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1、鞍山萬科城鞍山萬科城1010月市場報告月市場報告報告背景：報告背景：項目本月開始進行高層產品的客戶積累。據案場反映，本月到訪客戶較低，成交僅5套，客戶情況較差。故此次報告主要通過從競品市場中找出原因，并給予市場建議。報告結構：報告結構：一、競品動態情況一、競品動態情況二、總結分析原因二、總結分析原因三、階段性問題匯總三、階段性問題匯總四、市場建議四、市場建議一、競品動態情況一、競品動態情況園區規劃：現售剩余兩棟園區規劃：現售剩余兩棟1111層頂的高層產品層頂的高層產品價價 格：格：均價約均價約43004300元元/平平面積區間：面積區間：4020040200平，平，主力為主力為100130102、0130平兩居（熱銷戶型）平兩居（熱銷戶型）規規 模模:兩棟高層約兩棟高層約2 2萬平萬平綠色智慧城綠色智慧城備 注:現在是離項目最近的競品項目,是成熟的園區,但是所剩的2棟小高層在園區的位置不是很好,客戶認可度不是很高。項目現階段銷售的產品為現房，購買即住，以免一年物業費和采暖費的優惠政策來吸引客戶，但整體效果不好，來電較差，且本月沒有銷售（成交客戶均為上月交誠意金客戶，約30戶）。原因多為受到宏觀環境的影響，市場開始處于觀望態勢。永縉學府永縉學府現售產品：首推4棟高層產品主力面積：109平兩居室現售均價：4300元/平左右推售時間：開盤時間未定推售套數：項目首推278戶剩余套數：511戶現3、銷售率：現正在接受認購首推產品首推產品項目本月沒有進行優惠活動，通過與售樓員交談本月到訪客戶較少，約10組且沒有成交。新景世紀城新景世紀城開開 發發 商：鞍山新景地房地產開發有限公司商：鞍山新景地房地產開發有限公司項目位置：鐵東區新華街、園林路交匯處項目位置：鐵東區新華街、園林路交匯處開盤時間：未定開盤時間：未定產品類型：寫字樓、產品類型：寫字樓、LOFTLOFT、板式高層住宅、板式高層住宅戶型區間：戶型區間：6017660176平平價價 格：均價格：均價5000600050006000元元/平。平。備備 注注:目前本項目在銷售的是目前本項目在銷售的是1,2,41,2,4號樓號樓1010月月份4、主要以份主要以1 1號樓號樓LOFTLOFT結構產品為主結構產品為主項目最新動態：項目最新動態：本項目正式開盤的時間大概在明年的3月份，不過目前已經預售.本月已經銷售了26套。主要銷售的只有1#樓一棟產品。銷售價格在50006000之間。本項目目前日到訪大約在2030組左右,大約是以路過為主,但是本項目目前一直未開盤也是有客戶質疑的,而且原定優惠10平的政策也取消了.由于鞍山的城市面積比較小,有部分喜歡距市中心近的區域,此項目由于這個原因也分流了我們部分的客戶規規 模：模：占地4.5萬平方米，建面22萬平方米。產品類型：產品類型：由多層、高層和小高組成。主力戶型：主力戶型：兩居室，主力面積區間5、為70120 平方米。均均 價：價：4200元/平方米。銷售情況：銷售情況：2008年9月開盤，現未正式銷售。目標人群：目標人群：主要以鞍鋼職工為主，老師、醫生、老師公務 員比例較少。年齡在4050歲之間，主要給孩 子購買。項目評析：項目評析：項目位置屬于城市配套最為齊全地段之一，且 外立面為深紅色面磚，品質感強。另外現正在 認購積累，準備推出房源零散，但主要集中在 園區南面第一排。恒志恒志 新東方新東方據銷售人員介紹，新東方目前銷售情況不好,上個月賣了20套左右,以往月銷售50-60套左右。