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1、弘元臨港經濟開發區地塊項目營銷方案杭州易廣達廣告有限公司2020.09開門見山說重點重點重點1 1：住宅產品，既要沖量也要沖價住宅產品，既要沖量也要沖價一個項目，三類產品：住宅、底商、公寓一個項目，三類產品：住宅、底商、公寓1、本案規劃約35000公寓產品，項目南向弘臨新居與北向花樣年公寓銷售情況良好，市場已被教育且為可接受產品。但，從銷售節奏與競品對比分析：但，從銷售節奏與競品對比分析：公寓產品2021年10月供貨，見利周期長；弘臨新居與花樣年公寓產品皆為80-115類住宅產品，房型格局與常規住宅無異，且民用水電（其中花樣年商業燃氣），本案公寓為商業水本案公寓為商業水電且為小面積戶型，居住舒2、適度上無優勢電且為小面積戶型，居住舒適度上無優勢。2 2、本案規劃、本案規劃2000020000一拖二商業，從周邊消費情況分析：一拖二商業，從周邊消費情況分析：周邊住宅區入住率低，人氣氛圍低迷；南向弘臨新居商鋪未售，未來直接威脅本案商業銷售；北向海岸城商場，人氣不足且商業業態豐富，分流商家與消費群體本案必須將住宅產品打造成為流量產品，也必須保證住宅產品的溢價能力，才能保證整盤收益最大化重點重點2 2：明確未來客群，實現精準拓客明確未來客群，實現精準拓客1 1、從臨港新城目前在售項目及二手房數據反應、從臨港新城目前在售項目及二手房數據反應，臨港新城可定義為江陰價格洼地；2 2、從弘臨新居了解，、3、從弘臨新居了解，其客戶構成60%周邊鄉鎮進城客，其次為地緣性客戶，再者為江陰市區、外地投資客；3 3、從項目規劃分析：、從項目規劃分析：90-128戶型段，相較于恒大悅府，面積段下沉，控制總價；社區內部配置缺少核心亮點本案實則定位于純剛需盤本案所要解決核心問題顯而易見純剛需盤如何成為臨港新城乃至江陰剛需客的購房首選品牌恒大深耕江陰，朗詩對門而立喊不出口號產品住宅純高層產品且無亮點配置談不上亮點配套雖與海岸城一路之隔但非獨享無絕對優勢地段城市向西，價值高地價格洼地城市發展極戶型面積下沉且空窗期、總價可控機會切入點地段+戶型，就能構建本案的絕對購買力？從牌面分析易廣達認為：易廣達認為：地段和戶型只4、是本案基礎的價值支撐，我們應以此為據塑造項目的核心價值！一切，從項目未來客群說起剛需客剛需客+投資客投資客剛需客的基本訴求剛需客的基本訴求2 類同1 期許1 1、主城外溢剛需客主城外溢剛需客：工作在市區，房價過高無力承受，退而求其次房價便宜，且離工作地不遠，期待享受工作生活雙重便利房價便宜，且離工作地不遠，期待享受工作生活雙重便利2 2、進城型剛需客、進城型剛需客/工廠職工群體工廠職工群體：脫離破舊低端的居住環境，渴望便利生活、改善居住品質價格便宜，配套齊全，交通便利價格便宜，配套齊全，交通便利在最恰當的位置，選最好的房子，過最舒心的日子在最恰當的位置，選最好的房子，過最舒心的日子剛需客購房核5、心訴求剛需客購房核心訴求投資客的核心訴求投資客的核心訴求板塊有投資潛力，項目有價格優勢，戶型小出手方便板塊有投資潛力，項目有價格優勢，戶型小出手方便對標客群訴求，解決2大挑戰處臨港新城，如何詮釋最恰當的位子規劃無亮點，如何包裝出最具購買力的房子挑戰一：處臨港新城，如何詮釋最恰當的位子首先，從板塊說起，重塑信心首先，從板塊說起，重塑信心江陰風華正盛在臨港江陰風華正盛在臨港省級經濟開發區，距離成立于2006年的臨港新城，當前已經是第十五個年頭，目前新區內聚集1萬多家企業，擁有世界500強40家、上市公司12家、國家級平臺11個1515年前的一紙規劃，如今已成現實且正成熟，未來更加可期年前的一紙規劃6、，如今已成現實且正成熟，未來更加可期政府背書、產業聚集、板塊價值持續強化政府背書、產業聚集、板塊價值持續強化其次，看開發熱度，強化潛力其次，看開發熱度，強化潛力從開發現狀分析從開發現狀分析恒大持續加碼，再入一地，樓面價為3091元/；大唐地塊樓面價為3212元/。