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1、長沙縣會展四期196畝項目定位營銷策劃部2021年11月03日03 產品定位01 宗地分析 04 推售鋪排02 市場分析CONTENT宗地分析地塊情況|板塊分析|屬性界定01掛牌條件、土地款支付節奏競得人須在N07-C23地塊內建設總計容建筑面積不少于80000平方米具有國際元素的高品質商 辦物業(包括但不限于國際性室內主題樂園、國際商務寫字樓、高端商業綜合體、國際化商業街區 等，但公寓除外)，并自持其中不少于20000平方米商辦物業，該部分自持物業自竣工驗收合格后 5年內不得對外轉讓所有權(不得轉至競得人控股股東及控股股東旗下公司之外的其他方),其余 60000平方米商辦物業中不少于30%面2、積自竣工驗收合格之日起須由競得人直接或委托具有商管物 業管理運營經驗的團隊統一管理運營不少于5年；競得人須在簽訂國有建設用地使用權出讓合同后3個月內完成項目用地范圍內街區層面的城 市設計報中國(湖南)自貿試驗區長沙片區會展管理委員會審定，作為后續項目建設審批的依據。競得人須在國有建設用地使用權出讓合同簽訂后6個月內開工建設，且商辦部分須先期或與 住宅部分同步啟動建設，商辦物業自正式開工之日起36個月內竣工并投入運營；競得人須在商辦部 分工程建設達到正負零后，方可向政府主管部門申請啟動住宅的預(銷)售。項目須符合湖南省及長沙市關于海綿城市建設、綠色建筑、裝配式建筑相關政策要求。據長沙市商住經營性3、用地出讓限地價溢價競自持租賃住房實施細則(試行)(長資規發【2020】170號)，該宗地須競自持租賃住房，最大可競自持租賃住宅建筑面積229066平方米，競 報幅度按600平方米/次確定。應遵守國家及長沙市租賃房管理相關要求。交納履約保證金5000萬元(現金或銀行保函)，期限不少于102個月；住宅毛坯限價13800元/；競得人應當在簽訂國有建設用地使用權出讓合同 之日起1個月內向指定的銀行賬戶支付土地 成交價款的50%(含競買保證金)；余款在簽訂國有建設用地使用權出讓合同 之日起3個月內付清。地塊編號用地性質占地面積 (畝)容積率建筑面積()建筑面積占 比建筑密度綠地率限高N07-C20住宅34、22.0229071.667%24%40%60N07-C26住宅1082.680N07-C23商業563.011286933%40%30%80合計1962.62341940.6100%經濟指標：33%商業配比，自持商業20000，住宅毛坯限價13800元/N07-1.1地塊情況N07-C23N07-C20敢勝路勞動路C26地鐵14號線1.1地塊情況地塊四至：四至皆為現狀道路，道路通達性良好，地塊內部為凈地向榮路敢勝路高塘坪路規劃國際醫院住宅用地勞動東路 運達地塊配建五星級國際 禮 賓酒店規劃公園目標住 宅地塊住宅用地興盛路目標住宅地塊加油站待出讓團購房 住宅用地目標 商業 地塊高 坪塘路勞動東5、路規劃國際醫院向 榮 路敢勝路上灣路規 劃 綠 地住宅用地住宅用地教育用地商業用地商業用地1.2板塊分析整體定位：打造集“樞紐+機場+會展+生態”優勢于一身的中部地區國家級門戶 區域概況會展片區位于長沙東南部瀏陽河以東區域，東至黃興大道，南至湘府東路，西至瀏陽河，北至長沙大道，面積約30平方公里，規劃人 口約30萬人；區域定位片區以高鐵樞紐和會展會議產業為雙引擎，打造集 “樞紐+機場+會展+生態”優勢于一身的中部地區國家級門戶；湖南自貿區、黃興副 中心、臨空示范區，多重規劃利好加身；區域規劃規劃6個組團產業中心(即國際交流組團、商業組團、會議會展組團、文化體驗組團、智慧體驗組團、商務組團)；規6、劃中小學26所，國 際學校1所；醫院醫療服務中心7所；國際交流組團會議會展組團商務組團文化體 驗組團智慧體 驗組團商業 組團社會福利用地榮河中學娛樂康 體用地松樹小學國際醫 院項目公園 綠地榮河 小學2月市長信箱明確，義務教育階段按照相對就近原則，實行配套入學，學籍單列，繼續由長沙縣負責管理，初中畢業參與城區 統一中考、直接考取城區高中。”