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1、深圳市新摩爾商業(yè)管理公司 楊寶民 城市綜合體物業(yè)管理特點及其 運作方案 鑒于綜合體物業(yè)類型管理要求高，物業(yè)設施含量高，日常運 營管理要求高，因此，我們需要考慮采用基于知識的綜合體 物業(yè)管理體系。 一綜合體物業(yè)管理特點 1、綜合體物業(yè)管理的任務 綜合體的物業(yè)類型復雜，一般包括五星級酒店、購物中、寫 字樓、公寓。 綜合體物業(yè)包含大量智能化設備，例如，樓宇自動化系統(tǒng)， 智能化中央空調系統(tǒng)，技術含量高，需要較高的專業(yè)水平 維護。由于城市綜合體通常是收益性物業(yè)，因此，城市綜 合體物業(yè)管理的任務并不僅僅是傳統(tǒng)物業(yè)管理所包含的 “對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、 管理”，而且更重要的任務是實2、現(xiàn)物業(yè)中長期凈收益最大 化，并保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿Α?綜合體物業(yè)管理在衛(wèi)生和綠化方面可以分片管理，在智能化 工程方面可以統(tǒng)一管理并負責工程維護費用單獨核算。 根據(jù)物業(yè)管理規(guī)定，需要考慮根據(jù)物業(yè)不同性質收費不同， 其中五星級酒店和購物中心的收費要略高一些。 2.商業(yè)綜合體物業(yè)基本的管理職能為： 辦公室（含前臺、財務、采購、倉庫） 客服中心（客戶服務、投訴處理、維修報修、商務服務、房 屋租賃等）； 工程管理（供水、供電、供氣、空調、電梯、消防、通訊等 設備的運行、維護、維修、管理；公共部位裝潢維修維護等）； 公共秩序管理（含中控室、安護、重大活動配合、停車場管 理等）； 環(huán)境衛(wèi)3、生管理（含消殺、綠化和團膳）。 基本機構配置為辦公室、物業(yè)部、管理部。可以根據(jù)具體情況進 行調整。 3. 物業(yè)管理收費特點 由于綜合體物業(yè)管理復雜要求高,收費要高于普通物業(yè) 購物中心 收費 20-30元/月平 方米 省級城市40-50元/月/平米 五星級酒 店 由酒店管理公司 撥款 根據(jù)規(guī)模和服務要求一般費 用需要200萬元-400萬元 寫字樓 普通3-5元/月 平方米 5A寫字樓,以深圳大中華國 際金融中心為例 物業(yè)費：8.8元/月/平米 公寓 3-5元/平方米 五星級別酒店式公寓收費 6-7元/月/平米 二、綜合體物業(yè)管理公司的組織架構和團隊建設 綜合體商業(yè)管理公司 購物中心物業(yè)管理處 綜合體物業(yè)管理公司 衛(wèi)生清潔部 保安部 財務部 工程與設備部 工程部：電梯維護工程師、網(wǎng)絡設備維護工程師、空調工程師、 電器技工（負責強電、消防設備維護等）。 由于綜合體物業(yè)設施多，物業(yè)管理人員素質要求