樓面價持續上漲，品牌房企持續深耕，足見板塊價值潛力土地熱勢臨港板塊價值已深入人心最后，坐實地塊占位，突出優勢最后，坐實地塊占位，突出優勢臨港經濟開發區臨港經濟開發區本案本案中央商務區中央商務區本案沿五星路向東4公里可達市區、萬達廣場臨港經濟開發區以長達路為起點向西延伸，本案正位于臨港經濟開發區頭排之位本案一路之隔對面即為海岸城臨港新城7、板塊內最大商業配套本案所在地位為臨港經濟開發區的核心之地中央商務區板塊（CBD）雙城交匯雙城交匯+時代頭排，坐享新城發展利好與市區便捷繁華時代頭排，坐享新城發展利好與市區便捷繁華結合板塊的發展潛力、土地熱度和地塊所在位置的優勢結合板塊的發展潛力、土地熱度和地塊所在位置的優勢本案地段價值包裝語言輸出時代頭排時代頭排 雙城中心雙城中心挑戰二：規劃無亮點，如何包裝出最具購買力的房子戶型面積段下沉，是本案的切入點，但絕不是最后的底牌，我們應當站在競爭層面建立項目的購買力板塊內競爭恒大悅府恒大 悅府本案本案同為臨港新城，本案位于中央商務區、配套更繁華、距離市區更便捷地段、配套價值更強勁同為120-1308、面積段，本案四開間朝南，恒大124三開間朝南居住更舒適同為高層產品，本案主力戶型90-112，恒大在售主力125起恒大 悅府當前均價11000元/，減去精裝報價和折扣約8500元/，以90-128平米戶型面積段，本案按照9000元/計算本案總價810000-1152000元之間，恒大 悅府則為1062500元起總價更誘惑板塊內競爭朗詩 未來街區同120-130面積段，本案四開間朝南，朗詩 未來街區128三開間朝南居住更舒適地段相近、配套相等，朗詩 未來街區戶型面積段為104-143，本案為90-128，相近單價，功能相同總價更低本案本案朗詩未來街區地段好同為臨港新城，地段配套更強 PK 恒大 9、悅府房型好同為大三房，四開間朝南 PK 恒大 悅府+朗詩未來街區價格好同臨海岸城，入手門檻低 PK 朗詩 未來街區性價好相近單價段，總價更誘惑 PK 恒大 悅府+朗詩未來街區主力競品價值對比臨港最優性價比好房 首選弘元房板塊外對比恒大悅府1、江陰各板塊樓面價，臨港新城板塊內樓面價最低當前在售項目均價最低2、南京理工大學已開學，未來形成龐大的消費群體，江陰獨一無二的價值高地價格洼地，極強的投資價值結合本案與市區的空間距離和房價分析，華晟地塊與金地地塊樓面價已破6000元/，長江 御瓏府高層精裝均價17500元/，向東2-4公里，房價幾乎為本案未來售價1.5倍江陰房產投資 首選臨港新城投資臨港新城10、 首選弘元房板塊投資價值結論由此，構建項目的核心價值全臨港，最具性價比的好房子全臨港，最具性價比的好房子全江陰，最具投資性的好房子全江陰，最具投資性的好房子項目營銷核心策略好位子，好房子，好日子，好投資，好未來好位子，好房子，好日子，好投資，好未來 五好同位五好同位強化地段潛力強化地段潛力 