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1、改變2019香山湖2019年推廣策略銷售力 影響力在你所站之處，深挖下去，定會有清泉涌出Friedrich Wilhelm NietzschePART 1 理性分析4C分析法Conrumer消費者/客戶Corporation企業/產品/服務價值Context環境Competition競爭客戶描摹 1袁先生，45歲，工作區域：天河，意向產品：洋房關注點：價格、交通客戶說：天河過來的，以前看過荔湖城就來看看香山湖，覺得環境很好，但是交通不方便，想要現房，不需要介紹沙盤，看了樣板房，覺得還可以。客戶描摹 2楊小姐，40歲，工作區域：黃埔，意向產品：洋房關注點：價格、大樓盤客戶說：去年底有朋友來這邊看2、過同他說過，當時價格一萬三四，今天特意過來看下，主要是買給父母度假用，這邊環境還是挺喜歡的，但現在價格比去年底還是升了不少，不是剛需，這個價格就還需要對比其他樓盤了。客戶描摹 3嚴女士，60歲，生活區域：增城，意向產品：別墅關注點：價格、環境客戶說：荔湖城業主介紹過來的，一直說這邊有300來萬出頭的別墅，到過來一看都要四百多萬的了，覺得對于環境很認可，但是目前價格相比預期超出，還需要再與其他樓盤對比。客戶關注價格、環境客戶抗性交通、配套、交房時間換個維度思考客戶思維的轉化，從賣點，到買點，我們不再是與客戶溝通，而是和粉絲玩在一起香山湖，是否可提出這樣一種主張生活就是在度假4C分析法Conrum3、er消費者/客戶Corporation企業/產品/服務價值Context環境Competition競爭AMERICAN DREAM美國夢&舊金山灣區、紐約灣區無數懷揣夢想的年輕人，為了美國夢，來到這片土地創造自己的價值，美國，成為孕育夢想的搖籃。如此大背景下，舊金山灣區&紐約灣區逐步落成，這里，聚集著數量龐大的移民，這里，是最早的移民聚集地。IRVINE爾灣新城模式的“活教科書”爾灣，美國最大的規劃城市社區之一，自然環境優美、交通便捷、居住氛圍安全，是美國最安全的城市之一。建于1971年的爾灣市，從一片荒地成長為加州著名的高尚居住區。SAN ANTONIO圣安東尼奧與水共生的城市圣安東尼奧，被4、著名旅游雜志“柯尼旅行家”譽為“全美第二，全球第九，最受喜愛的旅游城市”。在這座小城里可以看到西班牙、墨西哥、歐洲古典、印第安多種風格和諧共榮。濱河步道兩邊，分布著餐廳、咖啡館、劇院、博物館可愛的鴨子、鴿子，聚集河邊討要食物，這就是河畔的活力。IRVINE東京灣臺場海濱城海岸與公園里生長出來的城這里，擁有充足的公共福利設施，臨近環境優美的海岸線和生態公園，這里，是人們追逐夢想與安放夢想的歸宿。每一個世界灣區，都有一座承載夢想與美好的城在粵港澳大灣區，這個閃光的名字叫“香山湖”粵港澳大灣區，為香山湖帶來哪些政策紅利？增城，廣深科技創新走廊，未來的舊金山灣區之“硅谷”硅谷，舊金山灣區以南，世界高新5、技術創新和發展的開創者和中心。增城，立足廣深科技創新走廊，將是大灣區規劃工作的重中之重。從硅谷到增城，勢能如一。三大千億級產業群，20萬高端人才引入，盤活區域活力增城已規劃打造三大千億級的產業集群，千億級信息科技產業、千億級汽車產業、千億級金融科技產業；粵港澳大灣區規劃明確支持信息科技和汽車產業的發展，香山湖所在增城板塊手握大灣區產業規劃最重大的利器，地位舉足輕重。灣區生活一體化勢在必行，香山湖扼守廣州連接灣區東部門戶構筑大灣區快速交通網絡，力爭實現大灣區主要城市間1小時通達。加快廣州深圳國際性綜合交通樞紐建設。推進大灣區城際客運公交化運營，推廣“一票式”聯程和“一卡通”服務。廣州東部交通樞紐6、與增城火車站交通樞紐交匯，九條地鐵、七條鐵路，五條城軌門前交織香山湖門前荔湖城站，作為穗莞深輕軌唯一以樓盤命名的站點，可以輕松換乘廣州地鐵13號線和21號線，3站到天河，更可直達黃埔、白云等廣州各中心區。花莞高速、增天高速，30分鐘直達天河、白云機場。因地制宜推進城市舊改，建設宜居宜業宜游的優質生活圈推動城鄉一體化發展和改造城中村等，對于加快城市形象更新和城市配套建設，起到政策的指導作用。