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1、巴伐利亞莊園營銷推廣策略巴伐利亞莊園營銷推廣策略墻外開花墻內香香11平方公里的宏偉體量230億的龐大巨資投入足以讓所有的參與者興奮但所有的興奮都面臨著新的挑戰競爭競爭 珠三角各區域旅游度假物業呈現井噴；本項目面臨市場客群分流日益加劇。如何充分整合本項目在市場的絕對優勢，以拉動各物業價值，驅動有效目標群，真正建立巴伐利亞市場領導地位，刻不容緩！問題1解 決 市 場 地 位大強市場因素影響，政策管控；銷售目標大，壓力大、時間緊，如何提升市場信心，創市場銷售奇跡！解 決 市 場 信 心有大問題2壓力壓力 考考驗驗項目出現階段主題頻繁，推廣連續性不足等問題；以致目標市場對本項目整體及分物業價值更系統深2、入的認知度不夠。在新傳播時代如何更實效推廣促進銷售，也是對營銷推廣一大考驗！解 決 市 場 傳 播散聚問題3考驗考驗 1、定位就是以度假為主題的房地產營銷項目2、賣掉物業是根本核心巴伐利亞的關鍵在于度假產品營銷的破題“世界聞名”的度假景區類投資產品銷售型物業的推廣原則先來看看先來看看奧園英德文化旅游城：奧園英德文化旅游城：借勢主題樂園樹立品牌，解決物業銷售問題打造世界首家歌斐頌巧克力王國主題樂園；依托特色的英石公園、紅茶谷、以及有“小桂林”之稱喀斯特地貌山水資源進行保護性開發,實現“旅游+產業”雙核驅動發展。華僑城：華僑城：利用強大的度假功能打造強勢品牌，解決下游居住型物業的銷售問題：東部華僑3、城核心功能區茶溪谷、茵特拉根、云海谷、大俠谷、大華興寺品牌力、吸客力極強，提升居住物業價值所以，我們要強調的信息是巴伐利亞的名擁有巴伐利亞物業的利度假地產的本質是非必需品，所以核心在于投資，投資的本質就在于獲利資源性度假投資產品銷售型物業的推廣原則再來看看再來看看徘徊在淡季與旺季的單一資源性度假產品有的賣圈層、星級享受有的賣探險，賣體驗十里銀灘、雙月灣.格局不同：超級規模，它將改變的是城市的生活/文化/旅游形態。級別不同：未來將成為河源乃粵港澳大灣區文化、旅游、生活目的地。類別不同：粵港澳-唯一超大規模文化旅游+投資性物業。資源不同：城市旅游資源+群山+溫泉+康養+相較而言，巴伐利亞優勢顯而易4、見巴伐利亞效應+旅游城市持續性創富能力勝出珠三角資源旅游區域跳出級別競爭公寓+木墅+合院 文旅地產產品跳出類別競爭巴伐利亞效應+文旅屬性：是第一也是唯一309.11萬2018年河源市常住人口952.12億2017年河源市GDP 82萬2017年河源市房屋銷售面積 本地市場狹小本地市場狹小3大高鐵融入深圳、廣州、香港半小時生活圈|距離項目最近的是河源東站 僅有5公里。公里。贛深高鐵 預計將于2020年完工。贛深高鐵時速可達380公里每小時，屆時河源去深圳，只需要28分鐘，去香港也只需40分鐘，大大地方便了出行，真正實現深河一小生活圈。杭廣高鐵 杭廣高鐵將連接杭州、福建、梅州、河源、廣州，屆時河源5、到廣州只需30分鐘。廣河客專廣河客與線約190公里，投資預估422亱元。項目設廣州北、白云機場T3航站、從化、永漢、龍門、河源東 共6座車站，將聯通廣州不河源。距離項目最近癿是河源東站 僅有5公里。