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1、不旁征博引，為每個項目量身定做不裝腔做勢、煞有其事的嘶吼，只看療效不循規蹈矩，善于守正出奇不做無用功，用最適合的方法滿足項目需要鼎新革故和而不同謀/定走進御深挖產品價值體系精準聚焦目標客戶價值敏感點人有我優豪宅必備要素產品基礎價值體系人無我有豪宅稀缺要素產品獨有價值體系市場站位，開啟大連豪宅新紀元位居路，在百年變革中，傳統豪宅失去了往日光華，市場需要新鮮的動力開辟大連豪宅新格局，歷史，從此會記住這個名字競爭占位，坐享中山區、路咫尺繁華與半山悅景、南山首府相比，有著其競品不具備的便利與成熟，宛如城央的低密度別墅，城市中心豪宅當之無愧客戶占位，隱貴路上有面子的居所從此，客戶不再舍近求遠，而且可以自2、豪的說，“我們住在路”，繁華深處的居所與社會角色、價值的完美匹配”。產品定位領袖級都會豪宅樣板The leader level of city mansion產品精神路：自然貴咫尺繁華，自然天成；鬧中取靜，出于喧囂而不染；庭中院：自然樂闊尺寬廳、休閑陽臺，聽風沐雨，享受自然的喜怒哀樂入戶梯：自然奢電梯直接入戶，超大面積的贈送，一線品牌精裝純居舒適中的舒適，恰到好處的彰顯奢華；原生態：自然親原生山林，享受“最陌生”卻最純粹的自然體貼，至善盛情，源自天性；全齡教育：自然懂自然而然的教會孩子最純粹的真善丑美，培養最純真的言談舉止，孩子陪隨心情長大；千平會所：自然藏歸家禮序，公私交融，生意場即是生活場3、，生活場又是社交場，圈層隱貴收納于心宇間；極致的大自在天璣高層2017項目開盤2018產品售罄2019產品售罄御高層天璣商墅項目銷售復盤“不賦天壤自雍閑”|“山隱權貴 逍遙心”|“墅御 藏顯赫”|?御別墅銷售任務重點項目進入尾貨清盤階段，御已進入現房實景大境已成 唯墅不多從基于物質的豪宅居住屬性上升為以山、海為內涵的雍雅哲居理想回歸核心價值體系構建：中山區路山林墅隱密林間主城芯聯排真別墅芯山下老城芯林澗，鳥鳴百花香林徑幽居山谷，曲徑歸家院閑情雅致 院落生活麓山院的產品格局山脈城之芯，氣脈貴海之濱，難求山色林澗萬丈，草木無雙雅文化根基人身聚權貴，圈層榮耀禮享尊榮，管家物業品承底蘊，金地保利哲居思4、想居豪宅的典范筑新亞洲，東方韻味藝真別墅，鐵藝石雕園山院落，千尺方圓后/動麓山院推廣執行麓山院組團2019年任務目標清盤麓山院剩余16棟150-255平聯排別墅剩余別墅：16棟已售別墅：共計4套，剩余16套價格區間：750萬元-1300萬元已售已售已售任務目標麓山院組團全新推出意向客戶形象+現場+物料資源+活動目標客戶獲取下半年重要營銷節點8月小院示范區開放10月項目盛大交房8.4日媒體內部推薦會8.11日客戶推薦會9.30御盛大交屋7月麓山院正式推出自媒體釋放7-8月麓山院形象推出“路 純別墅”中山區的純別墅生活已經屈指可數，雖同為豪宅，但等級也參差不齊山居低密別墅生活堪稱路上豪宅中的翹楚主5、形象路 純別墅8月院落實景 雍雅開放大連 中山 路 150-255平真別墅8月：院落實景開放曾經滄海 才懂歸山150-255聯排真別墅稀貴16席，封疆路微信形象延展天境 御墅山林150-255聯排真別墅稀貴16席，封疆路微信形象延展外地版方案二讓客戶對別墅型院落生活產生強烈體驗感不舍城芯的麓居山的哲居理念路純別墅核心氛圍營造8月項目支持展示系統的建立庭院樓間樣板間項目支持氛圍包裝A中央景觀帶：雕塑小品氛圍包裝A花園布置：圍欄：綠植裝飾庭院坐椅氛圍包裝A開放活動A8.4媒體開放日邀約各大媒體，參觀體驗實景示范區，媒介傳播發聲；8.11名師沙龍邀請設計大師與客戶面對面分享院落生活的純粹人居理念；南6、方航空雜志投放南航出港航班聚焦進出港高端目標客戶群9月媒體組合加油站廣告星海廣場路延線解放路延線9月媒體組合付家莊宏商高爾夫綠山高爾夫金石高爾夫紅旗谷高爾夫高爾夫球場廣告9月媒體組合9.30盛大交付“豪門幸事，家族榮耀”紀念郵冊首發 營銷關鍵詞：專屬、獨特、家族意義 活動目的：加深精神歸屬 活動內容：1、定制家族郵票；2、加入項目固有元素；3、體現收藏紀念，傳承意義。