通過舊村改造工作，預示著區域城市面貌、城市配套等將出現翻天覆地的變化。4C分析法Conrumer消費者/客戶Corporation企業/產品/服務價值Context環境Competition競爭產產品品類類型7、型項項目名稱目名稱合景譽山國際實地常春藤品秀星圖實地薔薇國際合景云溪四季招商臻園碧桂園云頂富士康科技小鎮建筑面建筑面積積254萬平米200萬平米130萬平米130萬平米78.9萬平米30萬平米39.6萬平米77.8萬平米容容積積率率3.22.82.71323.612.793.2配套配套項目內規劃有1所高中，1所初中，2所小學及3所幼兒園共7所，除此之外，更有會展、大型購物、譽山悠方、風情商業街、寫字樓和公寓。廣州歷史上獲評英國綠色智慧建筑評估標準（BREEAM）認證的樓盤（中國內地僅有售價9萬元/的上海大寧金茂府、售價10萬元/的深圳中海天鉆超級豪宅項目獲得這項榮譽）。項目規劃居住總人數5萬左8、右，是整個區域內低密、高質、宜居的大型智慧社區、生態社區、教育社區。規劃10萬風情商業、8000歐式主題運動中心、3所幼兒園、2所小學、1所省級中學市二中，打造一站式全配套社區。項目秉承“先造環境再造城，先有生活再有家”的核心理念。以“無界社區”為核心理念，不止在社區內搭載12年全齡段優質教育體系、花園式購物風情街、肉菜市場、醫療衛生站等生活配套，社區內部園林更是借鑒了日本大阪難波公園園林設計，構建成為綠色生態的地鐵文化社區。定位“廣州東百萬方全智能國際生活城”，“未來城市”的規劃設計理念貫穿著整個項目。自建自營了逗號便利店、貝瑞母嬰店、海綿興趣班、實地影院及家有健康社區服務中心等5大高階品質9、生活社區配套。項目榮獲2017年度品質樓盤、2018年意大利ADesign Award室內空間和展覽類銀獎。1.76萬平米商業，3000平米會所、幼兒園、小學等會所、幼兒園、健身配套依托鳳凰城純熟大盤，幼兒園、中小學、醫院、銀行、商業配套等較為豐富與成熟。作為國家創新型特色小鎮，擁有國家4大戰略支持，是集產、學、研、商、居為一體的生長型小鎮，涵蓋人工智能、大數據、8K技術等七大核心產業。配套自成一體：科教城10所學校、自建幼兒園、社區醫療中心；約3萬方商業配套（5000底商，4000 shopping mall）競品觀點區域內，雖有鳳凰城、合景譽山國際等大盤，但整體調性較低，為我們形成突圍可能10、。少做競品對標，多做客戶關聯。從運營產品到運營客戶，這是我們的競爭策略。4C分析法Conrumer消費者/客戶Corporation企業/產品/服務價值Context環境Competition競爭11年城公園上城荔湖城2008香山湖至今以大城格局，突圍市場LIFESchoolScienceSuperMarketLibraryCommunicationMore ParksRainbow TunnelCountrysideRiversCareful CareBetterHomeBicycleSports尋找一個概念，將我們的價值提煉、包裝、升級20世紀90年代，中國進入城市化高速發展的時期，生存環11、境惡化、城市特色危機、傳統文化失落等一系列城市建設問題的出現引發了人們的思考：城市建設的目的是什么？錢學森先生的山水城市觀城市山水觀，即提倡人工環境與自然環境相協調發展，其最終目的在于建立人工環境(以城市為代表)與自然環境相融合的人類聚居環境”。山水城市觀即中國傳統山水自然觀、天人合一哲學觀基礎上提出未來城市構想，力圖彌補城市高速建設文化缺失。錢學森山水城市觀當代城市當代城市發發展與中國自然居住哲學的缺失互展與中國自然居住哲學的缺失互補補Landscape Conception山水城市觀備受推崇，源自，中國古代的傳統文化中，自然層面，“山水”是自然的最高代表，哲學層面，“天人合一”是中國傳統哲12、學的高度概括，堪輿層面，“法天象地”是中國傳統風水理論的深刻總結，美學層面，“詩情畫意”是中國傳統藝術美學的深層境界Landscape Conception如果說，古典的城市是關于神的，現代城市是關于資本和權力的，那么未來的城市就是應該關于人與自然的城市意象，凱文林奇 著馬巖松又以“山水城市”為概念，于中國城市中盡享大量的建筑創作。