目前到訪量可以,日20組左右,但是成交率低,目前的均價4000-4200元/平米,最近可能要下調價格或6、出臺更有利的優惠政策。目前一次性可以打9.5折,雖然在很大程度上吸引了很多客戶,但是成交量上并沒有得到很大的提升,一方面也是受了整個房地產行業不景氣的影響,很多在在持觀望的態度!最新動態：最新動態：世紀峰景世紀峰景 規規 模：模：總占地1萬平方米，總建筑面積20萬平方米。產品類別：產品類別：由3棟31層高層組成。主力戶型：主力戶型：三居室，面積區間在75130平方米。均均 價：價：均價4000元/平方米。目標人群：目標人群：主要以鞍鋼職工和私營業主，多為自用，投資僅占10%。項目評析：項目評析：項目底商為家樂福超市，加之其優越的地段，是其主要的賣點。由于近期北方城市受到南方的影響,此項目大額度7、的折扣極大的打擊了整個鞍山市房地產的發展腳步.折扣:最低9折優惠大德金典世家大德金典世家本月推售：本月推售：本月開始銷售20層以上精裝修房源，裝修標準600元/平。銷售均價：銷售均價：5300元/平左右銷售套數：銷售套數：約20套左右。二、總結分析原因二、總結分析原因從以上資料可以看出，各競品項目本月成交量開始下降。原因多受宏觀低迷市場的影響，市場需求開始觀望。市場需求開始觀望。另外，項目開始進入房產淡季，需求需求購房欲望也開始下降。購房欲望也開始下降。1.綠色智慧城本月沒有銷售，簽約客戶多為上月認籌客戶。2.永縉學府本月到訪客戶較低約10余組，基本上沒有成交。3.恒治新東方自8月份開始成交量8、開始下降，本月成交17組，與8月份成交46組客戶相比，銷售情況較差。4.新景世紀城現未正式銷售，經過34個月的客戶積累，現僅26組客戶進行了認購。5.大德金典世家本月銷售不到10套。6.世紀峰景本月銷售不到20套。1.本月各項目銷售量劇減本月各項目銷售量劇減2.國家開始國家開始救市救市財政部下發通知，從今年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。同時，央行決定自10月27日起，最低首付款比例調整為20%，商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍。這一系列政策的出臺，降低了購房門檻，擴大購房需求購買力的9、范圍，對樓市回暖起到了一定的促進作用。但救市政策只針對90平以下戶型。如首付20%契稅下調、印花稅減免等為需求減少一定的購房負擔。由此也可以看出，國家在進行宏觀調控刺激樓市的同時，對樓市戶型結構的發展趨向仍然進行約束。而本案高層產品均為90平以上戶型，國家救市政策對本案高層產品沒有任何意義。國家救市政策對本案高層產品沒有任何意義。市區競品項目，周邊配套齊全、交通便利，與高新區相比較為繁華；高新區內，競品項目較為集中在科技廣場附近，周邊配套相對齊全。而本案雖地處高新區，但位置相對較為偏遠，周邊而本案雖地處高新區，但位置相對較為偏遠，周邊山地環繞，生活配套還未形成，交通車輛還未開通，出行不便，對產10、品銷售產生了一定困難山地環繞，生活配套還未形成，交通車輛還未開通，出行不便，對產品銷售產生了一定困難。（如上圖所示）綠色智慧城永縉學府萬科城東山林語3.競品位置主要分布兩個區域競品位置主要分布兩個區域從地理位置來看，競品在售項目主要分布兩個區域，其一為市區中心，另一區域為高新區。其中恒治新東方、新景世紀城、大德金典世家和世紀峰景屬于市中心區域；東山林語、綠色智慧城、永縉學府及本案屬于高新區區域。本案高層產品現階段不具備現房銷售條件，所設樣板間在售樓處2樓。樣板間是項目實景展現前給予客戶的產品展示，客戶通過體驗能直接從中得知產品的優劣勢，是促進銷售的手段之一。