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商業房地產投資十三參數分析報告( 43頁).doc

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商業（其它）

上傳人：焦** 編號：66130 2021-03-19 43頁 118KB

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1、商業房地產投資十三參數分析商業房地產投資十三參數分析第二章商業房地產投資十三參數分析在市場的分析中有眾多的著眼點，這里將眾多的因素歸納成十三項參數，以此方便對市場的分析。這里所說的市場是指商業房地產領域中，以收取租金模式。集中化管理運營的商廈或聚合體。它以攤位或柜臺、房間等形式，以租賃或買斷使用權、產權的方式給經營戶，并依靠其營業收取租金。市場不同于集中管理的商場或連鎖店主要以收取流水返扣或自己進貨經營，此處的開發商不涉入商戶的經營，僅提供場所和服務從而收取租金。市場這種業態是經濟發展到一定階段的產物，它一般以中低檔產品為主要經營對象。縱觀國際，在歐美等發達國家，目前這2、種攤位式的市場很少，一般都是超市、連鎖店或大型商場、SHOPPINGMALL。市場這種個體的零散性業態在發展中國家有比較強的生命力，這主要與這些國家的人們經濟收入水平不高、消費力弱有關。在發達國家中，除了國際旅游購物市場外，如韓國的南大門市場，因為這個行業的特性要求市場以攤位式較好，而人們日常生活用品這類穩定性消費領域如家居、服裝、日用百貨等都由超市或商場代替。在人均收入低的國家，市場的環境差，但產品價格便宜，適合低層次的消費者。所以在任何一個城市，消費較高的人往往去商場、專賣店，而中低收入者一般都喜歡去市場。越是人均收入低的城市，市場業態的生意越紅火；反之，人均收入越高的3、城市，市場生意則越差。例如，上海、北京的商場生意很紅火，而近鄰的石家莊、天津的商場收益就較差；反而天津的大胡同，石家莊南三條、新華市場在當地則是無人不知。城市化水平越低的城市，人均收入越低，市場的表現方式也就越初商業房地產投資分析 16 第二章商業房地產投資十三參數分析級。如蘭州市，由于甘肅省人均收入低，人們購物都集中在市場，導致了大部分大商場生意蕭條。從而造成了蘭州東部市場的一個攤位轉讓費高達 50 萬（而在 2001 年，蘭州市的一個普通民宅商品房才售 78 萬元）。反之在人均收入越高的城市，供給方式也就越高級，如上海人均 GDP 為 4000 美元，則人們的購物方式多為商場購物，上海的初級或中級的攤位式市場生意就相對很差。隨著經濟的發展，市場會逐漸過渡到商場、超市等商業形態，市場模式就會讓位于下一個高級層次的商業模式。一、時機性市場這種

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