世界的聲音：山水城市，中國建筑師的一次世界性宣言。也許，山水城市的思想，才是中國的城市化應該帶給世界的進步。世界級山水觀建立于自然、人文、城市發展的相互和諧、對位。2019年，粵港澳大灣區的時代背景下，責任、文化，將這一觀點帶到香山湖，為即將被世界矚目的中國灣區帶來13、深遠改變和意義。香山湖的山水城市觀，以彌補高速發展的灣區城市文化缺失為己任，通過人工環境（建筑、園林、服務等體系）與世界級山水資源融合，為居住帶來全新體驗感受，最終將土地、人居引領到全新價值發展階段。定位粵港澳大灣區，世界級山水之城聚焦為大灣區，于市場中提前占位以自然、共生的態度，強調人文感受與“城”之規模。PART 3 廣告創作廣告創作，是一個情感關聯的過程，相對區域內大盤，香山湖大盤層面，更加強調城市使命與責任一場城市人的集體情感創作，即將展開廣州給了我們什么？給我好奇 所以我去發現這里給我發現 所以我去選擇這里給我選擇 所以我去探索這里給我探索 所以我去擁有這里給我擁有 所以我去見證這里14、在廣州，我們有什么遺憾？在閃爍霓虹中，我遺忘了自然的彩虹在匆匆成長中，我忽略了父母的衰老在關心未來時，我缺失了孩子的現在香山湖，以一座“山水城市”的規制，承擔起廣州東，在粵港澳大灣區時代背景下的產業建設與人口流入，并以千畝荔湖、萬畝南香山，如此無可復制的自然資源，為這里，創見美好的生活，歡愉的生命。廣告語與灣區，共山湖山湖，一語雙關，指代香山湖，亦指代山水資源。與灣區共情、共生、共成長。與灣區，共山湖香山湖 粵港澳大灣區，世界級山水之城以一場傳播矩陣，深度詮釋“山水之城”尋見心中山湖一場全民互動的EPRSTEP 1預告片發布STEP 2海報發布&話題炒作形成共鳴STEP 3跨界合作STEP 415、山水音樂節落地引爆尋見心中山湖預告片首映，預熱話題待世界尋見，未曾精經歷的山湖美好STEP 1 預告片發布貼片STEP 2 海報發布&話題炒作形成共鳴聯合知乎、豆瓣等媒體，發起話題炒作。抖音上發起“心中最美山湖”短視頻轉發。你認為最美的風景在哪？你覺得廣州不可錯過的風景是哪？廣州的風景比你家鄉的更美么？STEP 3 跨界合作與廣州美院合作，戶外藝術裝置設置，打造香山湖山水大地藝術成為廣州網紅打卡地。中國知名前衛藝術大師，為廣州打造新藝術地標2019，廣州不可錯過的藝術打卡圣地日本越后妻有大地藝術節來到廣州？STEP 4 一場關于山水的超級活動（5月，酒店奠基/商業開街）山水城市音樂節，形成城市16、話題，引入流量，為整個活動落地在香山湖，做歲月的神偷一本講述山水城市生活的冊子一本山水城市白皮書探索世界烏托邦，而今帶回香山湖為一片土地，尋找適合他的形態，這不是一個閉門造車的過程；我們在全球留下足跡，是為了讓世界來到香山湖，不是為了復制一座城市，而是為了創作超越時代的作品。一些關于山水的禮物山水藝術生活館（別墅營銷中心）一場關于山水藝術的生活館同步，系列廣告發布在大都市拼搏，是我堅定的信仰；而在自然中尋求平靜，也是我內心的向往BOB Zhang，服裝設計師與灣區 共山湖作為異鄉人，我們想在這座城市里創造夢想；更想，讓最親近的家人留在身邊，見證夢想。王一言，工程師與灣區 共山湖同步，系列廣告發17、布我們習慣了，穿越霓虹不止向前，但我們始終期待那種美好，在繁星中撥動琴弦陳之，私營業主與灣區 共山湖第一階段：3-4月中大盤新形象釋放與灣區，共山湖2019.03階段廣告語2019.052019.072019.09第二階段：5月第二階段：格林產品新形象釋放 6月別墅入市風華產品新形象釋放人生可以去的地方很多，可以回的地方卻很少。年少時曾經做過許多的夢，夢里要去很多的地方。我們跟著呼嘯的時代，走向遠方，我們生怕錯過了每一場考試、提案以及聚會，可當我們倦了的時候，回過頭，卻發現家，才是那個最珍貴的地方。格林產品廣告語三代同堂 拾得山湖幸福格林系產品，以100-1403-4居為主，完全具備三代同堂的18、居住空間感，因此，從人物與空間感受切入，對于三代同堂的生活進行白描。