突出性價比突出性價比板塊潛力在這里，與江陰共未來臨港新城，前15年，從規劃到實景，風華正茂；下一個十五年，將代表江陰城市未來地段價值在這里，尊享頭排之名臨港經濟開發區CBD核心、門戶之地，啟幕臨港未來盛世配套價值在這里，一步海岸城臨港經濟開發區最大商業體，新城繁華源點交通價值在這里，一路享盡城市精粹五星路，11、江陰重要資源軸，匯集永安公園、長江國際會展中心、紅心美凱龍、海寧皮革城環境價值在這里，咫尺長江之心公園向北，對望長江之心公園；向東，咫尺永安公園，雙公園環繞產品價值在這里，精致空間全能生活90-128極致空間，每一寸精心研磨，全功能、純享受立面價值在這里，啟幕鏡面時代同步都會級城市建筑風華，以玻璃營造外立面高級美感，從立面到鏡面優性價比在這里，輕松入籍城市中心超高性價比，對線每一位奮斗在江陰的人留在新城中心的夢想投資價值在這里，贏下未來財富價格高地，價值洼地，江陰唯一值得投資寶地澄江未來極境，一席弘元九錦澄江未來極境，一席弘元九錦項目價值體系建立項目案名主推弘元弘元 澄品澄品1、江陰市，簡稱澄12、，古稱暨陽，以城市簡稱作案名，體現項目的代表性和高級感；2、澄品，具備積極向上的詞性，匹配本案之于客群的精神表達；項目案名輔推1弘元弘元 世紀新宸世紀新宸1、從板塊價值出發，重點強調臨港經濟開發區的未來潛力；2、宸，北極星（北辰）的所在之處。后借指帝王所居，又引申為王位、帝王的代稱既代表方向，也代表高端居所3、世紀新宸，旨在代表為當代奮斗在城市人群開啟全新的生活篇章。項目案名輔推2弘元弘元 春風之城春風之城1、春風，有“桃李春風”、“春風得意”等諸多意象，展現浪漫、繁華、蓬勃盛放的意境；2、項目所在臨港經濟開發區，15年大有城就，繁華蔚然；3、項目毗鄰長江之心公園，春風之城與綠境蔥蘢的詩意相得13、映彰；4、春風帶來希望，春風之城，也是理想之城，恰如其分地傳達了本案塑造理想人居的時代精神。項目定位語1正對海岸城正對海岸城 1212萬方萬方精奢著區精奢著區海岸城作為臨港經濟開發區唯一且最大的商業體，具備極強的標示性同時，作為剛需客群，主打商業配套價值，強調生活便利項目定位語2中央商務區中央商務區 五優五優+好房好房強調地段價值和項目的“好位置、好房子、好日子、好性價、好未來”的五好價值項目定位語3海岸城海岸城 臨港芯臨港芯 菁英著區菁英著區項目形象廣告語主推人生得意正澄品人生得意正澄品結合客群、臨港新城板塊成熟度、項目的定位，3者合一，傳達出在板塊正好的時代、在人生最美好的年紀，選擇最恰當14、的房子項目形象廣告語輔推1春風又盛春風又盛 江南岸江南岸從板塊價值出發，強調當前正是臨港經濟開發區最適合的機會點潛力巨大、產業完備、房價洼地、配套成熟等，對剛需購房群體和投資客實現雙向刺激其他建議：宸啟 世紀更新時光的錦繡 時代的風華567戰略明確我們來聊聊戰術Double Strength項目入市策略項目入市策略關于推廣，鑒于項目節奏快、品牌力弱，建議推廣動作要素落實處、入人心、扣策略在前期入市階段，結合項目定位和客群定位，推出“成就“成就夢想”夢想”兩部曲整盤營銷排期建議：整盤營銷排期建議：1212月月1212日日營銷節點營銷節點臨展開放臨展開放首開首開加推加推銷售動作銷售動作護照辦理護照15、辦理入市宣傳、項目初步亮相入市宣傳、項目初步亮相整盤占位輸出整盤占位輸出項目價值打造項目價值打造1010月月8 8日日 臨展開放臨展開放購房護照同步辦理購房護照同步辦理+獎品信息獎品信息節點活動：臨展開放節點活動：臨展開放/產品說明會產品說明會+網紅歌手網紅歌手話題活動：話題活動：與澄江與澄江 共啟橙共啟橙/送車活動送車活動重點物料：重點物料：護照護照/項目折頁項目折頁正展正展/示范區示范區認籌認籌驗資驗資1212月月1212日日 