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1、目錄Part3.項目下階段策略建議Part1.市場環境分析Part2.項目11月進線、上門客戶分析市場環境分析宏觀經濟政策中美貿易暫停，對全球的經濟增長有一定的促進作用，全國的經濟形勢繼續向好；企業運行活力有望提升，或對寫字樓市場有一定利好中美貿易停戰內容概括n中美貿易戰不再升級，雙方不再加征新的關稅;n美方原先對2000億美元中國商品加征的關稅，1月1日后仍維持在10%，而不是此前宣布的25%;n雙方將加緊磋商，一旦談判達成協議，今年以來加征的所有關稅，都可能取消掉?！跋嗤▌t共進，相閉則各退”。在經濟高度全球化的今天，中美停止升級貿易戰甚至止戰，對兩國乃至全球的企業和民眾無疑是巨大利好。來源2、：新華網市場環境分析宏觀經濟政策進入11月份以來，全國多個城市銀行下調房貸利率，深圳首套房貸利率出現松動，且放款速度加快，購房成本有所降低n多城市下調利率：10月以來，北京、廣州、杭州、南京、廈門、寧波等房市較熱的城市也出現了不同程度的利率松動。n首套房貸利率上浮降低：11月21日，北京銀行深圳分行將首套房利率從原來的基準利率上浮15%調至上浮10%，二套房上浮15%。市場環境分析短期市場表現11月深圳全市一手住宅的成交均價為54066元/，環比下降0.01%，即下降5元/。11月新房的成交套數為1985套，環比上升8.17%。近期大量新房項目入市，刺激了新房市場成交 1712180118023、180318041805180618071808180918101811050010001500200025003000350040005395054000540505410054150542005425054300198554066近一年深圳市新房月度成交量價走勢成交量均價元/m2市場環境分析近期開盤表現11月共18個項目開盤，年底開發商推盤節奏加快，同時給予的優惠增加，但開盤去化率普遍在30%以下，總體成交低迷，僅有個別項目取得較好的去化率項目位置開盤日期備案均價（萬元/）產品數據推售套數開盤去化率紅山壹品寶安沙井2018/11/37.5701262-4房公寓3847.8%深物業金領福田皇4、崗2018/11/7住宅9.8、公寓8.788-175住宅、60-90單身公寓住宅137、公寓3807.8%大族云峰龍崗坂田2018/11/95.9103-104住宅26326.7%佳兆業城市廣場六期 龍崗坂田2018/11/10辦公4.8、公寓4.447-270辦公、44-90公寓83215%奧園翡翠東灣二期龍崗坪山2018/11/10365-94住宅9608.6%碧桂園鳳凰國際智谷寶安西鄉2018/11/104.333-35宿舍66515%華潤萬象府南山科技園2018/11/1010.290-500公寓21514%福城前海新紀元寶安新安2018/11/156.131-133公寓52727.5、1%平湖佳兆業廣場龍崗平湖2018/11/174.465-1302-4房住宅37536.3%藍郡公館鹽田沙頭角2018/11/195.452-127平1-3房公寓32219.6%中駿云景華府龍崗中心城2018/11/203.570-105平住宅4159.6%卓越中寰寶安沙井2018/11/214.698-149平住宅26950%建發璽園龍華清湖2018/11/25洋房5.2、別墅6.589平洋房、89-180平別墅洋房48、別墅20361%萬科臻山府三期福田安托山2018/11/269.7180平3+2房住宅397 95.8%華強城寶安沙井2018/11/274.669-165平2-5房住宅16、240 83.3%萬科星城寶安沙井2018/11/284.479-137平的3-4房住宅3337 55.4%麟恒中心廣場3期龍崗橫崗2018/11/284.589-157平住宅830 12.9%領航城領譽華府寶安西鄉2018/11/305.7131-179平4房住宅505 27.7%近期開盤表現較好案例華強城【華強城】寶安沙井，綜合用地，華強開發，80萬平地鐵口城市綜合體，2018年11月27日推售一期69-165平2-5房住宅，共1240套。