午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、觀瀾湖圣安德魯斯別墅營銷策劃報告書前言我們發展的方向依托世界第一大球會，建立專業的房地產公司營造居家概念，把觀瀾湖打造成國際化人文社區樹立駿豪地產集團品牌建立一只專業地產精英營銷團隊一、項目片區概況城市擴張的黃金帶產業經濟集中帶體育休閑產業帶二、別墅市場概況深圳別墅主要分為幾種：自住型別墅,主要分布于銀湖、蛇口、華僑城；度假型別墅，主要分布于鹽田、觀瀾湖商務型別墅，各片區均有滲透，代表是麒麟山莊；以下是對各片區別墅的描述：蛇口別墅區葵涌別墅區銀湖別墅區華僑城布吉龍崗蓮塘怡景南澳觀瀾深圳別墅主要分布在觀瀾、銀湖、蛇口、華僑城等片區。銀湖片區銀湖片區是深圳別墅物業比較集中的片區,由90年代的齊明別2、墅、金碧苑到現售的銀谷別墅。是深圳比較有名的富人區。但因為片區物業良莠雜陳，片區治安比較差。目前在售：銀谷別墅華僑城片區依靠世界之窗的旅游資源和優美的區內環境，新興的別墅富人區，以波托菲諾為代表。該區別墅多與高層等建筑形式共存一區，容積率較高，使其尊貴感和私密性打了很大的折扣。客戶多選擇為第一居所，與觀瀾高爾夫別墅不具備可比性。南山蛇口片區主要是招商地產的鯨山別墅和半山海景別墅，以大南山景和海景為主要賣點。單純的別墅社區，容積率比較低，素質較高。鹽田片區近年，鹽田作為海濱度假型片區在深圳東部悄然興起。受地理位置、交通、區域定位等影響，度假別墅是鹽田物業發展的主要形式。片區別墅除海景外缺乏其他可3、依托資源，整體發展水平比較低，與其他區域別墅存在一定的距離。三、觀瀾湖早期銷售分析觀瀾湖地產項目銷售有以下幾個特點：產品主要外銷，以香港、臺灣客戶為主；地產銷售依附于球會，半數以上的客戶為會員購買；客戶成分主要是在深圳、東莞附近有公司的成功人士；客戶籍貫分析客戶籍貫香港臺灣國內其他合計人數389979444624比例62.34%15.54%15.06%7.05%100%客戶身份分析客戶身份人數比例會員購買26642.6%非會員購買35857.4%合計624100%客戶年齡分析客戶年齡人數比例40歲以下15625%41-60歲44971.96%60歲以上193.04%合計624100%分類客戶數4、量比例在附近設有公司(或廠)29053.5%在附近沒有公司(或廠)33446.5%客戶成分分析四、項目SWOT分析優勢A.A.資資 源源土地資源，超大私人領域，最大別墅 占地三畝球會資源，安家在世界第一球會景觀資源，山體、湖泊、綠地，360 度無限高爾夫景觀B.B.產產 品品住宅類罕有的恢弘手筆建筑界關于豪宅尺度新的界定藝術領域的細節描畫第一次使用在住宅立面上獨具一格、創新室內設計C.品 牌觀瀾湖世界第一球會的品牌駿豪集團資源品牌D.D.文文 化化健康休閑的高爾夫文化獨有的高尚社交文化E.安 全中南海退伍軍人鎮守40公里邊界最先進的智能保安系統高爾夫球場天然屏障劣勢A.配套社區內缺乏國際性學校5、一流超市等生活配套，生活氛圍淡薄。B.交通 距市區距離相對較遠,公共交通系統不發達,為居住造成一定的麻煩。C.形象觀瀾湖地產形象沒有建立，由于人員流動性大，業界口碑不好D.專業化操作專業房地產操作模式沒形成，球會運作模式在地產營銷上根深蒂固機會中國經濟飛速發展珠三角、港臺人士對觀瀾湖認同別墅用地停止審批,別墅推出量在未來兩年將有一定的減少。