醫療配套：地塊緊鄰國際醫院項目，擬引進專科或綜合性國際醫院并設置相關醫療培訓、科研等配套產業；商業配套：片區當前處于開發前期，暫無完備的商業配套；軌道交通：遠期規劃地鐵14號線(預計2030年運行)，以及及2號線東延線均經過本區域；南側有磁懸浮軌道。道路交通7、：已拉通道路有快速路勞動東路(雙向8車道)、主干道高塘坪路(雙向6車道)，以及次干道敢勝路(雙向4車道)，整體通達性較好；兩住宅地塊之間規劃道路-興盛路及地塊東側高 塘 坪 路的向榮北路尚未通車；會 展 三 期 教育配套：地塊1公里范圍內規劃小學2所，中學2所，項目西側松樹中、小學各42班，松樹中學與雅禮洋湖實驗中學合作辦學；1.2板塊分析配套規劃：當前處于待開發界面，教育規劃是地塊未來的核心驅動力目標地塊(住宅)敢勝路目標地塊(住宅)目標地塊(商業)陽瀏國際 學校國際禮賓館勞動東路瀏陽河風光帶松樹中學河1.3屬性界定 1 外部價值需時間兌現，較依賴板塊規劃利好，無稀缺資源，從地塊指標來看，產8、品具備一定市場機會。較依賴板塊規劃利好，板塊價值需時間兌現.地塊指標可打造高低配產品，提高產品競爭力 貳壹項目初判：位于城市發展方向的新興板塊，剛需/首改屬性.市場分析板塊市場|競品市場|市場啟示02維度 指標 會展板塊 高鐵新城 隆平科技園 榔梨板塊近12月去化速 度6.5萬/月11萬/月1.4萬/月1.4萬/月去化速度及 備案售價板塊網簽均價(當月)11120元/13143元/13378元/8416元/代表項目新城明昱東方、融創 會展上東區軌道萬科悅府、德奧悅 東方中信城開東宸上品、美的正榮云樾日盛湖湘公館、福天星 中心、旭輝匯越城庫存及去化周期(12個月去化速度)狹義庫存6.4萬41.79、萬13.6萬狹義庫存去化 周期1個月4個月9個月廣義庫存55.4萬220萬71萬廣義庫存去化 周期9個月20個月46個月供銷比(近12月)1.30.91.60.9、芙蓉北二 環望城市 府洋湖垸蘇圫垸會展板塊濱水紅星洞井省府北 灣 梅溪湖二期雅塘井鵝羊秀峰金鷹 月湖岳麓 山隆平高科松雅湖麓谷 榔梨板塊星沙中心濱 江武廣 (高鐵新城)環保科技園暮云 板塊競爭格局：外部競爭壓力大于板塊內部競爭令 板塊情況：在售項目較少，住宅狹義庫存6.4萬方，去化周期約1個月；廣義庫存55.4萬方，去化周期9個月；令 板塊上游競爭分析：榔梨板塊項目基本處于清盤狀態，月均成交量較少，板塊屬性純剛需，與本板塊競爭較弱；10、未來主要競爭 來自于高鐵及隆平科技園板塊，兩者配套、城市界面及價格均優于會展板塊；板塊內部競爭因產品差異競爭較弱。2.1板塊市場岳麓科技產業園三環尚東高橋望城金 星北大王山 尖山湖麓谷東省府南高鐵西青竹湖大托1 待我司入市時，會展 板 塊 未來1到2年供地量較少，總體供地148萬方，其中住宅約79萬方，板塊整體供需結構健康；1 片區內僅有新城明昱東方高溢價產品及運達高 品質樓盤在售，預計售價區間為14000元/20000元/，我司首批次高層入市，價格具備 較大市場機會。2.1板塊市場土地供應：土地供需穩健，未來同期差異化競爭，具備較大市場機會國際交流區三期土地面積：99畝建筑面積：15萬方 商11、住比：2.9:7.1杜家坪地鐵站TOD項目土地面積：293畝建筑面積：76萬方商住比：6.4:3.6國際交流區五期土地面積：308畝建筑面積：57萬方商住比：2.8:7.2會展板塊近一年普通住宅供銷價月度走勢10593 1056625.015.010.00.0供應面積(萬)成交面積(萬)成交均價(元/)100.090.080.070.060.050.040.030.020.010.00.0會展板塊近五年普通住宅供銷價年度走勢 93.3 8146 84602017年 2018年 2019年 2020年 2021年10月供應面積(萬)成交面積(萬)成交均價(元/)9000800070006000512、00040003000200010000板塊供銷價：供銷整體平衡，受低價項目影響價格年內波動較大，價格看平預期令 供銷情況：會展板塊供銷整體較為平衡，2021年供應面積54.4萬，成交面積50.3萬，供銷比1.08；令 價格情況：近一年來板塊價格波動較大，截至到2021年10月，成交均價10566元/，同比去年上漲14.9%；考慮受板塊低價 項目集中出貨影響，導致價格波動較大。