正展開放正展開放精奢示范區精奢示范區同步開放同步開放開盤預告開盤預告項目入市期項目入市期項目形象落地期項目形象落地期銷售沖刺期銷售沖刺期9 9月月1010月月8 816、日日1111月月2727日日1 1月月1 1日日產品價值強推期產品價值強推期產品力價值集中強化產品力價值集中強化人生得意正澄品人生得意正澄品正對海岸城正對海岸城 1212萬方精奢著區萬方精奢著區2 2月月6 6日日產品說明會產品說明會誠意報名啟動誠意報名啟動推廣階段推廣階段推廣主題推廣主題活動配合活動配合節點活動：正展開放節點活動：正展開放話題活動：話題活動：辦護照送車辦護照送車話題活動：百萬金條話題活動：百萬金條/天天抽大獎天天抽大獎人氣活動：人氣活動：返鄉置業禮包返鄉置業禮包業主答謝宴業主答謝宴1212月月2525日日樣板房開放樣板房開放1111月月2727日日 產品說明會產品說明會夢然親17、臨助陣，圓夢新城芯夢然親臨助陣，圓夢新城芯1 1月月1 1日日 震撼開盤震撼開盤首付首付2424萬起萬起 入主臨港頭排入主臨港頭排認籌截止倒計時認籌截止倒計時首開爆紅首開爆紅 加推宣傳加推宣傳首開爆紅首開爆紅 加推在即加推在即續銷期續銷期第一階段：第一階段：項目入市期項目入市期時間：9月下旬-10月8日本階段傳播策略總綱以話題和事件活動引發關注，擴大項目知名度以臨展開放收口，聚攏第一波人氣推廣層面第一階段：臨展開放前第一階段：臨展開放前成就成就本階段主要以項目入市和臨展開放工作為重，鑒于品牌力弱，建議以事件營銷先聲奪人，快速擴大項目知名度核心事件建議：與澄江與澄江 共啟橙共啟橙具體執行：全城海18、派橙子，通過地推快速建立項目的知名度，具體操作建議建立地推部隊，在臨港新城的海岸城、公司、工廠和市區萬達、八佰伴等鬧市區進行掃碼送橙子活動，擴大項目知名度的同時增加公眾號粉絲與澄江 共啟橙系列微信1 1與澄江 共啟橙系列微信2 2與澄江 共啟橙系列微信3 3線上城市共鳴：作為弘元地產首入江陰之作，線下線上城市共鳴：作為弘元地產首入江陰之作，線下“與澄江與澄江 共啟橙共啟橙”實現共鳴，線上推出系列品牌致敬城實現共鳴，線上推出系列品牌致敬城市，實現對話市，實現對話線上推出“橙語錄”活動，客戶關注公眾號即可參與，寫下與澄江、與橙子有關的段子或勵志的語句，并由項目上制作成語錄，可印制在臨展開放的隨手禮19、上 網絡推廣緊跟發布會主題，趁熱打鐵網絡推廣緊跟發布會主題，趁熱打鐵江陰主流媒體、大V為代表的媒體，線上統一發聲，助力“與澄江 共啟橙”活動通過送橙子活動，派發臨展開放電子邀請函，告知客戶臨展開放時間和獎品內容，邀約客戶參與電子邀請函臨展開放當天，延續“與澄江 共啟橙”的主題，臨展開放當天搭建大型簽到墻，到訪客戶在橙子上簽到完畢后將橙子投入到簽到墻里面，最后形成“與澄江 共啟橙”的主題“弘元弘元 澄品澄品 橙意十足橙意十足”墻墻1.1.10.710.7晚搭建完成，晚搭建完成，10.810.8驚艷亮相；驚艷亮相；2.2.現場請客戶在橙子上寫下心愿并放入橙墻內；現場請客戶在橙子上寫下心愿并放入橙墻20、內；致敬城市橙語錄致敬城市橙語錄1.1.統一形象包裝，印上專屬二維碼；統一形象包裝，印上專屬二維碼；2.2.