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1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué) - 房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) 厲 偉 房地產(chǎn)資料大全 1.概述 估價(jià)的概念、必要性 2.房地產(chǎn)估價(jià)理論基礎(chǔ) 估價(jià)原則、基本程序 3.房地產(chǎn)估價(jià)方法 比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、路線價(jià)法 房地產(chǎn)資料大全 1.概 述 1.1房地產(chǎn)估價(jià)概念 所謂房地產(chǎn)估價(jià)，是指以房地產(chǎn)為對(duì)象，由專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的， 遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn) 價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格的估計(jì)、推測(cè)或判斷。 評(píng)估可簡(jiǎn)單地定義為對(duì)價(jià)值的判斷或估算。價(jià)值是指某物體在某些方面對(duì) 某些人所具備的用途和效用。（使用價(jià)值、交換價(jià)值）大多數(shù)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估 的目的是2、為了估算所謂的市場(chǎng)價(jià)值，可以簡(jiǎn)單地將其定義為某一財(cái)產(chǎn)在一 個(gè)充滿競(jìng)爭(zhēng)和開放的市場(chǎng)上最有可能的銷售價(jià)格。 房地產(chǎn)估價(jià)=科學(xué)+藝術(shù) 1.2房地產(chǎn)估價(jià)的必要性 不動(dòng)產(chǎn)上市、融資、銷售和購買決策的需要。 房地產(chǎn)交易的需要 房地產(chǎn)抵押的需要 房地產(chǎn)保險(xiǎn)和損害賠償?shù)男枰?房地產(chǎn)稅收的需要 房地產(chǎn)征用補(bǔ)償?shù)男枰?* 房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的缺失影響房地產(chǎn)市場(chǎng)功能的發(fā)揮 房地產(chǎn)資料大全 2.房地產(chǎn)估價(jià)基本理論 2.1基本原則 合法原則 要以 估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法 處分等方面。 *合法產(chǎn)權(quán)應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)。 國有土地使用證、集體土地所有證、集體土地使用證、3、土地他項(xiàng)權(quán) 利證明書、房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證、房屋他項(xiàng)權(quán)證。 集體國有；行政劃撥有償出讓；違法占地合法占地；違章建筑合法建筑； *合法使用應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制為依據(jù)。 土地用途、建筑高度、建筑容積率、建筑密度。 城市規(guī)劃創(chuàng)造土地價(jià)值。 *合法處分應(yīng)以法律、法規(guī)、或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方 式為依據(jù)。 如法律規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)不能作為抵押目的來估價(jià)。 房地產(chǎn)資料大全 最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。 *最高最佳使用不是無條件的最高最佳使用，而是在法律許可范圍內(nèi)的最高最佳使用， 這也是合法原則的要求。 *最佳用途、最佳規(guī)模、最佳集約度 *法律上的許可性、技術(shù)上的可能性、經(jīng)濟(jì)上的可行性 *保持現(xiàn)狀前提、裝修改造前提、轉(zhuǎn)換用途前提、重新利用前提、上述情形的某種綜 合。（最常見的是第二種和第三種的組合） 替代原則要求估價(jià)結(jié)果不得明顯