球會與地產相互促進，共同發展。威脅別墅產品的頂級定位對珠三角豪宅 市場是個比較大的挑戰;市場需求有限性別墅開發節湊五、項目定位考慮因素：最大化的體現項目的優勢；符合項目開發的持續性；與球會整體形象保持一致；有利于最快時間最大化的實現效益。物業定位做中國最好6、的別墅做中國最好的別墅目標客戶定位三緣客戶三緣客戶高爾夫緣、工作緣、地緣高爾夫緣客戶分布在全世界各地，香港、深圳、珠三角、東南亞、內地等；關注有關高爾夫方面的賽事及所有信息看有關高爾夫方面的雜志等；會從球會的角度評價物業的價值；主要是為方便打球、甚至方便退休后打球而置業。工作緣客戶在深圳、東莞、珠三角等地有公司；注重社區的社交功能；注重社區環境，齊全的區內配套，社區成分的高尚性；關注其行業內的信息與活動；地緣客戶分布在深圳、東莞、香港等距球會距離比較近的客戶；為置業而置業；重視物業的質素、生活便利程度、物業的發展前景；通過本地主流媒體汲取信息。六、營銷策略A.總體思路總體思路1、鞏固與會員、業7、主的關系，充分挖掘此部分的 客戶潛力。2、加強觀瀾湖整體發展及強化別墅銷售信息的對 外宣傳，以達到觀瀾湖物業發展的品牌效應。3、通過觀瀾湖物業發展品牌效應的傳播，對新客 源的開發進行點對點的直銷。由此內外配合，達成最終的銷售目標及品牌建立。B.總體策略總體策略1、點對點直效行銷體系建立目標點的數據庫務拓展部針對數據庫中目標點不同的特性 安排針對性的銷售策略。進行銷售階段性劃分2、體驗式行銷模式運用通過各種公關活動的舉辦，使目標客戶群真實的體會到觀瀾湖高爾夫別墅提倡的生活模式，從而產生購買行為。3、重點市場分銷體系建立珠三角地區的分銷體系港臺地區的分銷體系北京地區的分銷體系長三角地區的分銷體系48、觀瀾湖文化體系根據市場定位人群特征及心理需要，結合 公司的發展規劃制定整體文化戰略“國際高爾夫生活社圈”建立“國際高爾夫生活社圈”的相應理論依據；根據項目進入市場不同的時間段，根據實 際需要，營造事件；利用多方面的炒作，使“國際高爾夫生活社 圈”文化盡快成為有影響力的、可持續發展 的、較為成熟的體系。5、產品入市策略為解決推廣成本，V4、V5地塊命名為 圣安德魯斯為觀瀾湖高爾夫別墅第一 期；在銷售控制上首推V5，從而帶動V4的 銷售。6、優惠措施策略對重復購買物業的業主，長期消費的會員提供購買優惠政策；推出獎勵客戶計劃。C.銷售階段劃分及效果預測銷售階段劃分及效果預測項目的推廣分四個階段進行9、，根據每個階段銷售形式、階段目標的差異采取不同的銷售策略，廣告的媒體安排及內容，推廣策略的合理安排等等。第一階段第一階段 認識市場階段認識市場階段 （2003.11-2003.12）階段目的階段目的引起目標客戶群的注意和興趣；促成銷售人員及管理人員所熟悉的意向性購買者認購；促成其它渠道的意向性購買者認購。銷售策略銷售策略以宣傳觀瀾湖高爾夫國際人文社區，高尚人士居住的地方，帶出產品信息傳達業務拓展部點對點介紹推介推廣策略推廣策略 全方位營造觀瀾湖別墅入市的氣勢“世界第一大球會，做中國最好的別墅”全面提升置業顧問專業形象效果預測效果預測產品信息在市場上傳播引起目標客戶的高度關注 提高觀瀾湖“居豪”10、認知度第二階段第二階段 營造市場階段營造市場階段 （2003.12-2004.2）階段目的階段目的了解目標客戶情況、調整方案，促成部分有 購買意向的客戶落定，喚起潛在客戶的購買 欲望。