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1、2021置地凱旋門8-9月推廣策略方案經溝通目前最新營銷節點及任務：9月初推出二期1#、4#棟產品1#棟：108m2 和 140m24#棟：107m2 和 180m2推廣上：明確從8月中旬對二期新品加推預熱市場；營銷上：8月最大去化一期尾貨和底商，9月推售二期新品，價格比一期要高。區域市場競爭激烈：核心問題：大市場走勢不明:2021下半年，長沙樓市不溫不火，尤其7、8月是常規淡季，到訪漸少；8月，全國疫情日趨嚴峻，長沙禁止聚集性活動，現場銷售更趨清冷；1.大洋湖長沙人人皆知熱點板塊，吸引眾多一線房企入駐，本案與他們品牌貼身競爭；2.各大項目在樓面價無明顯差距，產品同質化嚴重，配套共享；3.目前2、保利也即將推出二期高層+洋房（產品上與一期相差無幾）在營銷節點重合。面對目前市場環境，二期新品入市，我們如何延續6月區域銷冠，領跑洋湖？回看二期產品：二期共8棟，其中1#、3#、7#、8#為108m2+140m2產品4#、5#為107m2+180m2產品2#、6#為6F兩棟175m2純洋房產品（共36套）二期所有樓棟規劃：正對雅禮學校南門，比一期要更低密、更開闊，視野更好！前一排景觀無遮擋且私密性更好！從戶型分布：140平大戶型為主，增加了兩棟175平洋房產品再看一期成交客戶資料：首套自住,150,61%改善自住,90,36%投資,7,3%置業目的首套自住改善自住投資40歲以上,81,33%33、1-35歲,66,27%26-30歲,55,22%36-40歲,26,10%20-25歲,19,8%年齡段40歲以上31-35歲26-30歲36-40歲20-25歲首套剛需自住為主，其次自住改善，少量投資40歲以上占33%，26-35歲占49%，偏年青三口和四口之家為主，其次為單身和二人世界三口之家,111,45%四口之家,61,25%單身,41,16%二人世界,29,12%五口之家,5,2%家庭結構三口之家四口之家單身二人世界五口之家回看一期成交客戶資料：30萬以下主要為108產品客戶，大都數客實力較好以和教育為主，其次為地段和價格敏感點主要為高速因素品牌,189,25%洋湖教育,188,24、5%地段,103,14%價格,88,12%戶型,64,9%環境,42,6%物業,32,4%商業配套,26,4%交通配套,6,1%得房率,3,0%認可點品牌洋湖教育地段價格戶型環境物業商業配套交通配套得房率31-60萬,98,40%30萬及以下,78,31%61-90萬,37,15%100萬及以上,34,14%資金實力31-60萬30萬及以下61-90萬100萬及以上高速,144,49%戶型,51,17%教育,45,15%價格,28,9%環境,20,7%板塊價值,3,1%地鐵,3,1%交房時間,2,1%敏感點高速戶型教育價格環境板塊價值地鐵交房時間回看一期成交客戶資料：岳麓區天心區雨花區婁底市星5、沙/長沙縣邵陽市株洲市岳陽市湘潭市廣東省常德市寧鄉市開福區懷化市芙蓉區衡陽市江西省郴州市益陽市望城區湘西湖北省浙江省張家界瀏陽市廣西省重慶市永州市陜西省江蘇省黑龍江省海南省北京市居住地址岳麓區天心區雨花區婁底市星沙/長沙縣邵陽市株洲市岳陽市湘潭市廣東省常德市寧鄉市開福區懷化市芙蓉區衡陽市江西省郴州市益陽市望城區湘西湖北省浙江省張家界瀏陽市廣西省重慶市永州市陜西省江蘇省黑龍江省海南省北京市來訪主要為分銷渠道，其次為自渠邀約和自然到訪分銷貝殼,133,54%自渠,58,23%分銷新環境,20,8%自訪,19,8%分銷易恒,7,3%全民轉介,6,2%同行轉介,3,1%業主再購,1,0%來訪渠道分銷貝6、殼自渠分銷新環境自訪分銷易恒全民轉介同行轉介業主再購以長沙本地岳麓區為主，其次為天心、雨花區，周邊市縣、外省都有成交，但不集中外地客戶大都在長沙工作或與周邊企業、醫院業務有關，看重品牌和教育。