前期收集的橙語錄印制在禮品盒上，作為隨手禮送給客戶；前期收集的橙語錄印制在禮品盒上，作為隨手禮送給客戶；第二階段：第二階段：形象建立期形象建立期時間：10月9日-11月27日本階段傳播策略總綱本階段分為本階段分為2 2個步驟個步驟2 2個任務：個任務：形象樹立、價值輸出形象樹立、價值輸出+人氣導入人氣導入第一步：10月9日-10月31日項目形象樹立期線上：輸出項目形象；線下：啟動渠道拓展線上：輸出項目形象；線下：啟動渠道拓展第二步：11月1日-11月27日產品說明會推廣期線上：產品說明會21、造勢線上：產品說明會造勢+產品價值輸出；線下：持續客戶挖掘產品價值輸出；線下：持續客戶挖掘+產品說明會索票動作產品說明會索票動作第二階段：臨展開放后至正展開放第二階段：臨展開放后至正展開放夢想夢想考慮到項目節奏緊，從臨展開放到開盤不到3個月時間，因此臨展開放后持續導客、保證人氣是工作的重中之重，因此本階段工作主要圍繞人氣動作展開。為保證人氣，主要通過持續線下動作、獎品刺激和節點活動完成主要推廣核心為夢想2字，其中夢想分為2層含義理解第一層：通過線上項目形象和價值的樹立，結合線下拓客手段，構建買得起的好房子，實現客群的買房夢；第二層：為增強人氣導入，結合線下節點，推出壕禮，幫助客戶實現買車夢本階22、段工作重點：樹立項目形象、輸出項目價值（地段、配套、板塊等）啟動線下拓客，實現鄉鎮駐點第一波段：第一波段：10.910.9-10.3110.31人生得意正澄品人生得意正澄品前前1515年的厚積年的厚積只為下一個只為下一個1515年的盛世年的盛世板塊價值板塊價值臨港經濟開發區的未來價值2 2個時代的交匯個時代的交匯只為只為啟幕頭排榮光啟幕頭排榮光地段價值地段價值頭排之位、雙城交匯聚合城市精粹聚合城市精粹只為只為圓滿居住理想圓滿居住理想生活價值生活價值配套、交通、環境階段爆點活動建議階段爆點活動建議考慮本案客群的定位和人氣爆破的需求，在產品說明會上以車作為獎品壓軸，吸引客戶前期關注度和參與度。具體23、操作：1、臨展開放后，線上推出辦護照抽好車活動，五菱新推出電動車2.88萬起，必須是辦理護照的客戶才能參與；2、產品說明會現場抽獎，且作為真實抽獎送給中獎客戶，以此動作建立客戶對本案的信任度。辦護照抽車共計舉辦兩次辦護照抽車共計舉辦兩次第一次抽獎：產品說明會第二次抽獎：正展開放當天共計送出2輛汽車通過第一次抽車活動，引爆人氣，并真實送出，建立市場和客戶對本案的信任，第二次抽車將贏得更高的關注度和參與度階段客戶導入建議階段客戶導入建議一、鄉鎮展點設置一、鄉鎮展點設置基于對客戶的初步判定，周邊鄉鎮為重點客戶拓展區域，建議設置鄉鎮展點，通過禮品、宣傳道具邀約邀請，積累到一定數量后，統一安排至臨展參與24、周末的暖場活動二、鄉鎮巡演二、鄉鎮巡演鄉鎮路演安插表演類節目（魔術、變臉等）+小型抽獎互動（答題贏獎），獎品建議為公仔、小風扇10-15元為主路演宣傳畫面參考路演背景畫面參考三、三、干部飯局通過村長及村干部關系挖掘具有購買實力的客戶，同時確定給予獎勵政策。干部飯局不限人數，可單獨宴請也可讓干部帶朋友參與村鎮干部介紹客戶成交（開盤后）介紹有購買需求和購買實力客戶銷售員跟蹤挖掘成交獎勵前期積累登記四、工廠定向推介會四、工廠定向推介會/團購客戶挖掘團購客戶挖掘臨港經濟開發區目前已有上萬家企業/工廠，針對企業/工廠員工進行定向的小型推介會，主要推廣項目的價值，將項目知名度打入企業內部。商會/協會成員宣25、講會優質企業宣講會本階段工作重點：線上主推產品說明會信息+產品力（戶型、建筑等）線下持續導客，圍繞產品說明會開展派票、索票、少年好聲音比賽等第二波段：第二波段：11.111.1-11.2711.27產品說明會推廣期產品說明會推廣期我們的客群都是這個時代的中流砥柱他們有夢想，有遠見他們依然還是從前那個少年產品說明會產品說明會1111月月2727日日 產品說明會產品說明會音樂人夢然現場唱響網紅少年音樂人夢然現場唱響網紅少年 盛邀全城共聆盛邀全城共聆夢想的顏色夢想的顏色線下以活動索票的形式，進行本階段的客戶蓄水！