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1、打造城市級商業(yè)，獲得持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流打造城市級商業(yè)，獲得持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流 勝利大廈定位與物業(yè)建議勝利大廈定位與物業(yè)建議 謹呈：山東鑫都臵業(yè)有限公司 項目本體條件解析及項目界定項目本體條件解析及項目界定 Part1. 商業(yè)定位、招商策略及物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)定位、招商策略及物業(yè)發(fā)展建議 Part2. 公寓定位及物業(yè)發(fā)展建議公寓定位及物業(yè)發(fā)展建議 Part3. 匯報內(nèi)容匯報內(nèi)容 本報告是嚴格保密的。 項目本體條件解析及項目界定項目本體條件解析及項目界定 項目區(qū)位 地塊解析 項目界定 項目地塊解析項目地塊解析 用地性質(zhì)用地性質(zhì)：商業(yè)用地； 占地面積：占地面積：8538平方米； 地上建筑面積：地上建筑面積：52、.47萬平方米；其中商業(yè)建 筑面積2.4萬平米，塔樓建筑面積3.07萬平米； 容積率容積率R R：6.5； 建筑高度：建筑高度：95米（原限高99.6米）； 2525米米 1717米米 9090米米 4040米米 商河路 1412.1平米 1343.2平米 注：規(guī)劃指標為調(diào)整方案指標； 項目界定及限定條件分析項目界定及限定條件分析 1、從地段價值考慮，商業(yè)酒店商務居住 2、從商務價值來看，因為城市往東走，這一帶辦公檔次低，白領 缺失。 3、商業(yè)占地規(guī)模小，要增加總體體量并形成特色 4、從地塊條件分析，地形不規(guī)則，南北雙向的進入性較差。北側(cè) 濟南路是人流車流匯集的地方，需要結(jié)合A地塊考慮消費者的3、進入 性；南側(cè)緊鄰商河路步行街，沿街面17米，若南向兩地塊改造成 為城市廣場，則明顯改善地塊南側(cè)的進入性。因此，在商業(yè)的人流 動線、商業(yè)公寓的進入性方面要綜合進行考慮。 城市核心商圈內(nèi)的綜合體物業(yè)城市核心商圈內(nèi)的綜合體物業(yè) 各物業(yè)功能比較分析各物業(yè)功能比較分析公寓和商業(yè)更符公寓和商業(yè)更符 合項目的目標合項目的目標 功能類 別 收益方式 資金需求 對于項目可能貢獻 目標契 合度 酒店 外包經(jīng)營 投資大，回收期長， 前期無法回籠資金 為項目帶來高形象，促 進其他物業(yè)的銷售和出 租 寫字樓 銷售/出租 投資較高，資金回籠 速度一般 單價（租金）高，形象 貢獻 公寓 銷售/出租 投資較小，資金回籠 速度快 價格（租金）較高 商 業(yè) 商場 自行經(jīng)營/出 租 投資高，前期少量資 金回籠 穩(wěn)定的現(xiàn)金流，形象貢 獻 商鋪 銷售/出租 投資小，資金回籠速 度快 帶來高額利潤，但商鋪 銷售無法控制檔次與業(yè) 態(tài)