地產成功的第三個邏輯我們的模式是什么？這是一個科技與人的連接從未如此緊密的時代TeslaApple watch3D打印UberVR虛擬現實可穿戴智能設備人工智能大數據全息投影GOOGLE GLASS清潔能源云技術O2OHTIML5骨傳導技術無人機GOOGLE GLASSP2P智能機器人APP4G高速WIFI動態捕捉技術圖形識別技術移動互12、聯網智能電視體驗店 例如：Apple store網絡眾籌 例如：京東眾籌發布會視頻瀏覽 例如：小米 FIIL展會 例如：上海硬蛋智能硬件展測評網站 例如：ZEALERO2O 例如：淘寶我們對于科技產品的常規體驗和消費渠道當今時代不可缺少的熱門消費品卻基本以線上體驗為主缺乏線下體驗觸點智慧生活，更像是一種與大眾若即若離的存在人人向往，但卻難以說清大眾痛點線下體驗感做的最好的代表主題公園電影+主題公園 例如：迪士尼樂園、洛杉磯環球影城、奧蘭多哈利波特主題公園農業+主題公園 例如：臺灣清境農場、羅德島隱秘草原農場、臺灣臺光香草園主題公園本身具有的親和力、參與度場景感、文化性、商業化產品鏈的擴張性深度13、體驗娛樂內容的多元豐富當新技術產業+沉浸式購物體驗會發生什么？增強大眾的親近度和融入感（團體、家庭、個人）特色化園區屬性增強對企業的吸引力提升城市和區域的產業和文化內涵符合第四代產業辦公與商業融合的一體化思維創造一種可游、可購、可研、可商、可體驗的文化創意地產模式智慧產業+沉浸式商業沉浸式沉浸式商業商業科創科創產業產業都市互聯網+智慧產業與商業融合的全新界面體驗、場景消費、互動設計、研發生產、展示我們對于寶龍旭輝楊浦項目的模式構建模式包含的三個要素：第一，強調發展階段的領先性。不同于以往的產業園區，項目得益于科技技術進步帶來的發展階段更新，并且具有時代引領性和行業領先性。第二，強調項目的都市和14、商業屬性。從科創中心的未來占位到楊浦內環的區域發展，項目是具備都市屬性和未來發展前景的區域標志，并且通過產業模塊的和商業模塊的集聚效應，成為上海獨具特色的科技創意流行符號。第三，強調模式的創新和可體驗性。緊跟互聯網+智慧產業大趨勢，并以其為特色，通過主題購物中心氛圍營造，讓項目成為一個開放包容、多維體驗智慧生活、充滿節慶氛圍的城市新聚點。買不動產，首要條件是地段地段還是地段，城市可以不斷擴張，但城市中心不變，所謂中心恒久遠，價值永流傳土地屬性左右時代的價值商業地產成功的第四個邏輯航運、科創中心張江高科園區消費娛樂中心世界金融中心虹橋臨空商務區漕河涇開發區青浦產業基地虹橋樞紐會展中心驅動未來上海15、的兩個引擎、兩個中心上海土地價值之錨一環一線內環、濱江東外灘北外灘外灘源黃浦外灘徐匯濱江寫字樓定位及價值傳播：內環智慧基地 東外灘企業總部新一代智慧產業+沉浸式商業，開創商務新模式案名建議1：東外灘BOX智慧總部案名建議2：東外灘智慧中心智慧總部第一套視覺第二套視覺操盤0 1招商及規劃相關建議創造人與環境的“連接”場景增強主題體驗的層次性與豐富度為項目推廣制造傳播話題點倫敦梅里迪安廣場通過大型裝置景觀突出廣場的入口處，體現項目的周界感，裝點開放的廣場空間。廣場入口標志景觀希臘SMART PARK商業開放式的嬉水公園，通過燈光點綴，吸引周邊社區家庭前來游玩互動彩虹噴泉廣場步行街創意集裝箱通過集裝16、箱改造，打造集合商業販售、創意展示、小型路演為功能的對外展示空間參考底特律科技小鎮合作立方體，中關村創業大街創業集裝箱生態步行街融合露天創意市集布魯克林科技三角洲改造計劃-創造街區人氣聚集場所景觀公共座椅創造交流空間戶外移動辦公創意交流民眾休憩科技趣味感標志性雕塑-智慧公園的活力體現案例：東京森大廈屋頂花園Gardening Club利用屋頂花園空間，打造東外灘BOX園藝俱樂部，面向企業員工及周邊社區居民、在校學生參與，定期舉辦主題性園藝活動。