線下以活動索票的形式，進行本階段的客戶蓄水！線上聯袂抖音，對活動進行全程直播線上聯袂抖音26、，對活動進行全程直播產品說明會系列微信第三階段：第三階段：價值強推期價值強推期時間：11月28日-12月12日本階段傳播策略總綱本階段本階段推廣主要圍繞正展開放展開推廣主要圍繞正展開放展開線上輸出正展開放信息和第二輪抽車活動，以獎品吸引市場關注度線下持續深挖客戶，正展開放后啟動全民經紀人政策，全力聚攏客戶銷售層面，開始初步洗客Step1Step1：線上推出弘元 澄品好房之道系列微信，通過對項目戶型的全方位解讀，如：128四開間朝南、90和100空間利用等，強化戶型優勢，并利用戶型面積段優勢釋放總價優勢，突出性價比好房之道澄品知道好房之道澄品知道Step2Step2：第二輪抽車活動推廣，經過產品27、說明會上真實送車，已建立信任，正展開放當天再抽車，將最大化調動市場的參與度和關注度；此外，結合雙12熱點和正展開放節點，抽車活動上再疊加清空購物車的抽獎好房之道，說到做到好房之道，說到做到第二輪抽車活動正式啟幕全網雙12，寵你沒商量，你購物我清空線下節點：展廳開放Step4Step4：正展開放1212月1212日精工展廳&實景示范區 雍華盛啟不負一城所望，美好如約而至12月12日，向江陰交出這一回應時代的完美答卷誠邀全城前往品鑒同步誠意報名動作開啟第四階段：銷售沖刺期第四階段：銷售沖刺期時間：12月13日-12月31日本階段傳播策略總綱本階段推廣任務以樣板房開放和開盤為重點本階段推廣任務以樣板28、房開放和開盤為重點線上持續釋放誠意報名熱度，營造火爆程度，實現倒逼形勢線下舉辦天天抽黃金計劃，為案場持續導客銷售層面，一對一初步報價、落位1212月1313日-2424日每日14:0014:00結合樣板房開放，每日準時抽金條保留展廳人氣，擴大客戶基數，同步線上系列微信炒作，打造江陰話題性活動全江陰 來取金線上動作：微信炒作，全城造勢1010萬大獎萬大獎 金條每天送金條每天送1212月月1313日日-2424日日線下動作：全城派單，海量蓄客1010萬大獎 金條每天送1212月1313日-1212月3131日金喜一驚喜刮刮樂，100%中獎憑單頁至展廳領取相應獎品金喜二憑單頁到訪可參與每天準點抽金條29、活動刮刮樂單頁盛大開盤1 1月1 1日全城仰盼全城仰盼 盛大開盤盛大開盤不負一城久侯，品質紅盤，熱勢首開不負一城久侯，品質紅盤，熱勢首開引爆引爆江陰江陰，首開即熱銷，首開即熱銷線下節點：線下節點：開盤開盤第四階段：第四階段：年前續銷期年前續銷期時間：1月2日-2月4日本階段傳播策略總綱本階段營造首開紅盤形象，為年前加推再蓄客本階段營造首開紅盤形象，為年前加推再蓄客線上系列動作營造返鄉溫情，同時推出紅盤信息和加推信息釋放線下舉辦老業主答謝會+春節購房大禮包更多方案資料關注公眾號：精英策劃圈一場溫暖江陰的歸家儀式線上歡迎回家 努力奮斗的你念念不忘是家鄉H5核心內容：不管走多遠，只是為了更好的歸途，提煉最具江陰記憶、最值得說道點（建筑、人文、美食等）喚起對家鄉的深情。線上配合媒介：抖音一輪憧憬未來的夢想感言時代向前，澄就不息尋找已成交業主、意向客戶、江陰各行業人群說出自己2021年想對自己說的話線下弘元專車 溫暖相伴一場溫暖江陰的歸家儀式弘元弘元 澄品接您回家澄品接您回家在春運前，打造“弘元專線”，免費將客戶從高鐵站、汽車站接送至家鄉。線上配合媒介：抖音線下老業主答謝會一場寵愛業主的家庭盛宴在小年夜之前舉辦首輪業主答謝宴，推出老帶新計劃，釋放2月加推信息敬請斧正