繼續對觀瀾湖高爾夫國際社區宣傳更清晰帶動主打產品形象銷售策略銷售策略點對點銷售為主，開展對目標點客戶的個性化銷售服務加大宣傳力度內部內部 依據登記的程度對價格進行調整控制 加大在香港、北京、上海滲透宣傳 推廣策略推廣策略 營造開盤氣氛 加大賣點宣傳 繼續社區宣傳效果預測效果預測進行客戶內部認購引起全城關注，觀瀾湖地產形象大大提高業界口碑，產品特點得到傳播第三階段第三階段 強銷階段（強銷階段（2004.3-200411、.6）階段目標階段目標 綜合適用各種推廣手段，全面出擊，促成大部分誠意登記 客戶的簽訂購買合同 在V5的銷售進度配合下，推出差異化產品V4 v5工程進度需要積極配合，全面封頂 銷售策略銷售策略 充分發揮會員客戶作用，加大點對點的充分發揮會員客戶作用，加大點對點的推廣力度。推廣力度。通過實際的銷售工作，定期定時將市場通過實際的銷售工作，定期定時將市場反饋的信息指導營銷方案的實施。反饋的信息指導營銷方案的實施。對已購客戶及對前期的積累客戶的跟蹤對已購客戶及對前期的積累客戶的跟蹤服務，提高服務，提高V4V4銷售的成功率。銷售的成功率。推廣策略推廣策略 加大在鳳凰衛視的播放，在全國造勢 加大在香港地區12、宣傳采用針對性較強的公關活動形式。通過前兩階段的宣傳，建立觀瀾湖高爾 夫別墅“國際高爾夫生活社圈”文化體系利用靈活的談判技巧，促進成交 效果預測效果預測 V5V5別墅的合約簽訂率為80%，即12套左 右。V4別墅誠意認購60%，即18套左右。建立觀瀾湖作為頂級物業開發的龍頭 地位。階段目標階段目標該階段以現房銷售為主,廣告多采用證言式廣告,對諸多承諾的兌現,完成最后的銷售工作。銷售策略銷售策略 此階段工作重點放在對已購買客戶的服 務上,如銀行按揭手續的辦理,看房客戶 的跟蹤、催交款通知、入伙通知、工作 差漏的補救等,完善服務及配套設施。進入觀瀾湖高爾夫別墅下一期銷售階段。推廣策略推廣策略 建立13、駿豪地產集團專業形象地位 采用針對性較強的公關活動形式 效果預測效果預測 觀瀾湖高爾夫國際人文社區的正式形成，從而帶動后期物業的開發和銷售 觀瀾湖居家概念深入民心 E E價格策略價格策略一、基準價格體系一、基準價格體系 1、定價原則中國經濟整體走勢分析別墅市場走勢同期市場比較品牌評估歷史定價通常評估有三種方法：a、市場比較法b、成本法c、收益還原法鑒于觀瀾湖別墅特性，采取市場產品定價法。2、調價原則a、景觀b、朝向c、附加權益d、花園面積 f、戶型面積 3、面價制定考慮因素：會籍、贈送會籍、折扣 二、階段性價格策略二、階段性價格策略價格建議采取底開高走。三、付款方式三、付款方式1、常規付款方式14、一次性付款按揭付款建筑分期付款2、非常規付款方式定金10%一個月后支付10%簽訂買賣合同支付20%簽訂買賣合同后半個月內付清尾 款或辦理銀行按揭手續 七、上市策略七、上市策略A A 開盤時間開盤時間觀瀾湖高爾夫別墅正式開盤銷售分為3個步驟：1.2003年11月下旬，利用觀瀾湖高爾夫巨星到訪月的高潮期2003年11月28日正式開始接受內部認購登記，同時關于別墅的銷售資料及銷售現場全面完工。2.2004年1月20日，v5-D戶型示范單位正式開放。3.領取預售許可證后，通過媒體對外發布正式開盤，與認購登記客戶正式簽訂房地產合同。