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商業地產招商的原理、作用（223頁）.doc

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招商策劃

上傳人：焦** 編號：66146 2021-03-19 219頁 16.69MB

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1、第一篇第一篇招商工作的原理招商工作的原理招商行為是商業地產開發和經營的必需動作。商業地產是一種中間產品，本身并不能直接產生商業利潤，必須通過商業的經營行為獲得利潤后向商業地產的擁有者分配，這時商業地產的價值才能得到兌現。所以，商業地產為了兌現自身的價值，就必須引進商業經營的對象，我們將這種行為約定俗成為“招商”，在美國又稱為“零售物業租賃活動(Retail property leasing activities)”。本篇主要圍繞招商的主要工作對象商業地產和招商之間的關系進行闡述，通過本篇分析研究，可以了解到：招商是商業地產成功與否的關鍵。一、一、商業地產開發和招商商業2、地產開發和招商商業地產價值是一種復合價值，主要表現為房地產對商業的效用性。它的價值構成包括兩方面，一是代表商業經營效益的商業價值，二是來源地區(商圈)、物業自身所具備的土地和建筑建造所產生的房地產價值。相對房地產價值而言，商業價值是一種動態價值，其價值的大小，與在開發商業地產的過程中導人的業態大有關系。即商業地產開發不僅僅要選好商圈、地塊，造好房子，還要通過高超的招商藝術，使之“商業能經營，業態租金高，物業能升值”。其中，商業價值的增長是商業物業升值的主要動因，所以，招商對商業地產開發、商業物業經營起著十分關鍵的作用。 1 1商業價值是商業地產的主要價值商業價值是商3、業地產的主要價值商業地產，顧名思義，是用于商業用途的房地產種類，是一種經營性的物業。廣義上的商業地產包括了零售物業、辦公、酒店、工業、倉儲、物流以及一切用于盈利為目的的房地產(包括服務類的娛樂、金融、體育、電影院、醫院、學校等)。狹義的商業地產在國外又稱為零售地產，即一切從事門市經營的商業物業。雖然這些物業千變萬化，但它們的本質都是一致的，即追求商業利潤兩次分配中的租金收益。可以說，商業物業就是物化的資本。從不同的角度來看，人們投資商業地產會有具體的、不同的要求，但是歸根結底，人們還是選擇了商業地產的商業效用，幾乎沒有人是因為商業建筑特點去投資商業地產的(有藝術、文物價值的除外)。通過表1-1，我們發現，除了各主體的具體身份不一樣之外，他們實現各自要求的共同條件，就是商業繁榮。在商業繁榮的前提下，商鋪投資者對賺取差價或租金上漲的要求、商業經營者對高商業利潤的要求

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