高速環繞，2小時內通達廣州、深圳、香港 深圳：市區經水官高速駕車至博深高速廣州：市內經華南快速駕車至廣河高速東莞：市區經莞深高速駕車至潮莞高速 高速路出口（埔前站）距莊園僅500米 城市城市本地居住式度假本地居住式度假半徑小于100KM45分鐘車程不是特別強勢的資源自駕車或捷運系統本地客戶購房自住如深圳觀瀾高爾夫區域旅游度假區域旅游度假100-300KM半徑1-3小時車程一線景觀或人文資源自駕或捷運6、系統2-7天度假時間區域大型城市客戶如光耀全球候鳥度假地跨區旅游度假跨區旅游度假大于300KM半徑飛機或高鐵強勢自然或人文資源1至2周甚至更長時間全國乃至跨國客戶如雅居樂海南清水灣典典型型的的區區域域旅旅游游度度假假項項目目Regional tourism resort1302.66萬2018年深圳市常住人口24221億2018年深圳市GDP 722萬2018年深圳市房屋銷售面積 核心市場核心市場廣州、深圳廣州、深圳1490.44萬2018年廣州市常住人口2018年廣州市GDP 2016年廣州市房屋銷售面積 22859.35億1500萬國內其它區域度假客河源本地自住客珠三角珠三角港澳客港澳客廣7、深客廣深客客客戶戶開開發發以以深深圳圳為為核核心心Middle class of Guang Zhou廣州廣州近郊阻擊：深圳、廣州近郊阻擊：深圳、廣州交通優勢交通優勢自然資源較好自然資源較好可承擔第一居所功能可承擔第一居所功能同類阻擊：惠州、東莞同類阻擊：惠州、東莞城市配套優勢城市配套優勢自然資源獨特自然資源獨特如十里銀灘等如十里銀灘等遠郊阻擊：韶關遠郊阻擊：韶關強勢自然資源強勢自然資源如韶關寶能丹霞國際旅游度假城如韶關寶能丹霞國際旅游度假城依托世界自然遺產，國家依托世界自然遺產，國家5A景區景區跨跨區區域域項項目目競競爭爭格格局局The inter regional competition強8、 形 象建立 項目獨一無二的價值形象洞察自洞察自身身 項目價值理解項目核心價值高度項目核心價值高度大都市圈粵港澳涵蓋香港、澳門涵蓋香港、澳門珠三角地區珠三角地區（包含河源）九個城市（包含河源）九個城市 面積：5.6萬平方公里 GDP增速：7.9%年航空客運流量：1.75億/人次 人口：約6800萬 深港惠3+2新型都市圈 深莞惠河汕城市群的東北門戶深莞惠+河源、汕頭（3+2）經濟圈升級為C5深圳大都市圈 C5即City five以深圳東迕戰略為抓手，通過改革創新將深莞惠（3+2）經濟圈升級 打造成區域一體化癿具有全球競爭力癿C5深圳大都市圈 河源：集自然風光、歷叱遺跡、風土人情于一體的旅游度假9、天堂 河源生態指數高居全國前列，被譽為溫泉之鄉，生態之都。擁有廣東文化名城就是佗城、孫中山入粵第一代祖居紫釐孫屋排；萬綠湖，嶺南第一大湖；亞洲第一噴泉、連平內莞山水，“粵東丹霞山”“粵東小桂林”；漳溪黃龍巖“地下龍宮”、新豐江國家森林公園、東江十里畫廊、恐龍博物館等亰文自然景觀。全年平均氣溫21 負氧離子超高含量鑄就天然大氧吧 52模 式5森林頤養小鎮旅居小鎮教育研學親子健庩養老康復溫泉旅游文創福源寺親水居住主題樂園復 合全域旅游：巴伐利亞的復合基因5+2型 /常住型 /候鳥型涉 鮮？獵 奇？旅 游？度 假？玩樂？刺激？養生？文化陶冶？逃 離 城 市？體 驗 異 域？