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1、商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型韜略 【 證券市場周刊特約研究員 杜麗虹】針對住宅市場的調(diào)控，在一定程度上推動了商業(yè)地 產(chǎn)的發(fā)展面對國內(nèi)住宅市場的嚴密調(diào)控和高波動，地產(chǎn)企業(yè)們不禁羨慕起新鴻基地產(chǎn)公司 （下稱“新鴻基” ）的租售并舉模式，如果每年能有幾十億元穩(wěn)定的租金收益，那么，企業(yè) 的生存狀況將大為改善，抗沖擊能力提升。 在此背景下，內(nèi)地地產(chǎn)企業(yè)紛紛嘗試租售并舉轉(zhuǎn)型。截至 2010 年中期，A 股地產(chǎn)上市公 司中，投資性物業(yè)與存貨之比約為 1：10，而在香港上市的內(nèi)地房企，這一比例更高，有些 公司的出租型物業(yè)與開發(fā)物業(yè)之比已達到 1：3-1：4 水平。 然而， 新鴻基轉(zhuǎn)型之路需要多項基礎條件足夠大的現(xiàn)金流平臺、 2、可復制的成功商業(yè)地產(chǎn) 模式、地產(chǎn)市場處于長周期的上升階段、資本市場能提供持續(xù)的融資支持；轉(zhuǎn)型過程也并非 一蹴而就轉(zhuǎn)型前期準備工作用了 11 年，集中轉(zhuǎn)型用了 4 年，整個轉(zhuǎn)型過程用了 15 年時間。 目前，A 股及香港上市地產(chǎn)公司僅有 10%具備轉(zhuǎn)型基礎，而即使是那些具備了轉(zhuǎn)型潛力 的企業(yè)， 轉(zhuǎn)型的過程也是一次巨大的挑戰(zhàn)要忍受擴張速度的減緩、 培育期資產(chǎn)回報率的降低。 如果你準備好了轉(zhuǎn)型，而且能夠忍受轉(zhuǎn)型中的代價，那么，你就跟隨著新鴻基的轉(zhuǎn)型之 路前進吧。 新鴻基：轉(zhuǎn)型用了新鴻基：轉(zhuǎn)型用了 1515 年年 從全球范圍看， 典型的租售并舉企業(yè)僅活躍于亞洲市場， 尤其是商業(yè)和商務活動集中發(fā) 展的香3、港地區(qū)和新加坡，更孕育了一批優(yōu)質(zhì)的租售并舉企業(yè)。但在相似的經(jīng)濟模式背后，香 港地區(qū)和新加坡的地產(chǎn)企業(yè)走上了兩條不同的成長道路。 在香港模式下，企業(yè)通過“以售養(yǎng)租”和“以租養(yǎng)售”的內(nèi)部現(xiàn)金流平衡來實現(xiàn)租售并 舉；而新加坡模式則更多借助 REITS、私募基金等地產(chǎn)金融平臺來完成租售并舉。即，香港 模式強調(diào)的是重資產(chǎn)下的內(nèi)部資金平衡，而新加坡模式則強調(diào)輕資產(chǎn)下的外部資金平衡。 兩種模式各有優(yōu)劣。香港模式下地產(chǎn)公司的轉(zhuǎn)型周期長、轉(zhuǎn)型門檻高，但轉(zhuǎn)型完成后企 業(yè)抗風險能力顯著提升；而新加坡模式下地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型周期短、轉(zhuǎn)型風險低，但對外部金融 環(huán)境的要求較高，轉(zhuǎn)型完成后開發(fā)收益仍占主導地位。 新鴻基自上世紀 70 年代走上了租售并舉轉(zhuǎn)型之路，其成功轉(zhuǎn)型需要多項基礎條件：企 業(yè)在開發(fā)物業(yè)上已經(jīng)形成一個足夠大的現(xiàn)金流平臺在開發(fā)物業(yè)維持當前規(guī)模 （不擴張） 情況 下，每年的凈經(jīng)營現(xiàn)金流貢獻應達到集中轉(zhuǎn)型期投資物