助力中國智造增強智慧主題沉浸式體驗豐富性蔚來汽車體驗中心小米之家上海旗艦店大疆無人機體驗館百度AI及自動駕駛實驗室高科技品牌沉浸式體驗場所+先鋒藝術浸入17、式體驗XBOX體驗中心通過導入國際知名機器人教育培訓品牌，如美國VEX教育機器人、德國Fischer機器人，打造楊浦最高端的兒童教育實驗課堂，為兒童提供學習科學知識，提升創造力和動手能力的平臺。國際機器人課程教育培訓機構樂高活動中心樂高活動中心隸屬于樂高教育，遵循體驗式教學，傳授給孩子學習的方法，培養21世紀的核心能力。樂高活動中心為2-16歲的孩子提供全球同步、由劍橋、麻省理工等世界頂級院校與樂高教育聯合開發的課程；教具則由樂高教育為課程獨家定制。設計參考：墨西哥蒙特雷兒童圖書館兒童公益圖書館02傳播推廣要素近期任務：通過推廣建立項目和城市大眾、企業、商家的鏈接，助力銷售和招商目標達成。遠期18、任務：建立市場對東外灘BOX全新產品線的品牌印記，為模式復制做好鋪墊。推廣核心解決的問題政府大眾企業媒體【事件營銷】引發關注激發大眾參與感【支持協作】模式創新行業表率【圈層互動】強調平臺吸引力園區領先理念【集中曝光】制造話題價值輸出項目整合推廣四大界面大眾界一個上海獨一無二的智慧生活體驗館功能區域：項目接待、洽談、展示功能接待前臺空間示意通過部分架空空間的設置，增加洽談、接待區域通過地毯裝飾，明確接待區域內部部分墻面打造垂直綠景墻，突出智慧公園的自然屬性接待臺背后墻面，作為區域沙盤展示規劃沙盤示意功能區域：智慧體驗館兼具互聯網文化展覽、新技術應用展示、企業名人堂。和楊浦大學、中小學共建科普教育19、基地，以此導入周邊區域人氣，作為項目前期推廣炒作點。二層空間入口示意上海第四機床廠和上海第一鍛造廠記憶回顧科學新技術發展里程碑展示科技創新之于我們生活的改變新媒體互動體驗新技術應用產品體驗3D打印、VR虛擬現實眼鏡、無人機等大眾界一次別具一格的展示中心啟幕儀式無人機大型方陣秀機器人方陣舞以高科技多媒體元素，吸引楊浦及周邊區域大眾聚集，制造區域人氣熱點。大眾界一場亮點十足的東外灘音樂節依托大學的聚集，打造上海最潮的青年文化活動，強力吸引全上海范圍內的年輕群體參與，使項目影響力擴散至全城。結合東外灘音樂節，打造創意生活系列文化市集，增強活動豐富性和體驗感，滲透項目理念。政府界一場針對楊浦創客的嘉年20、華大會活動形式：與“楊浦區創業指導中心”、“楊浦各大學”、“創智天地”、“復旦軟件園”等聯合發起成立楊浦智慧創客俱樂部等機構資源整合。活動內容包含：大學生創業人員交流優秀創業項目路演創客故事分享風投大佬點評楊浦創客足球競技比賽等環節楊浦創客嘉年華政府界積極參與政府對外招商引資活動向相關授權機構申請獲獎授牌。1.申報2018年上海智慧產業+商業示范區2.楊浦區政府招商引資活動全面滲透借助楊浦區招商引資動作，運作區政府重點推介項目，政企參觀訪問項目，配合項目物料植入。企業界一次上海科創產業高峰論壇聯動世界的創新力上海創新企業投融資高峰論壇誰是未來上海的創新推動者？我們希望邀請到在上海新技術創新、商21、業模式創新等領域的代表性企業及品牌高管，分享在過去一年的創新大事，共同發掘閃耀在上海城市中的創新元素、創新能力和創新價值活動涉及行業：科技技術創新者 商業模式創新者 企業管理創新者品牌塑造創新者 營銷模式創新者等企業界一個科創界綠色企業聯盟成立儀式綠色靈感 連接未來楊浦科創企業綠色聯盟成立活動形式：東外灘BOX作為發起方，由楊浦政府牽頭，為楊浦科創企業搭建綠色發展平臺，通過召集聯盟企業共同發起“楊浦科創企業綠色聯盟”組織，共同呼吁同一個夢想，同一個經濟、社會、環境和諧發展。媒體界一波線上媒體集中炒作炒作話題：新一代智慧產業+沉浸式商業，開創商業新模式整合線上媒體推廣資源：如財經新聞、產經雜志、虎嗅、大眾網絡等，在年后進行集中炒作，輸出東外灘BOX創新模式及品牌要素。完謝歡迎溝通交流