全域旅游復合型旅居的生活方10、式“灣區全域式三養生態城灣區全域式三養生態城”為規劃理念，以為規劃理念，以“莊園莊園+樂園樂園+校園校園”為藍圖為藍圖 打造一園兩區六鎮，分為旅游度假區（打造一園兩區六鎮，分為旅游度假區（8.2平方公里）和旅居生活區平方公里）和旅居生活區（2.2平方公里）平方公里）悠然居悠然居公寓公寓悠然居悠然居木墅木墅悠然居悠然居中式中式合院合院一個美麗的河源+一個文旅界翹楚+頂級品牌聯盟不可能是不可能是一般的地產項目不可能是一般泛泛市民標準不可能不被關注不可能不被追隨不可能不令人心動不可復制 頂級資源明星限量版這個度假產品成立，背后的邏輯是粵港澳寵大的城市度假需求這個度假產品成立，背后的邏輯是粵港澳寵大的11、城市度假需求是度假品，更是投資品資產度假對擔心現金貶值、銀行理財收益低下都市白領來說，本案是個難得的標地，是一個門檻低、安全、高收益不動產投資品！相信地產“增值觀”手頭上有閑散資金眼光敏銳精打細算看重穩定收益與回報嘗過投資甜頭投資人士投資看規劃，買樓看回報對價格與優惠措施很敏感買過中心地段的投資型公寓鑒于河源、項目本身的度假資源等級，以及巴伐利亞的實力，這種產品又是可以長線持有，而成為可世代承續的恒產！一處恒產，積淀時間價值一處恒產，傳承家庭未來So，整個項目的傳播主基調為為財富續航讓千萬財神的舞臺讓千萬財神的舞臺成為你的財富平臺成為你的財富平臺做千萬游客的生意！賺動世界的最好方式賺動世界的最12、好方式就是等城市就是等城市“出軌出軌”度著假，就把錢賺了！人生從未躺贏，人生從未躺贏，但這次可以躺賺！但這次可以躺賺！跟 著 巨 頭 有 賺 頭！視覺方向視覺方向解決分業態的銷售推廣問題的前提要弄清本案核心到底是什么？巴伐利亞的景區配套，是共性產品線交錯，客群不同，產品分階段的短期推廣，如何做到自成一格，又互為應承？一個發問是不是建筑、戶型.就不重要？一個明確一切價值點，都是建立在巴伐利亞的文旅屬性之上！我們緊緊抓住巴伐利亞的文旅屬性為核心公寓、木墅、中式合院怎樣分別于此之上創作出不同的故事！針對悠然居公寓賣給誰針對悠然居木墅賣給誰針對中式合院賣給誰？悠然居公寓客群事業或生意小有成就，有見識，13、家庭責任感強，消費會考慮是否對長期收益有幫助他們有置業經驗，但無投資置業經驗，客群基本來項目3次、4次，說明他們一定程度上已認可巴伐利亞，我們要讓這份認可變成肯定，告訴并證明這就是最好投資性公寓讓剩余產品變成稀缺臻品；讓景觀視野變成闊景奢享；更需要重點凸顯產品絕版、稀缺的緊迫性。于旅游度假熱地/以青山為屏/以碧湖為鏡觀山閱湖，才是悠然居公寓的真正含金量秉承最嚴苛的度假公寓血統真正值得投資的，至少是一座城市里稀缺的風景真正值得投資的，至少是一座城市里稀缺的風景在觀覽世界勝景時，讓財富蝴變在觀覽世界勝景時，讓財富蝴變悠然居木墅溢價我們對悠然居木墅的期望在于？粵港澳大灣區大高鐵時代差異化去競爭化戶型14、樟子松材質前庭后院 規劃溢價、形象溢價、產品溢價資源溢價、巴伐利亞度假區景觀資源度假資源度假賣點對應價值產品價值推導投資感受景區國家級度假區純凈私享大流量粵港澳大灣區未來價值大趨勢前景高鐵覆蓋珠三角腹地大輻射圈交通精工打造墅質臻品墅區低密樓距全明戶型尺度前庭后院超大贈送率市場青睞戶型樟子松原木院墅保值增值材質木墅生活方式之內涵表現裝修交付拎包入住交付即買即收益市場青睞市場青睞度假區別墅常有，原木墅院少有將木墅“原木”特性放大原木釋放出一種物質叫“芬多精”，能夠促進呼吸系統與環境的凈化、降低空氣中的病菌塵蹣含量，驅趕蚊蟲不其他肉眼難見的小蟲，芬多精還有利于將灰塵不煙味、異味吸附隔離，凈化室內空氣15、，達到延年益壽的效果。投資百年原木墅院財 富隨著年輪蝶 變悠然居中式合院差異化走風情路線？