位置11號線塘尾站B出口（深圳市寶安大道）開發商 深圳華強永興投資有限公司規模項目整體分為三期開發，一二期為住宅、底商及幼兒園，三期為大型綜合商業、公寓7、寫字樓，占地面積128000，總建筑面積810000容積率4.59車位比1:0.998產品形式住宅、公寓、商鋪、寫字樓總戶數3665產權年限70年主力戶型72-160平毛坯2-5房住宅入伙時間預計19年6月交樓近期開盤表現較好案例華強城【成交表現】住宅實收價約4.6萬元/（毛坯），最低4.2萬元/起，僅為周邊二手盤價格85-90%；推售當天成交1033套，20個月超長蓄客期，地鐵口物業，40分鐘直達福田；地緣性客戶去化為主該項目主要依靠地鐵口物業以及超長蓄客期實現去化1.地鐵口物業：11號線塘尾站地鐵口物業全程1個小時內貫穿機場綜合交通樞紐、前海、后海、紅樹灣三大超級總部基地和車公廟、香蜜湖8、福田中心區等商圈。2.超長蓄客期：2017年營銷中心開放至開盤約20個月，隨時間節點釋放項目信息，2017年11月建設銀行收購星河榮譽后開始蓄客，蓄客周期約1年營銷中心開放媒體發布會樣板房開放集中開盤n營銷動作：樣開當天同步啟動驗資，金額50萬元，驗資可參觀樣板房，當日來訪驗資客戶約1500批；2018.11.012018.11.272017.032018.11.03n營銷動作：推售1240套，去化1033套；n營銷動作：截止樣開后，累計到訪約10000余批n營銷動作：聯合深圳壹地產聯合媒體品鑒會，50家主流媒體及一眾自媒體大V共聚一堂近期開盤表現較好案例萬科星城【萬科星城】寶安沙井，綜合用9、地，萬科開發，60萬平街區型綜合體，2018年11月28日推售79-1372-4房，共3337套。位置寶安上星南路與上星路交匯處開發商 深圳市西城房地產開發有限公司規模萬科星城共分為6個地塊開發，其中包含3塊住宅用地，1塊教育用地，南側2塊土地主要開發為商業、辦公、酒店和商務公寓。占地面積18.7萬，總建面約64萬容積率5.25車位數5157產品形式住宅、公寓、商業、辦公、酒店、學校總戶數4693主力戶型79-1372-4房住宅精裝標準萬科夢享家2.0裝修，3000元/近期開盤表現較好案例萬科星城【成交表現】住宅實收價約43900元/+2000元/（裝修），推售當天成交1850套，產品打造細節10、人性化，目前以福松沙剛需自住客成交為主，南山福田外溢客戶亦有一定占比該項目主要依靠創新營銷、品牌精裝、名校優勢實現去化1.創新營銷：公眾號推出萬科美好置業計劃文章，閱讀量破10萬即可優惠10萬，給業主優惠的同時提高項目的曝光度2.品牌精裝：采用萬科夢享家2.0裝修標準，品質較高，細節打造精致，并且精裝優惠折扣較大，同時萬科品牌開發，萬科物業服務口碑加持3.名校優勢：代建了48班九年一貫制學校及18班幼兒園，而目前的學區劃分為寶安中學（集團）第二外國語學校（九年制）營銷中心開放樣板房開放獲批預售網上開盤n營銷動作：11月22日獲批預售證并于24日啟動認籌，認籌金10萬/套，同時萬科美好置業計劃文11、章閱讀量超過10萬即可優惠10萬2018.11.102018.11.282018.10.12018.11.22n營銷動作：推售3337套，去化1850套；n營銷動作：截止樣開后，累計到訪約4000余批n營銷動作：11月10日開放79戶型、95戶型、98戶型、118戶型、136戶型10市場環境小結十一月新房網簽量有小幅的回升，但依然處于低位，均價繼續保持下滑走勢。一方面，開發商年底業績壓力較大，傳統的金九銀十成交低迷，導致業績不達預期，年底開發商推盤節奏大大加快；另一方面，部分西部新推項目產品具有優勢，同時價格相比周邊二手房便宜以價換量，因此部分西部新房成交較好，東部龍崗新盤仍舊冷淡，總體市場觀望情緒仍較為濃厚。