從以上一期成交客戶資料可見：他們的特點：自住、改善、剛需、年輕化，經濟實力較好（三口和四口之家為主，其次為單身和二人世界）大都為本地客或在長沙工作的外地客他們都認同品牌和雅禮名校教育配套！客戶描摹他們是26-40歲之間的社會與家庭中堅無論是工作狀態、家庭結構正處上升期的新生代，接受新事物快，追求時尚、潮流國際化生活他們需求買房/換房對于他們來說代表需更好環境、大品牌、豐富配套和好物業，（非常認同洋湖生態新7、城環境和區域原因）滿足他們更好的生活向往！同時也看到他們對我們凱旋門顧慮也明顯1、近高速擔心噪音影響2、精裝房陽臺封閉與常規戶型不同再看周邊競品中海全盤住宅正處少量尾盤銷售中，無競爭意義保利二期即將加推，與我們節點復合，產品線與一期一樣高層+洋房產品（150及以上的戶型有234套，90-150的戶型占893套）從保利二期效果圖可見，有10棟高層和4棟洋房，二期因地塊南面正對雅禮學校、東面為麓山洋湖小學、北面龍湖項目從保利目前沙盤來看，洋房產品未來學校噪音、接送孩子車輛多，私密性和居住感差！前后只能看其它項目樓體，就更談不上景觀。保利二期效果圖和沙盤洋房168戶型洋房189戶型高層143戶型高層8、112戶型客戶來到洋湖，從產品尺度和品牌影響力上必看保利（卓越只有兩棟在售）等項目，我們如何讓凱旋門超越區域競品！國際大都會的 洋湖新城在中部崛起的趨勢下，長沙邁向國際大都會的腳步越發迅猛，隨著人們生活水平的提高，人們對宜居生活也提出了更高的要求;而必須容納更多元化、更先進的生活方式。洋湖，已形成為集總部經濟區、生態濕地區、綠色宜居區三大城市功能于一體的“城市副中心”國際生態新城！我們的目標客群和置業目的2021年首批80后也邁入40大關，開始逐步掌握社會核心資源，豪宅審美年輕化、國際化將成為趨勢。洋湖“城市副中心”國際生態新城，豐盛國際大都會配套，滿足他們對國際化多元生活向往！因此，針對二期9、首次加推策略：完全讓來洋湖置業的客戶get到項目精髓是否匹配到國際化多元生活實現項目在洋湖區域首選！揚長避短，重構區域話語權品牌讓客戶全面感知品牌背后的“實力”和“品質”對置業的保障品牌優勢再梳理：集團83載 萬億央企 共和國長子2021年財富世界500強 第69位中國房地產企業TOP7 中國商業地產TOP1置地品牌理念：品質給城市更多改變置地將通過獨特的生意模式持續關注和提升產品與服務的品質加之自身國家一級物業資質“物業”在設計、工程、物業服務等重點方面不斷實踐“高品質”北京清河橡樹灣 首都學府核心區封面之作上海外灘九里 一線外灘上的頂豪經典深圳悅府 深圳灣住宅系里的豪中之豪成都二十四城 成10、都核心區里的人居一號位大連半山悅景 大師聯手奉獻的傳世之作第六個便是合肥凱旋門6大封面作品，凱旋門榮膺一席！凱旋門置地6大封面作品之一置地在湖湘與湖湘 共美好入湘16載10盤耀星城，區域內品質項目精益求精作為第9盤“凱旋門”延續“凱旋門封面作品”血統，為提升湖湘人居品質而來！可見，品牌無論從“萬億央企實力”背書上；還是置地在地產界中的“給城市更多改變”品牌理念、以及設計、工程、物業服務等重點方面不斷實踐“高品質”上；加之置地在湖湘16載精益求精口碑上；奠定在洋湖國際范“高品質生活升級”品牌締造認同！