無外乎：沿著湖山一路前行，白墻黛瓦、亭臺水榭、江南風情、中式建筑美學新高度 差異化走生活路線？無外乎：度假區里的人生標桿生活，山湖的資源，景區的配套思路從何而來？回到源頭一切從客群出發客群心理洞悉寧缺勿濫，追求的不是第一，而是無可挑剔的唯一意見領袖，講品質重享受非凡鑒賞力，講究高端品牌重細節，追求限量版，圈子化極端挑剔，有獨立的評審標準責任強，重視家人幸福客群心理描摹不僅僅是玩樂不僅僅是收藏不僅僅是休閑不僅僅是投資人生至此，追求有了新的內涵更是一種標簽一種超越財富的身份標簽形象出街、重形象出街、重塑高端形16、象，塑高端形象，對話人群，引起人群共鳴！對話人群，引起人群共鳴！古今幾人獨享景區合院明確了推廣的主題如何快速引爆市場線上+線下線下深圳+河源周邊五縣組合拳河源市場河源-周邊五縣以東源縣、源城區為主要推廣地，擴散布點龍川、紫金、和平、連平、及重要城鎮中心（連平忠信鎮、紫金古竹鎮、東源曾田、黃村）等進入河源高速收費站收費站投放戶外廣告牌投放戶外廣告牌、大型墻體大型墻體廣告。大型超市門口、中心廣場大型超市門口、中心廣場看房車兼看房車兼“移動廣告位移動廣告位”據點據點招收各地方派單外拓元（大型超市、步行街、廣場）招收各地方派單外拓元（大型超市、步行街、廣場），街霸游街及街霸游街及派發項目宣傳資料派發項17、目宣傳資料1.各鎮區冠名各園區的開放日（連平鷹嘴桃開園、仙湖茶葉基地開放、雙江西瓜節等）配合外拓人員進行講解、派單、舉牌；2.參與各鄉鎮區無償體檢活動（掃盲、各類身體檢查）配合外拓人員進行講解、派單、舉牌龍川、紫金、和平、連平、及重要城鎮中心（連平忠信鎮、紫金古竹鎮、東源曾田、黃村）區城市事件巴伐利亞情系河源，助力河馬公益預選賽先來看一個事件背景在上海舉行的2017中國馬拉松年度盛典2017“河馬”榮獲2017中國馬拉松銀牌賽事、自然生態特色賽事稱號成為馬拉松年會上雙料賽事事實證明：河馬是很有料的城市背景+政府站臺+權威媒體+大V號聯合發力+這個城勢東風可以借一借！城市事件資源整合圈層活動的強18、大背景主要媒體的全程配合執行團隊的配合（圈層活動的號召力）政府站臺：河源市政單位流量小花背書巴伐利亞：著名企業家希望工程站臺：河源市希望工程辦（主流媒體的順暢配合）（政府和核心人物的影響需求）報媒/公交站/城市警示牌一起制造影響力的利益吸引，以最低的代價來撬動這些戰略合作資源網媒：鳳凰網的專題版面網頁和app端（活動專題）網紅/運動達人：河源籍網紅/悅跑圈達人機構：悅跑圈河源市希望工程辦微信自媒體發布會新聞通稿抖音全程在線報道河源籍運動達人，出鏡為家鄉的賽事代言。線下傳播除線上推廣外，制造線下活動，擴大活動話題河馬開跑倒計時牌跑團線下活動通過悅跑圈跑團發起線下活動，召集隊伍，以團體跑形式進行夜19、跑，為公益助力。活動地點：巴伐利亞現場現場、暖場活動跑步100M，白送100塊現場設置運動系暖場活動。跑步贏房款！跳高每增10CM，白送100塊現場設置運動系暖場活動。跳高贏房款！運動系暖場活動運動系暖場活動運動系暖場活動運動系暖場活動運動系暖場活動運動系暖場活動跳遠每增5CM，白送100塊現場設置運動系暖場活動；跳遠贏房款！深圳市場三級市場聯動深圳、廣州中心區展場城市“E”站維他命E移動互聯網巴伐利亞笑臉生活“E”的概念巴伐利亞項 目 +移 動 互 聯 網 +企 業 發 展 壯 大 必 須 有 能 量 +笑 臉 +生 活“身體需要維生素E，生活需要E（能量）”巴伐利亞“維他命E”空降深圳中心20、執行亮點1：全城派送巴伐利亞“維他命E”“維他命E（抗衰老與抗疲勞，為生命保值）執行亮點2：巴伐利亞造型瓶標簽，將能量帶給全城執行亮點3：現場展示巴伐利亞的不同業態特性與投資價值話題新聞示意：你的生活缺少維生素，如何能讓生活更加百變多彩？