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1、 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)操作商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)操作流程流程 (2011(2011 版版) ) 目錄目錄 第一部分、市場調(diào)研第一部分、市場調(diào)研 . 6 6 一、調(diào)研總綱 . 6 1.調(diào)研目的 . 6 2 調(diào)研方法 . 6 3 調(diào)研重點(diǎn)： . 6 4 調(diào)研時(shí)間： . 6 二、調(diào)研內(nèi)容 . 6 1 目標(biāo)城市商業(yè)整體環(huán)境調(diào)研 . 6 2 目標(biāo)城市商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境調(diào)研 . 7 3 項(xiàng)目用地情況分析 . 7 4 消費(fèi)來源及輻射力調(diào)研 . 7 5 競爭對(duì)手情況調(diào)研 . 8 6 城市政策法律環(huán)境調(diào)研 . 8 7 調(diào)研的初步結(jié)論 . 8 8 各城市之間數(shù)據(jù)對(duì)比分析 . 8 第二部分、選址第二部分、選址 . 9 9 一、選址的意義：2、 . 9 二、商業(yè)地產(chǎn)選址的標(biāo)準(zhǔn)： . 9 第三部分、項(xiàng)目規(guī)劃方案第三部分、項(xiàng)目規(guī)劃方案 . 1010 一、商業(yè)規(guī)劃 . 11 1.商業(yè)規(guī)劃依據(jù) . 11 2.業(yè)態(tài)、功能及面積配比規(guī)劃 . 11 3.主力店組合及面積規(guī)劃 . 15 4.商場平面布局規(guī)劃 . 17 二、建設(shè)規(guī)劃 . 24 1.商家的要求 . 24 2.商場的外觀設(shè)計(jì) . 27 3.商場內(nèi)部空間設(shè)計(jì) . 29 4.主要配套設(shè)施功能規(guī)劃 . 3232 第四部分、工程第四部分、工程建設(shè)程序建設(shè)程序 . 3737 一、內(nèi)部立項(xiàng)研討 . 37 二、項(xiàng)目前期籌備程序 . 37 三、項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施程序： . 43 四、工程跟進(jìn) . 47 五、項(xiàng)3、目竣工驗(yàn)收程序 . 56 六、開發(fā)過程中具體外聯(lián) . 58 第五部分、銷售預(yù)熱第五部分、銷售預(yù)熱 . 7171 I I 準(zhǔn)備期準(zhǔn)備期 . 7171 一、強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐 閃亮登場 . 71 二、項(xiàng)目包裝 . 71 1.奠基 . 71 2.圍擋 . 71 3.辦公場所的籌建 . 71 三、營銷策劃準(zhǔn)備 . 76 1.市場調(diào)查與分析 . 76 2.樓盤的標(biāo)識(shí) . 76 3.市場初級(jí)定位 . 76 4.市場營銷策略的擬訂 . 76 5.宣傳推廣方案的討論和確認(rèn) . 77 6.銷講夾準(zhǔn)備 . 77 7.具體案例: . 77 IIII 蓄水期蓄水期 . 9696 一、招商 . 96 1.招商隊(duì)伍的建立 . 96 2.市場調(diào)研 . 97 3.拜訪溝通 . 97 4.行業(yè)劃分 . 98 5.組織商戶 . 99 6.有效阻擊 . 99 7.相關(guān)文件與表格的制定 . 99 二、宣傳炒作 . 100 1.策劃是魂，招