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1、市場(chǎng)及產(chǎn)品分析市場(chǎng)及產(chǎn)品分析 一、基地資源分析一、基地資源分析 1、基地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積：9500 平方米 規(guī)劃總建筑面積：約 5 萬平方米 主要建設(shè)內(nèi)容：商業(yè)辦公綜合樓、酒店式公寓及其相關(guān)配套設(shè)施，其中酒店式公寓面積不超過總建筑面積的 20%。 2、基地環(huán)境 如圖所示，地塊位于鼓樓區(qū)中山北路與樂業(yè)村路交叉口南側(cè)。北臨太平洋百貨，南靠大方巷加油站，西面隔街即山西路軍人俱樂部，東向鄰近湖北 路。 地塊西側(cè)的中山北路是南京城區(qū)主干道之一，車流量及人流量大；地塊位于湖南路商圈的核心位臵，商業(yè)氛圍濃厚，配套齊全。 基地上建筑包括商業(yè)門面、多層及單層住宅，未拆遷。 二、項(xiàng)目二、項(xiàng)目 SWOTSW2、OT 分析及項(xiàng)目定位分析及項(xiàng)目定位 1、SWOT 分析 S S（優(yōu)勢(shì)）（優(yōu)勢(shì)） 主城中心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯； 位于湖南路商業(yè)圈核心，商業(yè)氛圍濃厚，人氣聚集力強(qiáng)； 城市快速干道，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利； 鄰近鼓樓中心成熟生活密集區(qū)，人文環(huán)境好。 WW（劣勢(shì)）（劣勢(shì)） 項(xiàng)目車位數(shù)量略有不足，較難滿足后期需求； 自 2001 年取得土地至今已 6 年，土地年限縮水； 緊鄰的大方巷加油站影響項(xiàng)目形象； 緊鄰城市內(nèi)環(huán)干道，噪音、尾氣污染較大。 OO（機(jī)會(huì)）（機(jī)會(huì)） 南京城市中心區(qū)域土地出讓稀缺，未來同質(zhì)物業(yè)上市量有 限； 湖南路商業(yè)圈輻射范圍不斷擴(kuò)大，檔次提升； 樓市行情整體走高，主城中心樓盤關(guān)注度提高。 T 3、T（威脅）（威脅） 現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)上市同質(zhì)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈； 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目包裝宣傳好，工程進(jìn)度優(yōu)于本項(xiàng)目； 基地拆遷存在不可確定因素影響； 絕版地段造成高單價(jià)，市場(chǎng)接受度存在風(fēng)險(xiǎn)。 由分析可知，本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)在于地處南京城市中心區(qū)域和湖南路商圈的核心位臵，擁有完善的商業(yè)、生活、休閑、購(gòu)物、娛 樂等設(shè)施，項(xiàng)目的主要威脅來自現(xiàn)階段上市的同質(zhì)物業(yè)對(duì)潛在客戶的分流，以及拆遷過程中的不確定因素對(duì)工程進(jìn)度的影響。 如何有效減小競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)揮項(xiàng)目特色從而追求利潤(rùn)最大化是項(xiàng)目定位方向所在。 2、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目市場(chǎng)定位，需要總體上為項(xiàng)目面市尋求一個(gè)切入口。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，市場(chǎng)定位思考如下： 居住、商務(wù)、休閑、購(gòu)物優(yōu)質(zhì)生活圈 地塊位于湖南路商圈的中心地帶，中山北路東側(cè)，商業(yè)發(fā)達(dá)和人氣充足是主要特征和先天優(yōu)勢(shì)。充分利用這種特征，將其轉(zhuǎn)化成 南京主城稀缺地段的優(yōu)質(zhì)資源，打造一個(gè)集居住、商務(wù)、休閑、購(gòu)物功能于一