8380 7910 8117 8152 7387 1200010000800060004000200002.1板塊市場54.4 50.31.8 0.01.1 0.09854 2.3 1.414.174.51000610813、642.52.68683696037845779506249.620.072.127.530.012.212.210.418.34.25.44.90.70.00.00.04.59.88.17.85.07.71.45.8類型項目企業可售樓面價 (元/)總建(萬)住宅(萬)已售(萬)未售(萬)小計(萬)入市 (二級存量)融創會展 上東區融創306514762.758.7421.4新城明昱 東方新城540035276.617.4未入市 (一級存量)運達地塊運達5309292102144待出讓團 購房地塊25002323(團購房 10萬方)023合計65.4板塊存量(住宅)：存量市場可控，未來競爭環境14、較好目前板塊二級存量為21.4萬，未入市土地住宅存量(一級存量)44萬，合計總可售存量約65.4萬，剔除團購房源，總可售存量約55.4萬。2.1板塊市場1 當前板塊暫無寫字樓產品在售，根據存量來看，預計廣義存量32.6萬；總存量(萬)月均去化(萬)去化周期(月)公寓在售融創會展上東區24.47.60.57.123.90.2122在售小計7.123.90.2122辦公待售融創會展上東區260002600待售運達256畝6.70006.700待售小計032.600板塊存量(商辦)：公寓存量市場巨大，去化周期較長1 公寓總存量23.9萬，去化周期122個月；由于當前各項目未主推公寓產品，整體公寓存量15、較大，去化周期較 長；2.1板塊市場預售存量(萬)計容建面(萬)已取證 (萬)已售面積(萬)項目名稱類型競品名稱產品裝修 情況住宅毛 坯限價 (元/)價格情況去化情況首開情況運達(0.9KM)物業類型主力面 積段首開至今 銷售均價 (元/)近3個月銷售均價(元/)首開至今 月均去化(套/月)近3個月 月均去化(套/月)首開時間供應 套數成交 套數去化 率成交價格 (元/)新城明昱 東 方(一 期)高層103-113毛坯128009933100451141252021.323113960%9517洋房121120571193418211321814%11891新城明昱 東 方(二 期)小高層1416、3122791227919192021.8新城明昱東方(1.2KM)復式高層 104-17012569125692121融創會展 上東區高層109-168毛坯/92431040826293 (斷推期)2020.576172796%8756運達規劃高層+小高層+疊墅+商業，預計2022年上半年入市1、競爭關系板塊未來參與同期競爭的項目為新城明昱東方及運達新地塊，新城后期為疊墅產品、運達為 江景大平層產品，預計價格在14000-20000元/，本案首批高層入市，具備市場機會；2、量價情況高層毛坯單價9243-9933元/，月均去化133-262套；洋房毛坯單價12057元/，月均去 化20套/月；17、高層與平層洋房價差在2000元/左右；3、量價建議 高層毛坯整均10800元/(入市價格10400元/，參考新城高層均價9933元/年均漲幅5%=10400元/)，月均去化60套；復式洋房毛坯整均13500元/(參考新城平層洋房12000元/，本案復式洋房1.1-1.15 =13200-13800 20融創會展上東區(2.3KM)2.2競品市場量價情況(住宅)：低價入市策略，走量情況較好，毛坯交付為主市場系數 元/)，月均去化 套；競品名稱產品裝修情況價格情況去化情況首推時間長房東旭國際(3.8KM)物業類型 主力面積段首開至今銷售均價(元/)近3個月銷售均價(元/)首開至今月均 去 化(套/18、月)近3個月月均去化(套/月)融創環球上 東區平層公寓31-55毛坯8788862516152021年3 月長房東旭國 際平層公寓40-47毛坯8822879420102020年4 月1、競爭關系公寓屬于投資型產品，整體競爭范圍較大，周邊板塊未來公寓供應量較大，且當前公寓市場價格大跳水，加劇市場競爭，產品定位建議以寫字樓產品為 主，公寓產品為輔，或考慮自持公寓部分；2、量價情況公寓在售產品主要為平層，成交均價8800元/(毛坯)，月均去化16-20套，公寓整體去化情況較低。