之前示范區的開放間接的體現了高層產品11、與整體項目融合的西班牙風情的生活氛圍，但因樣板間所處樣板間所處位置較低，視野較受局限，使其自身產品的山景優勢沒有得到顯現。位置較低，視野較受局限，使其自身產品的山景優勢沒有得到顯現。4.大部分競品項目不具備現房銷售條件大部分競品項目不具備現房銷售條件綠色智慧城在售產品已經完工，產品形式已經完全體現，具備了現房銷售條件，加之其成熟的園區氛圍，從而取得市場需求的信任，對其自身銷售起到了一定的積極作用。它是競品中唯一達到現房銷售條件的項目。現階段鞍山市場供應主要以高層產品供應為主，其它產品形式稀缺，在未來客戶對高層的抗性可以轉化。但現階段從各個項目銷售情況來看，樓層越高，市場認可度越差。原因多為隨樓12、層增高而遞增的價格，以及對后期物業服務及電梯品質的無法保證，從而對未來生活產生不便而擔心。因此可以看出，現階段市場對高層產品的抗性仍在延續，現階段市場對高層產品的抗性仍在延續，對本案高層產品的銷售也產生了一定的困難。1.世紀峰景本月推出48套房源進行9折的促銷活動，房源位置均處于高層上半部分。2.大德金典世家現售及剩余房源均在14層以上。3.恒治新東方現階段在售產品中，剩余房源多為12層以上。5.樓層越高，銷售速度約緩慢樓層越高，銷售速度約緩慢經調研可知，大部分項目高層產品現階段在售和剩余房源均在高層上半部分。而下半部分房源已經基本銷售完畢。具體如下三、階段性問題匯總三、階段性問題匯總階段性問13、題匯總階段性問題匯總1.1.宏觀環境波及鞍山市場，呈現觀望態勢宏觀環境波及鞍山市場，呈現觀望態勢2.2.救市政策傾向救市政策傾向9090平以下，對本案產品無正面作用平以下，對本案產品無正面作用3.3.本案位置較偏，交通不便，對銷售產生不利影響本案位置較偏，交通不便，對銷售產生不利影響4.4.本案高層產品優勢沒有通過樣板間完全體現本案高層產品優勢沒有通過樣板間完全體現5.5.高層抗性現階段仍在延續高層抗性現階段仍在延續四、市場建議四、市場建議問題一：問題一：宏觀環境波及鞍山市場，呈現觀望態勢宏觀環境波及鞍山市場，呈現觀望態勢問題二：問題二：救市政策傾向救市政策傾向9090平以下，對本案產品無正面14、作用平以下，對本案產品無正面作用建議對本案產品進行其它的優惠活動來彌補救市政策的傾斜，從而建議對本案產品進行其它的優惠活動來彌補救市政策的傾斜，從而達到吸引客戶的目的。達到吸引客戶的目的。市場建議：市場建議：問題三：問題三：市場建議：市場建議：本案位置較偏，交通不便，對銷售產生不利影響本案位置較偏，交通不便，對銷售產生不利影響建議開通由項目到市區內的建議開通由項目到市區內的“萬科城業主大巴萬科城業主大巴”及市內看房車，來及市內看房車，來暫時彌補現階段地處偏遠、交通不便等劣勢暫時彌補現階段地處偏遠、交通不便等劣勢問題四：問題四：市場建議：市場建議：問題五：問題五：市場建議：市場建議：本案高層產品15、優勢沒有通過樣板間完全體現本案高層產品優勢沒有通過樣板間完全體現建議在建議在10層以上開設樣板間，讓西班牙風情與山景視野等產品優層以上開設樣板間，讓西班牙風情與山景視野等產品優勢得到完全體現。勢得到完全體現。高層抗性現階段仍在延續高層抗性現階段仍在延續建議通過一些列渠道進行對萬科物業服務及自身的建筑質量的宣建議通過一些列渠道進行對萬科物業服務及自身的建筑質量的宣傳，來取得消費者的信任。如體驗式的傳，來取得消費者的信任。如體驗式的SP活動及媒體宣傳等。活動及媒體宣傳等。另外，針對高樓層的房源價格進行適當調整，緩解消費者對樓層另外，針對高樓層的房源價格進行適當調整，緩解消費者對樓層越高價格越貴的抗性。越高價格越貴的抗性。Thank You