B B、現場包裝現場包裝會所大堂地產模型展示觀瀾湖高爾夫別墅主題畫面觀瀾15、湖高爾夫球會重大賽事活動展示（重 要賽事）觀瀾湖高爾夫別墅賣點展示觀瀾湖高爾夫國際生活社圈宣傳銷售接待中心全新的形象，精致豪華的接待中心，不但給買家規范化的形象，更帶給買家現場真實的體驗。注重接待中心的功能特點，中心功能分為：接待區、展示區、洽談區3個主要功能區。展示區主要集中在由會所到銷售接待中心的沿途，利用現有的球會歷史展示，加強別墅的賣點及觀瀾湖高爾夫國際生活社圈的宣傳。示范單位實景示范單位，將高爾夫球場實景與別墅合而為一，感染買家，刺激買家的購買欲望。看樓路線銷售接待中心山景閣示范單位工地圍板 C C、銷售工具的準備銷售工具的準備 樓書戶型手冊 電視廣告單體模型電話接聽登記表費率計算表16、及購房相關費用銀行按揭須知付款方式物業管理資料認購協議深圳市商品房買賣合同D D、開盤及認購方式開盤及認購方式開盤及認購方式是根據上市時間段劃分，采取不同階段不同方式：1、11月15日（周六）以記者招待會的形式，通過記者招待會向業內人士通報觀瀾湖地產項目觀瀾湖高爾夫別墅情況。主要邀請媒體對象是深港兩地的主流報紙、財經類雜志、財富類雜志、經濟類報紙、房地產專業網絡媒體類的房地產專業記者。認購形式：主要是對前期積累的客戶進行回訪，接受誠意認購登記。并進行示范單位參觀登記；對購買意向較強的客戶收取一定的誠意金（可退還獲在正式購買時記入房款），簽訂認購協議。2、2004年1月中下旬，v5-D戶型示范單17、位正式開放。再次邀請房地產記者到現場參觀拍照。正值新年假期，可以邀請已繳納誠意金的客戶免費到觀瀾湖度假，體驗觀瀾湖高爾夫生活社圈。認購方式還是進行內部認購登記。3、領取預售許可證后，在北京人民大會堂召開記者招待會，通過媒體對外發布正式開盤。簽訂正式銷售合同。在北京人民大會堂舉行新聞發布會形式開盤。八、廣告宣傳策略八、廣告宣傳策略A.A.廣告核心宣傳主題廣告核心宣傳主題營造高爾夫國際化人文社區中國深圳觀瀾湖 打造中國最好的別墅中國深圳觀瀾湖1.觀瀾湖別墅的五大優勢（觀瀾湖別墅確立豪宅新指標，品牌、環境、生活方式、文化、投資價值）；2.觀瀾湖別墅的設計“精”點（歐洲古典建筑精華、建筑環境融合共生、18、滿足成功人士生活商務社交需求）；3.住在球場中央國際高尚生活模式和高爾夫生活文化品味；4.觀瀾湖別墅的價值：經濟、社會、生活、文化的價值；5.觀瀾湖國際高尚社圈的規劃（打造中國的比華利）；6.從財富人士的居住理想看觀瀾湖別墅的市場需求；B B媒介組合特點及組合原則媒介組合特點及組合原則以立體組合全方位媒體進行多點攻擊，以報紙、財經、航空雜志平面大、中版面推進為主。在首期以軟性宣傳增多，硬銷廣告減少密度的方法控制廣告投放量并補充廣告訴求不足。低成本運作的直效行銷數據庫建立及新開發媒體的宣傳配合，各有側重組合運用,使整體宣傳活動達至最佳效果。在網路宣傳運用上，利用國內著名網站的進行宣傳，從而達至最19、大的范圍的宣傳推廣。點對點直銷推廣。C、媒體選擇（媒體選擇（DMDM）1、報紙類南方都市報（全省版）深圳特區報經濟觀察報證券時報2、雜志類福布斯/時尚財富/銀聯白金/新財富/南風窗/哈佛商業周刊/汽車導報/金融聯/金葵花（招商銀行vip客戶刊物）/深圳航空/南方航空/東方航空/中國航空/高爾夫/中國高爾夫/高爾夫文摘3、互聯網絡 深圳家園（中國房地產專業網絡權威網站之一，由深圳國土信息中心經營）深圳搜房網 深圳信息網 4、電視廣告鳳凰衛視亞洲電視5、戶外路牌 D D、階段策略階段策略第一階段第一階段認識市場階段認識市場階段 （2003.11-2003.122003.11-2003.12）新聞造20、勢運動及展場信心戰利用11月15日“觀瀾湖巨星到訪月”新聞熱點進行連續性的新聞造勢，迅速成為市場核心話題。