建立豪門精神的人文歸屬客戶老帶新的規則啟動尾盤促銷價值兌現10月“金地庭院節”活動目的：家庭體驗、實景營銷活動地點：園區樣板區庭院活動時間：周六、周日全天（2場）活動內容：1、網上/微信預訂庭院，每周限量（5組）2、免費提供燒燒爐7、桌椅、別墅一樓空間燒燒大廚、一次性餐具3、客戶自備食材、調味品、酒水10月客戶拓展高端教育機構資源導入福音琴行，學員音樂比賽摩瑪美術，學員作品展10月客戶拓展美容美體客戶沙龍新華美天愛德利格藝星美容10月客戶拓展“我是女王”高端女性沙龍塔羅牌專場業主日常維系活動10月客戶拓展庭院話劇節活動地點：麓山院高臺示范區活動時長：2019年10月上午：10：00-11：00下午：14：00-15：00活動對象：老業主、親戚朋友、全程派票活動內容：兒童童話劇專場、兒童歡樂堡10月客戶拓展城市進化論關于進化一種是從無到有的創造一種是從有到榮的繁盛觀觀市場別墅甘井子區旅順口區高新園區沙河口區西崗區中山區成交8、105669成交金額14億元成交均價12847元/成交3820成交金額1.2億元成交均價31196元/成交208成交金額0.05億元成交均價25578元/1-6月無成交成交42478成交金額11.79億元成交均價27759元/成交40497成交金額5.83億元成交均價14395元/1-6月成交35874成交金額7.73億元成交均價21558元/1金州新區56243甘井子區旅順口區高新園區沙河口區西崗區中山區成交87396成交金額7.71億元成交均價8826元/成交184288成交金額35.67億元成交均價19353元/成交9751成交金額1.92億元成交均價19725元/成交97276成交金額9、18.5億元成交均價19016元/成交8325成交金額1.16億元成交均價13938元/成交1501成交金額0.11億元成交均價7348元/1-6月成交53591成交金額6.18億元成交均價11534元/364715金州新區觀市場公寓2觀客戶多元化客戶群普 宅剛需改善郊區城鎮化居民外來務工人員周邊從業人員60-80-100市內外溢客戶群個體老板周邊政府企業人員80-100-120公 寓學區別 墅品質投資自住甘區、沙區客戶為主學區房主要購買目的少部分投資品質改善型客戶需求別墅生活看重自然環境區域具有性價比優勢注重子女教育看好未來區域發展投資學區+性價比+品質40-50150-200-500小結110、區域接受度提升由于西拓的城市發展，區域日漸成熟，客戶接受度遠高于區域發展初期，隨著機場片區的成熟，向西延展區域備受關注。2價格成明顯階梯性，去化分布合理價格與距離成反比例分布，梯次規律明顯可循，由于此區域供應量有限，且集中分布上，所以各項目去化情況比較合理，相對較平橫；3性價比致勝千里傳統類型的產品+近郊型項目，主要依靠成熟度與性價比做為客戶首選判斷，一切，都是緣于你看待事物的視角，愛與不愛，我就在那里4商墅型產品不多，競品唯一40年產權別墅僅泰達慧谷是我們唯一競品參照產品競爭論競爭是使項目本身呈現了與眾不同USP客戶感知是在競爭中間選擇產品的情感決策過程思思辯對于“遠”的心理防線如何突破？