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1、廣場廣場:購物中心業(yè)態(tài)組合分析與建議購物中心業(yè)態(tài)組合分析與建議 一、商業(yè)業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)規(guī)劃的定義 (一)商業(yè)業(yè)態(tài)的定義 商業(yè)業(yè)態(tài)指的是經營者為滿足不同的消費需求而形成的經營模 式或經營形態(tài), 其分類的主要依據包括經營主體目標市場、經營理 念、服務功能、選址要求、立店規(guī)模、商品結構標準等諸方面。城市 綜合體內主要的商業(yè)業(yè)態(tài)包括: 購物中心、酒店、寫字樓、公寓、住 宅等等; 而其中購物中心內的業(yè)態(tài)主要有:百貨店、 零售型專業(yè)店、 專 賣店、特色超市、大型綜合超市、電影城、娛樂中心(KTV、電玩等)、 健身中心、 大型中式酒樓、 特色餐飲美食廣場、 美容院及發(fā)廊、 銀行、 便利店、折扣店、專業(yè)市場等。 2、(二)商業(yè)業(yè)態(tài)組合與規(guī)劃 所謂業(yè)態(tài)組合就是指綜合體或購物中心根據自身的定位確定商 業(yè)業(yè)態(tài)的種類和每一種商業(yè)業(yè)態(tài)在購物中心中的分布及分配比例的 過程。 業(yè)態(tài)組合涉及三個層面的問題: 1、業(yè)態(tài)的選擇: 一個綜合體或是 購物中心究竟應該承載哪些功能、涵蓋哪些業(yè)態(tài); 2、配比的問題: 各 業(yè)態(tài)在綜合體或購物中心中的占比及每一業(yè)態(tài)中具體每個業(yè)種數量 的多少以及相互的比例關系; 3、落位與分布的問題: 各業(yè)態(tài)在綜合體 或購物中心的區(qū)位與業(yè)態(tài)之間的相互關系。 對不同的業(yè)態(tài)如何進行有效的劃分與組合,不僅關系到：廣場定 位的實現、客流的共享,更關系到經營收益的最大化。 二、業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則 1、定位優(yōu)先的原則3、 單個綜合體或購物中心的業(yè)態(tài)組合須服務于公司整體戰(zhàn)略的發(fā) 展要求。購物中心業(yè)態(tài)的選擇與配比規(guī)劃 須符合城市綜合體的整體 定位, 滿足商家的經營需要和消費者的消費需求。綜合體或購物中心 的定位包括三個層面: 1)整體的功能性定位:即綜合體(購物中心)要實現哪些基本的功 能。位于不同城市不同區(qū)域屬性的城市綜合體,由于區(qū)位特征不同,其 承載的基本功能及扮演的角色也會有較大的區(qū)別： 如上海五角場 廣場屬于城市中心(副中心)型城市綜合體,北京 CBD 廣場為城市 特定功能區(qū)域內的綜合體,而寧波廣場則屬于典型的郊區(qū)型城市 綜合體。 2)目標客群的選擇:位于不同類型的城市以及城市不同區(qū)位的城 市綜合體,其目標消費人群的結構、消費能力以及消費傾向會有所差 別,這必然會影響到綜合體(尤其是購物中心)內商業(yè)業(yè)態(tài)種類的選擇 及各業(yè)態(tài)的配比。 3)規(guī)模選擇:城市綜合體(購物中心)的面積、大小及