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1、 南京句容“巨龍新天地”南京句容“巨龍新天地” 項(xiàng)目研判、業(yè)態(tài)定位與招商策略預(yù)案項(xiàng)目研判、業(yè)態(tài)定位與招商策略預(yù)案 【一一站站式式城城市市多多彩彩風(fēng)風(fēng)情情 MMA ALLLL】 NEW GUIDES DIRECTION 新導(dǎo)向房地產(chǎn)營銷策劃機(jī)構(gòu)(香港/上海) 二 00 七年六月 一、從宏觀角度考量句容商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀一、從宏觀角度考量句容商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 1 1、句容是一個(gè)“過站式”的國家旅游城市，以“旅”興“商”缺乏句容是一個(gè)“過站式”的國家旅游城市，以“旅”興“商”缺乏 先決條件，現(xiàn)代商旅業(yè)處于發(fā)育階段。先決條件，現(xiàn)代商旅業(yè)處于發(fā)育階段。 句容市西依南京、南接常州、北瀕長江，滬寧高速公路橫貫東西，寧2、 杭國道縱貫?zāi)媳?，滬寧鐵路、312 國道穿境而過，距南京祿口國際機(jī)場僅 需 30 分鐘，至上海只需 2 個(gè)半小時(shí)。句容歷來是南京的東南門戶。 因此，句容市盡管是國家優(yōu)秀旅游城市之一，著名旅游景點(diǎn)有茅山、 九華山、瓦屋山等，每年接待國內(nèi)游客達(dá)上百萬人次，但這些游客多數(shù)均 沒有滯留，在句容游玩之后，大多會被旅行社帶往其他城市，成為“過路 客” 。長期來，句容相對旺盛的旅游業(yè)并未帶動(dòng)城市現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展，拉 動(dòng)當(dāng)?shù)氐氖袌鱿M(fèi)，商業(yè)的發(fā)展相對處于疲軟階段。 2 2、句容是一個(gè)人口“流動(dòng)性”較大的縣級城市，本地消費(fèi)群的流向句容是一個(gè)人口“流動(dòng)性”較大的縣級城市，本地消費(fèi)群的流向 存在不固定因素。存在不固定3、因素。 句容地區(qū)人口規(guī)模約 60 萬，其中市區(qū)居民約 19 萬。由于歷史原因和 地方經(jīng)濟(jì)的相對滯后，長期來，句容的人口流動(dòng)性很大，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，目 前句容市區(qū)人口每年外出打工的，其比例約占 10；農(nóng)村人口的流動(dòng)性較 城市更大， 每年約占 16左右。 這些流動(dòng)外出打工的人口主要分布在南京、 鎮(zhèn)江等地區(qū)。 加上句容每年外來人口導(dǎo)入的極不平衡性，致使當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)指數(shù)增 長十分緩慢，成為制約商業(yè)發(fā)展的瓶頸。 3 3、句容距省會城市南京市近， 長期來商業(yè)發(fā)展客觀上形成一定的 “依句容距省會城市南京市近， 長期來商業(yè)發(fā)展客觀上形成一定的 “依 附性”和“制約性” 。附性”和“制約性” 。 句容市距南京市僅 30 公里，只有 20 分鐘車程。因此，南京市繁榮的 商業(yè)客觀上對句容城市商業(yè)的發(fā)展起到制約作用。而句容市相對落后的商 業(yè)布局和業(yè)態(tài)，長期來產(chǎn)生對南京市商業(yè)的“依附性” 。此外，句容當(dāng)?shù)?的政府部門的