讓11、我們回到關鍵點之一還原+遠荒地理位置的偏遠，配套的缺失，投入的止步，時間的延續，荒無必然變成荒涼，前景變得渺茫物理層面心理層面物理距離產生了心理距離，對于項目的認知缺失，導致了心理距離的疏遠如果“遠”繞不開，那不如直面遠！遠距離為了健康與霧霾保持遠產生森林|山海|湖還有鮮氧遠距離為了高效與擁堵保持遠產生高速|金虹路|地鐵還有敞快遠距離為了寧靜與喧囂保持遠產生私園|院子|庭院還有靜謐遠距離為了舒適與高樓保持遠產生土地|低密|別墅還有私密“遠”舒靜閑適“逸”觀點一：距離產生美思辯對于遠而不荒的詮釋！對區域價值問題如何轉化？信心決心對項目區域的加速購買的信 心PAST DLSPDa Lian Sof12、tware parkTODAY ESTCEcological science andTechnology CityFUTURE ESTCEcological science and Technology CityPAST DLSPDa Lian Software park才能消除客戶心理的荒命題成立兩個區域價值量級上對等樹立客戶信心未來價值遠景規劃1、時間節點型的聲音節奏 節點2、針對+匹配性 不同人群、角度、節點3、戶外打節點4、客戶認可價值點梳理南 有 軟 件 園北 有 科 技 城【南園 北城】主張2：15.26平方公里的核心區，目前為止已有超過百家公司入駐，其中不乏日立、松下、簡柏特、固13、特異等世界500強企業。春田銀杏園，春田馥園、春田融莊、春田里等近59萬方的高檔住區。未來將建成為世界500強聚集的科研創新基地、領先世界的生態、智慧城市樣板新型城市生活區南有軟件園，北有科技城大型成熟生態居住區城西春田里行書、跑馬、林萬丈甩桿、垂耳、知魚悅東城、西郊、始通達蝶 紋、官 帽、邀 大 家 集 匯寬 凳、長 案、品 怡 然 大 境磚 石、墻 雕、聽 文 韻 傳 承寬 境、高 穹、會 天 下 儒 仕石 山、茶 案、品 商 海 修 為松 竹、鏡 水、談 風 云 雅 事山湖路堂閣廊墅院園人生九逸產品寫照營銷推廣論價值體系的梳理建立的基礎上，展開立體營銷鋪排，將項目價值賣點向外延展，豐富產14、品內在輪廓立關于競爭：我靠春田，春田靠我？關于競爭：春田十二坊規模成熟遠景環境配套品牌產品特點性價比十二坊的所有外部價值均體現在春田的價值中老鼠與大象的關系城西春田處 坊間逸墅約135合院商墅，1:1附贈，270萬/套起主形象坊間合院，百余平國風雅韻，新街坊國風雅韻寬廳高穹攬天地風華石山板路皆自家風月鏡水松林新亞洲風情歸家禮序蝶紋官帽邀大家集匯磚石墻雕聽文韻傳承磚石墻雕聽文韻傳承公寓產品根基3室寬躍更加注重實用性，打造鮮明個性記憶特征1生22生33生萬物活力養成季之時間：9.19.30地點：接待中心內容：凡此期間到訪售樓處女性皆可隨機抽取創意面膜一套賺錢猛如虎“貴”計多端狐懶得抽“金”貓有“膜15、”有YOUNG售樓處饕餮狂歡宴1售樓處定期開展特色美食節2晚間可穿插露天電影最美和聲VOX人聲音樂團“天籟之間 青春音樂盛典”關于商鋪樓號總套數存貨數存貨量3#447786#3311219#3368717#1911233318#14133048共計43347967商業現狀總計43套，剩余34套，貨值約8000萬短期內迅速變現遠期利益呈現出路一：17#-18#組團未來價值呈現在項目自身及周邊約幾萬人的生活、工作人群潛力KFC的入駐更是驗證了這一點推廣訴求：“春田一鋪 千金易得”業態定位:社區配套、生活配套、教育配套型出路二：3#-6#-9#組團南向組團雖然臨街但因為是途經型人流，無法實現短期商業價值推廣訴求：“讓財富從冬眠中醒來”業態定位:中小型總部機構、主題大型會所老板們的第二春篇幅有限，未能舒展，報告旨在思路交流我們希望價值基礎上的一些靈感，加快項目完美收官！