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1、尋找房地產的“新奶酪” 復合地產的新機會和開發新模式 引言 戰略決定成敗 vs 細節決定成敗 2 4 5 6 7 不看漲跌，看趨勢！ 房地產市場幾成亂象，各種聲音、各種爭議似乎 從來沒有停過。 限購，如果單從房地產來看，顯得“簡單粗暴”， 甚至“有些無理”；單若從整個中國的城市化發 展來看，卻有必然性，也是一步好棋。 上篇 趨勢篇 新周期、新機遇 中篇 戰略篇 新方向、新模式 下篇 實戰篇 商業地產、旅游地產、產業園地產 上篇 趨勢篇 新周期 中國進入大轉型時代 房地產“一葉知秋”：房地產宏觀調控是中國經濟大 轉型的一扇窗戶，透過這扇窗子，我們應該看到的 是正在深刻轉型的城市化發展正在深刻轉型2、的城市化發展模式模式、迅猛發展的、迅猛發展的 區域經濟一體化區域經濟一體化以及以及正經歷歷史性巨變的消費形態正經歷歷史性巨變的消費形態三三 股力量湊在了一起股力量湊在了一起，形成的中國經濟大轉型時代的大 圖景： 改革開放三十年，中國經濟完成了第一次飛躍，成為 影響全球的“世界工廠”，成為世界經濟中的重要成 員； 但是，2008年金融危機之后，中國“世界工廠”面臨 著巨大的轉型壓力與挑戰。 外部環境悄然變化： 新世紀頭十年里，成功加入WTO、舉辦奧運會和世博 會等等一系列的重大事件之后，中國社會正步入“后 XX時代”。 超速發展之后回歸常態，社會經濟都面臨諸多不適應 和轉型的壓力。 內部發展環境3、深刻變化： 新周期的四大轉變 個人：溫飽消費小康消費 產業：制造產業服務產業 城市：初級城市化中級城市化 區域：單個城市城市群時代 一、個人消費轉變： 溫飽消費小康型消費 隨著中國人均GDP的不斷提 高，我國城鄉居民消費結構 持續發生變化，恩格爾系數 持續下降。 過去以滿足吃穿用為主的溫 飽型上升為小康型的消費結 構。 溫飽消費 吃穿用 小康消費 游購娛 富裕階層丌斷擴大 近年來，中國經濟的繁榮造就了一大批特富階層和不斷擴大的中等 收入階層。據資料顯示，中國現在的富裕人士達到23.6萬人，這些 人士的總財富為9690億美元。 除了特富階層，我國至少還有3000萬人的中等收入階層。這里所說 的中等收入階層，是指在經濟上，人均年收入達到1萬-5萬美元。 中國中等收入階層目前主要集中在北京、上海、廣州、深圳以及長 三角和珠三角的少部分城市。個人擁有的財富水平決定其消費水平， 中國富人階層和中等收