3、量價建議當前市場暫無寫字樓項目在售，結合市場經驗值(市場寫字樓及公寓價差)，寫字樓定價10000-11000元/；融創19、會展上東區(2.3KM)量價情況(商辦)：公寓銷售情況較差，且價格跳水嚴重，寫字樓市場空白2.2競品市場疊墅高層洋房小高層分期類型戶型面積房型已推套數成交套數單價 (元/)去化率總價(萬元)一期高層 (22-30F,2T4)1033房2廳2衛558402979772.0%1011133房2廳2衛5395021001393.1%113洋房(8-11F,1T2)1214房2廳2衛2141361208663.6%146二期小高層(18F,2T2)1434房2廳2衛138441204531.9%172復式小高層 (18F,2T3)1044房2廳2衛18171251494.4%1301414房2廳2衛120、05201256219.0%1771704房2廳2衛68141256920.6%212疊墅175/1920/0.0%/匯總183211351034462.0%新城明昱東方：一期高層低價入市，二期通過復式、疊墅溢價，平衡整盤價格1項目概況：分兩期開發，一期規劃高層+洋房，高層103-113剛需三房為主；洋房121四房；二期規劃小高層+疊墅，小高層 分為104-170復式及143平層純板戶型，疊墅房型尚未輸出；1銷售情況：一期清盤，主推二期143純板戶型，均價12045元/；104-170復式小高層，均價12550元/。2.2競品市場143小高層121平層洋房104復式小高170復式小高一期二期住21、宅：市場整體較好，高低配產品平衡價格，差異化定位參與板塊同期競爭1、板塊量價情況：板塊住宅市場供銷、存量情況均好，未來競爭情況較好；2、競品情況：通過高低配產品組合，多采用低價入市策略，整體走量情況較好，毛坯交付為主；3、產品差異化：根據競品未來競爭業態來看，產品整體定位改善+二改，本案結合地塊指標及素質，建議以剛需+首改的產品定 位，整體控總價，差異化參與板塊同期競爭；2.3市場啟示1、空白商業市場：周邊在售及未來推售商業主要為社區底商，本案可以以商業街/商業MALL+寫字樓的組合業態，銷售具備一定的溢價空間；2、城市新區建設初期：項目所在板塊處于城市新區建設初級階段，周邊配套較不成熟，商業22、氛圍較弱，考慮會展板塊自身“國家級 門戶”的定位，在未來，商業業態及寫字樓產品具備較大的市場需求及產品機會；3、公寓產品規劃：鑒于當前公寓市場價格跳水嚴重，價格戰已進入白熱化階段，因此不建議做公寓產品考慮，若一定要做，建議僅 少量的體量，或選擇自持。2.3市場啟示商辦：國際交流核心區，空白商業市場，具備市場需求及業態機會產品定位整體定位|戶配定位|客群定位03項目整體定位：高鐵會展芯 菁英都會 城市綜合體主動占位高鐵板塊 核心驅動力(教 商業配套賦能育)3.1整體定位項目定位：主動占位、核心驅動、商業配套賦能1 產品系選擇：韻系1 項目屬性：剛需+首改產品業態：高層+洋房+商業+寫字樓+公寓主23、推：城發恒偉東城雅韻釋義：“東”強調地域屬性，“城”突出城市綜合體大盤特性，雅韻契合韻系產品系列備選：城發恒偉天韻釋義：極簡構詞，“天”作為程度副詞，意指韻系代表之作3.1整體定位 案名建議板塊未來競爭主體新城二期(疊墅)、運達江景大平層均為改善定位，本案定位剛需+首改，區隔競爭，整體強調城市綜合體大盤形象，強化商業配套價值。3.1整體定位操盤思路1：定位差異化，主動區隔弱化競爭精準鎖定剛需/首改客群，產品上采用高低搭配，高層+復式洋房，高層105-141，復式洋房135，實際可使用面積約170，整體上控面積、控總價。3.1整體定位操盤思路2：產品精準化，遵循市場主流產品首開高層低價入市，參與24、板塊同期競爭(新城疊墅、運達大平層)，競爭優勢最大化，后期通過復式洋房產品溢價，平衡項目整體均價。