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1、目目 錄錄 一、區(qū)域解讀一、區(qū)域解讀2 2 1、 區(qū)域位置2 2、 區(qū)域經(jīng)濟(jì)3 3、 區(qū)域規(guī)劃4 二、項(xiàng)目分析二、項(xiàng)目分析5 5 1、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及四至范圍5 2、 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)格局分析7 3、 項(xiàng)目 SWOT 分析 9 4、 項(xiàng)目分析結(jié)論與對(duì)策 10 三、 項(xiàng)目定位三、 項(xiàng)目定位1212 1、 功能定位 12 2、 業(yè)態(tài)規(guī)劃定位 13 3、 形象定位 18 4、 產(chǎn)品優(yōu)化建議 19 四、 招商與銷售方案四、 招商與銷售方案2121 1、招商與銷售方案比較21 2、招商與銷售的價(jià)格定位策略22 3、招商方案23 4、銷售方案27 附件： 項(xiàng)目合作建議與前期費(fèi)用附件： 項(xiàng)目合作建議與前期費(fèi)用3632、6 一、區(qū)域解讀一、區(qū)域解讀 商業(yè)項(xiàng)目對(duì)于其所在的區(qū)域位置、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、區(qū)域規(guī)劃等外部要素有著極強(qiáng) 的敏感性，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度出發(fā)，如何最大限度的利用外部要素的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)規(guī)避外 部要素可能造成的劣勢(shì)，從而營(yíng)造出精品項(xiàng)目，形成具有競(jìng)爭(zhēng)力的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，給 投資者或經(jīng)營(yíng)者充足的信心，是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目必須首先考慮的問(wèn)題。 1 1、區(qū)域位置、區(qū)域位置 七浦路商圈地處閘北、虹口、黃浦三區(qū)交界，南隔蘇州河，與黃浦商業(yè)區(qū)相 鄰，西近上海新客站，東靠四川北路商業(yè)街。整個(gè)商圈主要以七浦路為東西橫軸 向，沿七浦路以浙江北路、福建北路、山西北路以及河南北路為南北縱向商業(yè)分 支，向南到北蘇州路，向北到海寧路。周邊有三個(gè)市級(jí)商圈（南3、京路商圈、四川 北路商圈、不夜城商圈） ，一個(gè)區(qū)級(jí)商圈（天目路商業(yè)街） ，還有眾多專業(yè)型市場(chǎng) （如甘肅路燈飾市場(chǎng)、天潼路五金交電一條街等） ，如果能發(fā)揮邊際效應(yīng)，與這 些商圈互相影響、互為補(bǔ)充，將為七浦路商圈的發(fā)展孕育好的環(huán)境。 2 2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì) 以七浦路為核心的七浦路商圈，現(xiàn)已經(jīng)分布了十幾個(gè)大型專業(yè)服裝批發(fā)商 場(chǎng)，在經(jīng)歷了近 28 個(gè)年頭的發(fā)展后，商圈面積已達(dá) 1.99 平方公里，人口 12.2 萬(wàn)，整個(gè)商圈已經(jīng)從馬路地?cái)偸袌?chǎng)發(fā)展成一個(gè)大型商場(chǎng)化的服飾專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。 1978 年十一屆三中全會(huì)后，個(gè)體經(jīng)濟(jì)迅猛復(fù)蘇，七浦路市場(chǎng)也從此開(kāi)始崛 起，從其市場(chǎng)的發(fā)展軌跡來(lái)看，主要經(jīng)歷了四個(gè)階段： 第一階段第一階段 第二階第二階段段 第三階段第三階段 第四階段第四階段 雖然目前七浦路商圈整體購(gòu)物環(huán)境仍然較差，各種相關(guān)配套也不完善，但這 里每日平均客流量依然有近 2 萬(wàn)人，節(jié)假日高達(dá) 2.5