在此基礎上大力推廣觀瀾湖高爾夫別墅進行針對性的新聞、廣告宣傳。第二階段第二階段 營造市場階段營造市場階段 （2003.12-2004.22003.12-2004.2）通過第一階段對觀瀾湖地產的強勢推廣，迅速在占領市場宣傳主導地位。在本階段正值元旦、春節佳期，同時示范單位也正式開放，主要通過公關活動及電視廣告，利用體驗式行銷手段，加強觀瀾湖高爾夫別墅的市場影響力度。廣告訴求以感性訴求為主,加速對消費對象的刺激,將銷售工作推向高潮。第三階段第三階段 強銷階段強銷階段 （2004.3-2004.21、62004.3-2004.6）為加強市場攻擊力度，配合銷售許可證的頒發，在本階段主要加大宣傳力度對觀瀾湖高爾夫別墅正式全面銷售進行報道，主要利用報紙媒體制造市場話題。第四階段第四階段 V5V5、V4V4別墅銷售收尾工作別墅銷售收尾工作 E E、費用預算費用預算1、主力媒體深圳特區報：100萬南方都市報：100萬經濟觀察報：50萬2、輔助媒體INTERNET網路30萬雜志類：50萬3、銷售物料制作類 樓書30萬 電視廣告300萬 現場包裝100萬 其他輔助資料20萬 合計：合計：730730萬萬 九、公關活動策略九、公關活動策略A A 總體思路總體思路 多舉行業界間的交流活動 有針對性目標客戶的22、推介會 舉行有目標性的大型公關活動 作為客戶資源的有效補充及直銷行銷的有效作為客戶資源的有效補充及直銷行銷的有效手段。手段。利用與媒體及其他行業協會針對目標客戶群聯合舉辦的各種公關活動，作為對客戶資源的補充，同時可以在銷售現場直接面對消化客戶。觀瀾湖經過十年的經營，30億的投資建設已經成為成功人士的生活社圈，通過舉辦“觀瀾湖觀瀾湖國際高爾夫生活國際高爾夫生活PartyParty 繽紛時尚繽紛時尚”的活動，可以聚集深圳、東莞乃至珠三角社會名流。在建設觀瀾湖品牌的同時也可以為地產、會籍銷售積累客戶資源。在整個活動運作成熟后，也可以作為會員關系處理的重要手段。B B、活動類型及規模大小活動類型及規模23、大小1、與媒體合辦活動新財富雜志舉辦財富人士聚會經濟觀察報舉辦高端讀者群聚會銀聯白金雜志舉辦高端客戶聯誼會福布斯中國名人榜周末畫報周末party時代畫報高爾夫生活時代活動時尚財富財富人士聚會 2、深圳汽車行業協會 3、香港、深圳、廣州等珠三角區域內的各國商會聯合舉辦行公關活動同時聯合相關國家的領事館文化及商務參贊，使整個活動更具有權威性及號召力，在進行客源補充的同時，也可以逐步真正形成：國際高爾夫生活社圈。4、輿經理人雜志聯合舉辦職業經理人論壇，針對不同行業建立不同行業的職業經理人相關組織。消化潛在客戶群的同時，也可以培養未來的主力消費群。5、定期在每周末舉辦針對深圳各高尚社區業主及住戶舉辦的觀瀾湖高爾夫嘉賓日活動，推廣高爾夫文化同時消化潛在客戶群。C C、活動安排活動安排1、舉行“美在觀瀾湖”攝影大賽（11月份）2、首屆中國港、澳、臺高爾夫挑戰賽（12月份）3、首屆珠三角民營企業家高爾夫挑戰賽（2004年1月