產品優勢再梳理：二期規劃中，大戶型占多數，以140平為主，其次180平大平層和175平洋房（3611、套）140平 產品優勢：140平產品相比洋湖區域在售項目，其核心差異：5.8米大面寬、大陽臺、南北通透、方正，贈送高約5.8米闊景陽臺，清風入戶，沐浴陽光雙景觀陽臺，高贈送同時賦予生活、空間更多想象廚房U型布局，洗切烹調，一氣呵成約5.8米親情橫廳，無憂陪伴孩子全齡成長三開間朝南，采光充沛，開闊亮堂南向主次臥均帶大飄窗，空間隨心，悅享時光方正戶型，南北通透，2梯3戶愜意出入180平 產品優勢：180平產品相比洋湖區域在售項目，其核心差異：5.8米大面寬、雙大景觀陽臺、南北通透、三間臥室南向，贈送高純板空間構建，四開間朝南，通風采光俱佳舒適尺度多居室，動靜合宜，功能完整，延展性強約5.8米面寬通12、透餐廳設計，百變可塑空間寬敞餐廚空間，裝得下中餐美味，容得下西廚浪漫南北雙向闊綽長陽臺，前后通透舒適，更大視野南向主次臥均帶大飄窗主臥大套間人性化雙臺盆設計可見，在產品設計上隨著生活方式的改變，凱旋門洞悉消費者更為關注的改善居住空間，基于空間化、功能化做出了新一代的改善戶型，約5.8米大橫廳，讓空間更通透、更寬敞、更美觀的多功能客廳應運而生。多功能空間可以根據業主需求做成休閑區、工作區或茶室等空間，多場景模式客廳生活、社交、娛樂模式自由切換，提高空間利用率，增加空間的流動感，激活家人之間的互動交流。不管在尺度還是空間上皆是翹楚。創新戶型，盡顯改善品質，為美好生活更進一步。精裝優勢再梳理：凱旋門13、 8大創新陪伴型精妝體系品質體系：高定品牌、高定配置顏值耐久體系：防水設計、防潮設計、加固設計、耐用設計收納體系：大容量收納、系統分類、靈活運用貼心體系：防噪設計、防塵設計、舒適設計人性化體系：細節照明、便捷插座、人體工學、多功能智能化體系：智能設備安防體系：防護設計、安全設計健康體系：空氣可見，在交付精裝上專注一線城市豪宅精裝，高端品質之選；數年精裝經驗，歷經萬次細節打磨，定制完美精裝系統；全球視野，前沿智能化標準，人性化考量，經得起時間的考驗；凱旋門8大體系 6大空間高定品牌+高定配置 呵護品質生活每一天凱旋門是置業 品質給城市更多改變 品牌理念彰顯是持續關注和提升產品與服務的品質體現產品14、上從經典中升級，空間和功能更為出色，盡顯改善品質為洋湖高品質國際多元生活更進一步！加之大洋湖區域紅利不斷，雅禮名校近在咫尺，對與來洋湖置業客群來說，無論對自已還是孩子、老人入住凱旋門是躍享“國際多元品質生活”！所以，二期推廣核心概念：我們應將“躍享”國際多元品質生活 轉化輸出：躍享 品質生活為項目二期全新包裝價值，讓客群關注點，更有煽動性，刺激他們、吸引他們全新包裝凱旋門 躍享國際多元品質生活價值體系1.品牌躍享：客戶是享受世界500強品質和一級資質物業保障2.繁華躍享：大洋湖紅利不斷，豐富生活配套日趨完善3.成長躍享：雅禮名校近在咫尺，周邊17所中小學環繞4.尺度躍享：更通透、更寬敞、多功能15、空間，盡顯改善品質5.景觀躍享：無遮擋極目視野，奢闊大境，洋湖再無6.精裝躍享：“潤生活”8大精裝體系，定制完美精裝系統7.生態躍享：外有洋湖，內有三大主題公園，約6.2萬平米宜居公園體系二期推廣主題：同步世界 躍享洋湖二期107180m2洋湖奢境品質大宅 即將加推繁華洋湖里 難得奢闊二期推廣：二期107180m2洋湖奢境品質大宅 即將加推洋湖難得奢闊二期推廣：二期107180m2洋湖奢境品質大宅 即將加推厘清推廣核心及輸出主題，如何構建整合推廣戰術，最大化實現推廣任務重構區域話語權，實現項目在洋湖區域置業首選！