深圳大事件：城心出現“E”補給站，派送10萬瓶維生素E！身體需要維他命E抗疲勞，資產更需要活力E站補充活力，為財富續航！城心“E”（驛）站巴伐利亞巴伐利亞派送派送“維維他命他命E”E”派送區域：重點寫字樓、核心商圈、地派送區域：重點寫字樓、核心商圈、地鐵線鐵線；空間媒體廣深和諧號冠名廣深和諧號冠名南航班機冠名南航班機冠名線上以社交媒體為核心的傳播渠道體系微信傳21、播亮點打造亮點2巴伐利亞周刊周刊=每周財富榜人物+幸福小報幸福人物：一周一選，即是網絡熱點，也是巴伐利亞觀察如6月第一周本周最幸福的人不炒股的人 6月第二周本周最幸福的人范爺幸福小報：銷售熱報、項目介紹、集團信息等亮點3像雜志一樣的視覺微信像雜志一樣的視覺微信且形成自己獨有的風格，不斷堅持秀純配色打底風格Logo頂風格亮點4簽到系統，讓粉絲有常駐的理由亮點5粉絲卡片，讓粉絲轉發有面子銷售額,第一季度,8.2銷售額,第二季度,3.2巴伐利亞服務系統在公眾場合WIFI環境下，根據時間節點將提供不同的針對性服務，前期可在公共場所釋放巴伐利亞產品信息，中期可配合活動增加活動渠道，后期可服務于商家品牌。22、掃描二維碼連接WIFI自動服務銷售額,第一季度,1銷售額,第二季度,3.2銷售額,第一季度,9銷售額,第二季度,1將游客轉化成投資客O2O進入WIFI覆蓋點連入無密碼免費WIFI連接后既自動關注公眾號巴伐利亞的wifi是真愛簡單易得且高到達率的廣告位微信第一行將會顯示歡迎標語巴伐利亞歡迎您點擊即可進入詳情界面可植入項目內容，平臺相關內容咨詢，各類產品優惠等相關內容。2019年下半年節日營銷年下半年節日營銷9.10教師節以圖文方式祝愿老師們節日快樂，官微發起感念恩師活動，上傳自己對老師的感謝語錄。擬定優惠政策進行包裝，跟進宣傳。9.27中秋節針對老業主，舉辦年中回饋宴，到即送月餅一盒，擬定優惠政23、策進行包裝，跟進宣傳。10月國慶節對各區域愛國主義軍工展進行回顧，擬定優惠政策進行包裝，跟進宣傳。雙11、雙12”雙節零點搶房大戰“為噱頭擬定優惠政策進行包裝，微跟進宣傳。12月圣誕節業主年終回饋晚宴，擬定執行要點，結合優惠政策，加強老帶新力度；現場升級悠然居公寓悠然居木墅中式合院現場體驗突出不同業態的各自特色山湖景觀原木墅院江南風骨公寓樓梯通道示意圖1板房區情景版：生活氛圍類2板房區公寓現場展示示意圖1體驗現場木墅現場包裝建議示意2體驗現場木墅現場包裝建議示意營銷建議點線面戰略分銷商&渠道合作線 讓現有銷售渠道活起來，整合更多有效渠道。分分銷銷商商“梯次分紅”制，提高銷售積極性。在全國統一項目信息與政策。渠道合作渠道合作 大型旅游社 各大銀行 理財網及相關APP 旅游網及相關APP最好的銷售模式，是沒有冗余分銷商，實現全精英銷售。面 全民營銷一個全民經紀人平臺eg：碧桂園“鳳凰通”全民營銷平臺2017年，該平臺成功推薦認購4萬套單位，認購金額達300億元，結算傭金9000萬元。不定期渠道精英答謝會 刺激市場熱情！策略回顧策略回顧主題事件戶外、路旗、觸點廣告、網媒、微信平臺搭建、微信內容推送、事件炒作媒介營銷建議悠然居公寓悠然居木墅中式合院整盤推廣調性為財富富續航航