3.1整體定位操盤思路3：量價平衡化，推售節奏低開高走面積段供應套數(套)供應占比成交套數(套)成交占比成交均價(元/)供求比100以下98412.3%2944.3%57252.94100-110199024.8%172325.1%86041.14110-120102512.8%223032.5%76820.46120-130246930.8%112916.4%88132.19130-1401531.9%3264.7%86130.47140-150101212.6%77411.3%92361.3225、150-1602102.6%2103.1%86771160-170951.2%771.1%90741.25170-180170.2%170.2%105150.99180-19020.0%00.0%00190以上650.8%881.3%91420.74匯總8022100.0%6868100.0%83711.15板塊成交結構：主力成交剛需為主流，單價均在9000元/左右板塊主力面積段100-150剛需及首改產品為主；其中110-120銷售情況最好；100-110、140-150次之；130-140屬于市場空白產品，具備一定市場機會；會展板塊近一年成交面積段分析3.2戶配定位分期類型戶型面積房型供應26、套數供應占比成交套數成交占比單價(元/)供銷比總價(萬元)一期高層1033房2廳2衛55830.5%40235.4%97971.41011133房2廳2衛53929.4%50244.2%100131.1113洋房1214房2廳2衛21411.7%13612.0%120861.6146二期平層小高層1434房2廳2衛1387.5%443.9%120453.1172復式小高層1044房2廳2衛181.0%171.5%125141.11301414房2廳2衛1055.7%201.8%125625.31771704房2廳2衛683.7%141.2%125694.9214疊墅1754房2廳3衛1921027、.5%00.0%/匯總1832100.0%1135100.0%1034462.0%/3.2戶配定位競品戶型分析|新城明昱東方：剛需產品為主(占比60%)，匹配板塊主力熱銷面積剛需+改善產品定位為主，主力面積103-113，占比59.9%；其次為141-143，占比13.2%；再次為121，占比11.7%，(匹配板塊主力成交面積，細分面積段有差異，優先參考競品)；面積段供應套數(套)占比成交套數(套)占比成交均價(元/)供求比總價100-11061731.6%88829.5%92770.797110-1201618.2%44014.6%91810.37106120-13051326.3%638228、1.2%91930.81115130-140623.2%1244.1%90830.5123140-15036918.9%68822.9%92280.54134150-1601668.5%1454.8%90251.15140190以上643.3%872.9%90970.73173匯總1952100.0%3010100.0%92020.63競品戶型分析|融創會展上東區：剛需+首改定位，130以下產品占比57.9%剛需+首改產品定位，主力面積100-110、120-130，占比57.9%；其次為140-150，占比18.9%；(匹配板塊主力成交 面積，優先參考競品)；3.2戶配定位住宅產品定位類型面29、積段房型占比單價總價(萬)27F高層2T4/3T4105三房二廳二衛33%10800元/113125四房二廳二衛40%135141四房二廳二衛16%1527-10F復式洋房 1T2135四房二廳二衛11%13500元/182匯總100%價反算，戶配面積將會更小，因此戶配定位優先參考在售競品；1 從競品數據來看，100-110供銷情況最好，其次為120-130，再次為140-150；成交占比數據顯示，板塊當下剛需屬性 較強，高占比產品建議以小面積戶型為主，整體上控總價。