格林產品系列廣告語走得越遠，就越知道，世界再大，總有牽掛三代同堂 拾得山湖幸福爸媽，我終于也有了做爸媽被“氣死”的這一天三代同堂 拾得山湖幸福格林產品系列廣告語與孩子的時光，每一刻，都是不會再有的好時光三代同堂 拾得山湖幸福來香山湖，陪你做生活的設計師三代同堂 拾得山湖幸福風華產品廣告語人到三十五，要有棟別墅35歲，對于事業蒸蒸日上“財富者”，生活上，35歲，應該有新的維度。35歲，于家庭、于社交、于自我，都要有新的“江湖”。因此，風華系別墅產品，從物理空間感、心理滿足感等層面，為人生帶來自由、自信、藝術、成長的空間美學。與泰19、禾廣州院子形成風格差異，猶如先生的湖，做人物素描，傳遞35歲成功人士的生活理念。別墅里的價值觀自由勇敢地突破自我邊界，有能力欣賞與選擇更自由的人生。自信不被焦慮感驅使，內心強大，自信地生活和工作。藝術熱愛文化、熱愛藝術、把藝術當成生活方式、社交手段。成長永遠對新鮮事物充滿渴望，終生成長，終生學習。風華產品系列廣告語讓巴菲特留在CBD，把畢加索帶回香山湖讓璀璨霓虹留在CBD，把滿天星光帶回香山湖讓“大時代”留在CBD，把“好時光”帶回香山湖讓華爾街留在CBD，把桃花源帶回香山湖PART 3 戰術建議三大案例簡析阿那亞/藍城小鎮/良渚文化村阿那亞Aranya三大核心配套：滿足身體需求業主食堂，咖啡20、館，商業街，鄰里中心，醫療救護站，濕地公園。滿足精神需求的圖書館、教堂、酒吧、觀鳥屋。滿足更高階層需求的高爾夫球場、馬會、海上運動。社群：從組辦九州會由D.0提供服務到業主自行組織各類活動。通過業主群的方式讓其主動為社區營建出謀劃策、組織活動、發起公益捐助等。精神:找到現代人在精神上的缺點來做出一系列的精神場所和軟服務來吸引客戶購買。藍城小鎮Bluetown三大核心業主關系家人關系：居住者也是服務者，服務者也是居住者；社群關系：小鎮生活的基本載體是活動，因共同愛好而互相聚攏，并產生一些超越群體觀念的文明。生活服務生活設計委員會：居住者才是小鎮的主角，形成小鎮自治；生活管家：讓居住者的生活舒適、21、愉悅；小鎮中心：每一座藍城小鎮都有一個小鎮中心，服務每一位業主。文化建設制定業主公約；組織各類活動；建設業主社團；開展時間銀行。良渚文化村Liangzhu三大核心有前瞻性的開發運營策略良渚在開發之初市場認知度低，萬科一方面利用良渚遺址打造良渚博物館，另一方面打造君瀾度假酒店，緊隨其后打造玉鳥流蘇，從而形成旅游觀光、高端度假、休閑消費的目的地；此舉成功塑造特色、吸引人氣和眼球，從而有利提升了項目知名度，同時與產品線交替開發，實現資金安全和整體效益最大。利用文化資源，與生活方式相嫁接萬科深挖良渚文化基地，通過小鎮公約約定了一個和諧社區大家所關注的生活行為細節；隨著地產開發的推進，前來長期居住的人基22、本都是與其提倡的價值觀相一直的人群，有著較高的教育程度和文化素養、較強的社會責任感，并認同良渚文化村的生活方式，用文明的方式來推進文明，將良渚文化中的文明元素融入生活中。多元復合化，順勢而為應勢而變集居住、文化、休閑、度假等多種功能于一體，積極聯動“佳”與“非佳”功能，從而起到價值的相互拉動作用；由于開發體量大，住宅產品線亦多樣化、復合化來適應多變的市場環境；在對市場的驗證中不斷改變開發策略，比如早期玉鳥流蘇以零租金吸引文化創意產業，但未成功，迅速引入知味觀等杭州著名餐飲業戰略概述1.利用現有資源，打造“網紅熱點”，為香山湖引入流。2.提升現場體驗感與接待流程的品質感，讓業主“玩進來”。3.維23、護老業主，實現口碑傳播與轉介。戰術1：合作代運營，打造穗莞深“網紅民宿”。只拿出兩棟別墅，饑餓營銷，打造網紅民俗“難得湖C”，AIRBNB，小豬短租合作，并與互聯網形成話題傳播。戰術2：接待流程升級現場接待流程升級，現有接待人員分為保安、管家、銷售三個層級，專人迎接，為到達訪客撐傘、呈遞“湖”水（香山湖特定礦泉水）。戰術3：美好的社群從老客戶做起，逐步發生裂變二三級聯動重要銷售手段獎勵機制老帶新滿意度提升口碑效應人流滾雪球社區服務升級及運營物業服務前置化運營傳播手段老客戶（業主）滿意度提升活動內容 家庭親子活動/高水平/高質量激活微信公眾號社群運營管理（老業主微信群）老帶新 滾雪球更多老業主社團活動有機蔬菜種植、營地讀書會、露天電影院、湖岸彩色跑。THANKS