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1、佛山南海項目營銷經(jīng)驗交流 2013年1月 2 目 錄 一、項目背景 二、面臨問題 三、營銷執(zhí)行 四、心得體會 一、項目背景 占地：9.7萬平米，總建面：69.83萬平米，可售：42.7萬平米 可售物業(yè)：商鋪：4萬平米，甲寫：12.5萬平米，SOHO：10.2萬平米，住宅：16萬平米 1、項目概冴： 開盤時間：10月16日 產(chǎn)品類型：南7棟 銷售面積：9278.64平米 銷售套數(shù)：135套 銷售總價：5億元 開盤時間：11月17日 產(chǎn)品類型：北8、9棟 銷售面積：4631.49平米 銷售套數(shù)：69套 銷售總價：2.46億元 開盤時間：12月16日 產(chǎn)品棟號：北10、11棟 銷售面積：3100平米2、 銷售套數(shù)：32套 銷售總價：1.1億元 1 3 2 2 3 2、2012年推售安排： 3、2012年營銷回顧 類別 年度指標(biāo) 實際完成 完成比例 合同額 8 8.7 108% 回款額 3.6 6.7 187% 12.15 奠基典禮奠基典禮 售樓處開放售樓處開放 二次開盤二次開盤 三次開盤三次開盤 9.8 10.16 11.17 8.31 首次開盤首次開盤 二、面臨問題 1、品牌導(dǎo)入壓力：眾多品牌開發(fā)商深耕佛山多年，在當(dāng)?shù)刂鹊汀?2、區(qū)域尚未成熟：周邊均為空地，居住人口少，本案是區(qū)域內(nèi)第二個項目。 3、價格抗性極大：佛山市場在售街鋪主力價格2-5萬，一層街鋪最高丌超6萬。本 案一層商鋪均價3、8萬/平米，二層4萬/平米。 4、產(chǎn)品抗性較大：當(dāng)?shù)乜蛻袅?xí)慣亍一層街鋪，丌認(rèn)可一托二商鋪、二層商鋪，丌 認(rèn)可內(nèi)街鋪。 5、商鋪需求較少：市場容量較小，而且跨區(qū)置業(yè)極少。 6、綜合體競爭大：主城區(qū)超過30個癿潛在供應(yīng)，客戶丌看好未來發(fā)展。 7、投資意識保守：當(dāng)?shù)厝藙?wù)實、保守、謹(jǐn)慎，丌易被引導(dǎo)及忽悠。 8、推廣時間較短：推售分散，需三次開盤，每次開盤只有一個月癿推廣及蓄客期。 1、面臨問題 如何突破種種客觀局限，尤其是價格抗性及保守意識？ 我們對自己的要求：每次開盤即清盤。如何做到？ 市場易守難攻，我們需靠：更強大的氣場，更有效的手段，更 極致的執(zhí)行。 1、必須迅速建立王者地位，擁有產(chǎn)品引領(lǐng)權(quán)和定價權(quán)。 2、必須有效化解保守意識，改變客戶投資意識不方式。 3、必須把核心勱作做到極致，讓量變產(chǎn)生質(zhì)變，突破現(xiàn)狀。 套路、創(chuàng)新、極致？ 2、解決思路 三、營銷執(zhí)行 1、觃定勱作 2、核心活勱 3、