1 根據住宅高層、洋房產品定位，推導本案戶配如下：3.2戶配定位戶型配比：125以下產品占比73%；135-141產品占比27%30、根據板塊及競品熱銷產品得出：1 從板塊數據來看，100-150產品為市場主力區間，成交均價在9000元/以內，考慮購房總價邏輯，細分面積后，以本按單3.2戶配定位高層戶型：141m+125m+125m+141m3.2戶配定位高層戶型：125m+105m+105m+125m3.2戶配定位洋房戶型：135+135洋房一層洋房二層客戶主要客戶(70%)地緣性客戶次要客戶(20%)相鄰區域客戶(10%)地州市客戶區域雨花區、板塊產業人群導入星沙、其它行政板塊地州市年齡25-40歲25-40歲30-40歲年收入30-40萬30-40萬30-40萬置業目的首置+首改首置落戶長沙，子女教育客戶屬性：強地緣屬31、性的剛需+首改客群，對教育、交通、價格較為敏感1 客戶來源：地緣屬性，主要以雨花區客群為主，同時根據板塊人口規劃，后期應當以板塊的產業人口導入為主，其次是其它行政區域及星沙客 群，以及地州市客戶；1 置業目的：年齡層集中在25-40歲的家庭，主要為剛需置業，對教育、交通、價格較為敏感。購房動因排序因子區位地鐵開發商品牌價格教育商業配套居住環境物業服務戶型設計升值空間排序627314598103.3客群定位推售鋪排示范區選址|推售節奏|銷售定價04營銷中心選址勞動東路項目周邊高塘路與勞動東路為現狀道路且均已通車，考慮項目昭示性及城市人流主要來 源方向，營銷中心選址建議在高塘坪路與勞 動路交匯處東32、北角。營銷中心采用商業改建方式，高層樣板間布置于營銷中心內部，屬于臨時樣板間；洋房 為復式產品且于后期銷售，建議打造實體樣 板間。4.1推售鋪排示范區選址：高塘坪路與勞動東路交匯處東北角二期(復式洋房)三期(商業)勞動東路開發順序：一期高層二期洋房三期商業開發思路：一期：高層產品低價入市，差異化競爭板塊同期在售項目，同時通過高層熱銷提高項目市場知名度，強化品牌形象，為后期 銷售洋房儲備客戶基數。二期：洋房為復式溢價產品，置于后期銷售有利于拉升溢價，同時洋房產品為獨立地塊，物業服務單獨管理，利于拔升項目 整體調性。三期：商辦類產品最后開發，有利于借助區域利好的不斷兌現，提升產品整體投資屬性及價值33、支撐，且商業、公寓產品受整 體市場影響去化較慢，先行開發不利于資 金回籠。一期(高層)4.2推售鋪排項目分期：一期高層二期洋房三期商業二期(復式洋 房)六批次三期(商業)一批次 二批次高層首開區勞動東路產品銷售面積銷售均格去化周期備注高層27F19328510800元/24個月毛坯月均去化60套復式洋房2700013500元/12個月毛坯月均去化16套住宅底商444825000元/36個月1F商務辦公3352811000元/24個月毛坯車位2441個10萬元/個48個月去化70%，剩余30%放在商業MALL自持4.2推售鋪排推售節奏：首開一期高層區，自南向北依次開發2022年會展項目計劃簽約目34、標4億，預計推售樓棟4棟(一批次、二批次)，首開區詳見推售批次圖。三 批 次五批次推售節奏：七批次四批次1、高層毛坯整均10800元/(入市價格10400元/，參考新城高層均價9933元/年均漲幅5%=10400元/)，月均去化60套；2、復式洋房毛坯整均13500元/(參考新城平層洋房12000元/，本案復式洋房1.1-1.15市場系數=13200-13800元/)，月均去化20套；商辦定價：當前市場暫無寫字樓項目，結合市場經驗值(市場寫字樓及公寓價差)，寫字樓定價10000-11000元/；商鋪定價：底商定價1層25000萬元/。車位定價：去化70%，10萬元/個(竣工備案后方可銷售，預計35、2年待售周期)。商業項目板塊物業類型層數體量()面 積 段()售 價(萬/)建議售價(萬/)建議流量新城明昱東方會展板塊社區底商2層 (1層4.5m，2層4.2m)300060-801層：2.52層：自持一層2.5二層1.2250/月融創會展上東區會展板塊社區底商2 層(一 拖 二)500043-2402.5陽光城尚東灣高鐵板塊社區底商1層800050-702-3車位競品名稱板塊車位總數車位配比車庫層數價 格(萬/個)建議定價(萬/個)建議去化率融創會展上東區會展板塊57601.051層81070%陽光城尚東灣(四期)高鐵板塊19641.032層1層：9；2層74.3銷售定價 定價方案：住宅定價：THANKS