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1、市場及產品分析市場及產品分析 一、基地資源分析一、基地資源分析 1、基地經濟技術指標 總用地面積：9500 平方米 規劃總建筑面積：約 5 萬平方米 主要建設內容：商業辦公綜合樓、酒店式公寓及其相關配套設施，其中酒店式公寓面積不超過總建筑面積的 20%。 2、基地環境 如圖所示，地塊位于鼓樓區中山北路與樂業村路交叉口南側。北臨太平洋百貨，南靠大方巷加油站，西面隔街即山西路軍人俱樂部，東向鄰近湖北 路。 地塊西側的中山北路是南京城區主干道之一，車流量及人流量大；地塊位于湖南路商圈的核心位臵，商業氛圍濃厚，配套齊全。 基地上建筑包括商業門面、多層及單層住宅，未拆遷。 二、項目二、項目 SWOTSW2、OT 分析及項目定位分析及項目定位 1、SWOT 分析 S S（優勢）（優勢） 主城中心，區位優勢明顯； 位于湖南路商業圈核心，商業氛圍濃厚，人氣聚集力強； 城市快速干道，路網發達，交通便利； 鄰近鼓樓中心成熟生活密集區，人文環境好。 WW（劣勢）（劣勢） 項目車位數量略有不足，較難滿足后期需求； 自 2001 年取得土地至今已 6 年，土地年限縮水； 緊鄰的大方巷加油站影響項目形象； 緊鄰城市內環干道，噪音、尾氣污染較大。 OO（機會）（機會） 南京城市中心區域土地出讓稀缺，未來同質物業上市量有 限； 湖南路商業圈輻射范圍不斷擴大，檔次提升； 樓市行情整體走高，主城中心樓盤關注度提高。 T 3、T（威脅）（威脅） 現階段區域內上市同質物業競爭激烈； 區域內競爭項目包裝宣傳好，工程進度優于本項目； 基地拆遷存在不可確定因素影響； 絕版地段造成高單價，市場接受度存在風險。 由分析可知，本項目最大的優勢在于地處南京城市中心區域和湖南路商圈的核心位臵，擁有完善的商業、生活、休閑、購物、娛 樂等設施，項目的主要威脅來自現階段上市的同質物業對潛在客戶的分流，以及拆遷過程中的不確定因素對工程進度的影響。 如何有效減小競爭風險，發揮項目特色從而追求利潤最大化是項目定位方向所在。 2、項目市場定位 項目市場定位，需要總體上為項目面市尋求一個切入口。根據項目實際情況，市場定位思考如下： 居住、商務、休閑、購物優質生活圈 地塊位于湖南路商圈的中心地帶，中山北路東側，商業發達和人氣充足是主要特征和先天優勢。充分利用這種特征，將其轉化成 南京主城稀缺地段的優質資源，打造一個集居住、商務、休閑、購物功能于一