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1、城中村改造項目供地規(guī)劃咨詢經(jīng)濟(jì)可行性論證的報告城中村改造項目供地規(guī)劃咨詢經(jīng)濟(jì)可行性論證的報告 武土交易武土交易200724200724 號號 局領(lǐng)導(dǎo)： 推動城中村改造項目的有關(guān)會議精神要求我中心對 “城中村” 改造項目供地規(guī)劃咨 詢提出經(jīng)濟(jì)可行性論證模式，根據(jù)武政辦2004173 號文件精神，現(xiàn)就有關(guān)問題報告如下： 一、 論證模式 （一） 供地價格測算 根據(jù)武政辦2004173 號文，現(xiàn)行城中村改造項目公開交易地價測算方法為：城中村 項目供地價格= （本宗地地價+還建安置成本） 1.15+整合國有用地成本+整合國有用地政府 規(guī)費(fèi)。 其中： 1、本宗地價為開發(fā)用地規(guī)劃用途的劃撥土地使用權(quán)價格。根2、據(jù)湖北省城鎮(zhèn)國有土地使用 權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法 （湖北省人民政府令 45 號）規(guī)定，該價款按該地塊規(guī)劃用途基準(zhǔn) 地價的 60%核算。 2、還建安置成本=還建房建設(shè)成本+拆遷補(bǔ)償成本 （1）還建房建設(shè)成本（含配套）為經(jīng)驗值：多層約 800 元/平方米，小高層約 1260 元/ 平方米，高層約 1700 元/平方米。 （2）拆遷補(bǔ)償成本指享受還建政策的住戶其現(xiàn)狀住房超過經(jīng)核實(shí)的還建面積而應(yīng)予補(bǔ)償?shù)?費(fèi)用，單價多按武漢市重置價格標(biāo)準(zhǔn)磚混二等（650 元/平方米）標(biāo)準(zhǔn)及成新計算。 （3）整合國有用地成本以儲備機(jī)構(gòu)或村集體報市區(qū)專班確定的價格為準(zhǔn)。 （二）商品房建設(shè)投入、產(chǎn)出測算 1、商品房建設(shè)產(chǎn)出即商3、品房銷售總收入。根據(jù)供地規(guī)劃咨詢提供的商業(yè)用房、住宅的規(guī)劃 總建筑面積，參考周邊新售商品房價格，計算商品房銷售總收入。 2、總投入=商品房建設(shè)成本+土地取得成本+其他費(fèi)用 （1）房屋建設(shè)成本（含配套）經(jīng)驗值：多層約 800 元/平方米，小高層約 1260 元/平方米， 高層約 1700 元/平方米。 （2）土地取得成本即為取得城中村改造項目土地而支付的價格。 （3）其他費(fèi)用包括前期工作費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、資金成本和銷售稅費(fèi)，其經(jīng)驗值：約占商品 房銷售總收入 15%20%。 （三）項目開發(fā)利潤測算 項目開發(fā)利潤=商品房建設(shè)產(chǎn)出總投入， 即 項目開發(fā)利潤=商品房銷售總收入-商品房建設(shè) 成本-土地取得成本-其他費(fèi)用 通過城中村改造項目投入產(chǎn)出的估算，為確定開發(fā)用地容積 提供參考。 二、有關(guān)建議 為順利推進(jìn)城中村改造項目，建議如下： （一） 建議城中村改造項目規(guī)劃仍按現(xiàn)行規(guī)劃程序和要求編制