為更好提升二期產品在市場價值認同感，建議項目原差異定位躍級為：洋湖雅禮南門陪伴成長16、型社區陪伴成長型社區奢境品質大宅第一步項目定位調整建議：為提升140m2產品將客廳做到5.8極致價值，并消除客戶對陽光封閉誤區，在推廣上建議包裝：方廳第二步主力戶型寬廳和陽光包裝建議：140m2主力戶型方廳：方：方正，空間利用最大指140m2客廳方正、大，賦予客廳豐富的生活模式，激活家人之間的互動交流；方廳：將5.8米大寬廳與大陽臺整合，視覺延伸感強，采光通風更好、更通透；封裝陽臺，不僅可通過大落地窗最大化灑進客廳，也成為人與自然對話的窗口，升華整個空間的價值感，同時也避免敞開陽臺易受灰塵污染。wide 3.0140主力戶型寬廳和陽光包裝建議其它建議：wide：主要作形容詞；廣泛的；寬的，廣闊17、的意思；與我們大寬廳無論在空間上，還是使用多功能化上，做出了新一代的改善戶型，不管在尺度還是空間上皆是翹楚3.0：為產品與傳統4.2米尺度上做了更新創新和提升。陣地包裝建議：1、二期“悅極”產品詮釋展板，強調國際化多元生活2、140平極境大宅 價值燈箱3、180平奢境大平層 價值燈箱4、二期“悅極”價值現場氛圍吊旗5、“悅極洋湖 自凱旋”沙盤大吊旗6、臺卡與二期主畫面同步更新7、媒體機不斷釋放品牌利好和企業理念營銷物料建議：1、二期“悅極”新品戶型折頁2、“悅極洋湖 自凱旋”渠道行銷單張3、二期整體價值 四折頁線上推廣上充分利用自媒體及時、連續、形式多樣、精準到達新老客戶特點，從客戶重點關注點18、及核心差異價值逐步詮釋 躍享國際多元品質生活，提升新老客戶認同感和圈內口碑.線上推廣輸出點規劃如下：8.158.299.139.30品牌價值1、物業2、凱旋門 封面作品價值二期規劃價值低密創新洋房園林等潤生活 精裝價值解讀8大體系6大空間大戶型“躍享”空間價值1、近在咫尺名校2、區域配套及利好線上輸出躍享國際多元品質生活價值：第一周第二周第三周第四周第五周第六周線上推廣執行示意：這是不僅需滿足建設方和使用者的期望，更表達著對歷史、對當下、及對未來的國際多元品質生活的品質使命。同步世界 躍享洋湖二期107180m2洋湖奢境品質大宅 即將加推品牌系列理念篇：Imagine it,Delivered19、一方面大膽地構想“悅極”未來，另一方面將“悅極”變為現實。品牌系列規劃篇：線上推廣執行示意：同步世界 躍享洋湖二期107180m2洋湖奢境品質大宅 即將加推擯棄從傳統形式出發的設計方式，而是為每個項目進行獨一無二的定制“悅極”設計，從方方面面展現完善。品牌系列設計篇：線上推廣執行示意：同步世界 躍享洋湖二期107180m2洋湖奢境品質大宅 即將加推品牌價值系列單圖風格示意1：品牌價值系列單圖風格示意2：營銷事件建議：9月為開學季，也有重要節日教師節，建議在教師節前后，以品牌統一全長沙針對教師推出：悅享凱旋 教師鉅惠為一期尾包裝特惠清盤，二為二期新品加推蓄客，洋 湖 國 際 生 態 新 城【教 20、師 購 房 節】周未營銷活動建議：為置業顧問邀約邀請新老客戶再次到訪，帶動現場人氣，促進現場快速成交！這也是相對費銷比最好方式，極大刺激老帶新活動要點：1.結合客群有孩子，又正值酷熱夏天和即將開學特點2.有噱頭，能吸引人到訪、對新客戶有相應刺激政策，促進現場簽約其他活動建議：小小攤主公園市集（夜間）契合暑假時間節點，舉辦系列市集，邀請客戶和孩子一起參與，以各種玩具、美食吸引孩子來現場逛吃逛吃。萌寵大樂園，陪伴過周末邀請萌萌的動物“作客”準備寵物食品、玩具，吸引小朋友來現場。準備露天下午茶、點心等，打造周末的狂歡派對。活動建議：花點時間，陪伴“躍享”成長親子花藝DIY，與孩子一起動手用鮮花裝點生活，感受綻放之美，賦予生活新的驚喜。活動建議：“悅極”開學 凱旋有禮針對業主孩子，派送新學期文具大禮包，提升業主自豪感，增強對項目在親友的口碑。8月底，針對即將開學在活動建議：https:/