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1、第一章第一章 規(guī)劃設(shè)計的原則和方向規(guī)劃設(shè)計的原則和方向 規(guī)劃設(shè)計的原則和方向規(guī)劃設(shè)計的原則和方向 首先聲明：我不是學規(guī)劃設(shè)計的，這里我所談的規(guī)劃設(shè)計的 原則和方向，主要是站在市場的角度，從買家的需求出發(fā)，并結(jié)合自 己這么多年來與國內(nèi)外眾多設(shè)計大師們合作時所學習得來的經(jīng)驗， 提 煉整理出的個人體會，并且重點放在規(guī)劃設(shè)計的理念而非專業(yè)技術(shù) 上。 但我認為， 正是這種以市場需求為視角的理念更符合目前中國房 地產(chǎn)開發(fā)中對產(chǎn)品的創(chuàng)新和研發(fā)。 不得不說，現(xiàn)在太多的設(shè)計師在實施他們的設(shè)計時，更多的是以 個人的設(shè)計文化、設(shè)計偏好、設(shè)計理念，以對技術(shù)參數(shù)的絕對服從、 對開發(fā)商意見的妥協(xié)為設(shè)計原則的，而不是立足于2、市場的需求?？梢?說，更多的設(shè)計師目前是走入了一個設(shè)計誤區(qū)的。這也就是為什么一 個規(guī)劃方案修改調(diào)整無數(shù)遍仍始終得不到認可的主要原因。 當然， 另一個誤區(qū)是， 開發(fā)商把設(shè)計公司的主要職能進行了分解， 設(shè)計公司不僅要設(shè)計產(chǎn)品、還要擔當對項目的定位。很多開發(fā)商拿到 地后，第一時間第一件事就是找設(shè)計院，便是基于這樣一個出發(fā)點。 所有的這些誤區(qū)都是普遍存在的，這在我與眾多的開發(fā)商、 設(shè)計師合作中得到了太多的證明。 我這里強調(diào)的是：這種現(xiàn)狀現(xiàn)在必須改變了。 第二章第二章 總體規(guī)劃的核心是如何最大化的總體規(guī)劃的核心是如何最大化的實現(xiàn)地實現(xiàn)地 塊價值塊價值 總體規(guī)劃的核心是如何最大化的實現(xiàn)地塊價值總體規(guī)劃的核3、心是如何最大化的實現(xiàn)地塊價值 最大化的實現(xiàn)地塊開發(fā)價值是開發(fā)的最終目標、也是一切開發(fā)行 為的指向。那么，作為開發(fā)流程之一的規(guī)劃設(shè)計同樣要以此為最核心的 原則。要站在城市發(fā)展的高度，用前瞻性的眼光來審視本地塊。只有如 此才能使本地塊價值最大化。 現(xiàn)在的開發(fā)用地一般政府都規(guī)定了明確的用地性質(zhì)，且該地塊的技 術(shù)參數(shù)也是明確的，但是，這是不是說我們就清楚了這塊地到底應(yīng)該做 什么？怎么做呢？答案是否定的。比如，該地塊是商住用地，那么商業(yè) 到底做多少？住宅到底該做多少？ 住宅的建筑形態(tài)有多層（多層有一般洋房、有電梯高端洋房）、小 高層、高層、超高層，那么，到底做哪種形態(tài)？ 雖然容積率有所規(guī)定，是不是一定要按容積率進行設(shè)計才能使價值 最大化？ 設(shè)計師在最初規(guī)劃該地塊時，有哪家公司真正做過這方面的研究？ 大部分都是聽開發(fā)商的意見， 可是開發(fā)商并不專業(yè)， 開發(fā)商追求容積率、 追求建筑面積沒有錯，但不是容積率