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1、某某項(xiàng)目策劃案酒店部分某某項(xiàng)目策劃案酒店部分 項(xiàng)目定位分析一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱為北京某某國(guó)際中心，位于朝外大街的心臟地 帶，即朝陽(yáng)門立交橋以東 300 米、距東三環(huán) 1 公里處。項(xiàng)目總占地 3 萬平方米，總 建筑面積約 20 萬平方米，囊括甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店、酒店公寓、溫泉會(huì)所及古 建筑文化廣場(chǎng)于一體，是一個(gè)較大規(guī)模的綜合性物業(yè)。其中某某中心酒店建筑面積 為 4.8 萬平方米，將建成五星級(jí)酒店，預(yù)計(jì)總共客房數(shù)量為四百六十余間，并在裙 樓的頂部為酒店設(shè)置兩個(gè)不同的主題戶外園林。寫字樓建筑面積為 7.1 萬平方米， 它在平面上采用大開間設(shè)計(jì)，使辦公空間合理并可任意分割，大堂為 6 米高全玻璃 2、設(shè)計(jì)，同時(shí)連接會(huì)議中心及酒店等設(shè)施。公寓建筑面積約 2.2 萬平方米，采用聯(lián)體 雙塔樓設(shè)計(jì)，戶型結(jié)構(gòu)多樣，設(shè)計(jì)以靈活為本，方便改動(dòng)，適合不同間隔的需要。 溫泉會(huì)所采用中庭及中空加天窗設(shè)計(jì)，引入天然地?zé)釡厝瑫r(shí)備有游泳館、餐飲 中心 、 電影院 、 健身房等各種服務(wù)設(shè)施 。 項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于今年年底開工 。 二 、 項(xiàng)目 SWOT 分析 2.1、優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)機(jī)會(huì) 2.1.1、商業(yè)氣氛濃郁 A、朝外大街商務(wù)區(qū)雖未包括在 CBD 規(guī)劃內(nèi)，但僅一路之隔。區(qū)內(nèi) 5 處寫字樓物業(yè)已漸成氣候。B、朝外各項(xiàng)目之間雖 有競(jìng)爭(zhēng),但差異化產(chǎn)品思路也使各項(xiàng)目客戶群有所不同。如豐聯(lián)定位高檔寫字樓，因 此商業(yè)氛圍基本與之符合3、，而華普定位中高檔，其商業(yè)氛圍也趨于大眾化。2.1.2、 交通便利西距二環(huán)路不過幾百米 ， 向南由規(guī)劃中將拓寬的日壇西側(cè)到達(dá)長(zhǎng)安街約 1.5 公里，東側(cè)緊鄰 CBD 核心區(qū)。東直門交通樞紐咫尺相望。2.1.3、毗鄰使館區(qū)，具 有良好的涉外人文環(huán)境。2.1.4、緊鄰東岳廟，有一定的文化人文氛圍。2.1.5、教育 配套設(shè)施完善。附近的芳草地小學(xué)、陳經(jīng)綸中學(xué)是北京知名的重點(diǎn)學(xué)校。2.1.6、從 物業(yè)分布情況來看，朝外大街以南寫字樓較多，檔次較高比如豐聯(lián)、泛利、聯(lián)合、 人壽等 ； 而北側(cè)雖有富華 、 北海萬泰 （原新中港萬泰） ， 但因規(guī)模不大難成氣候 。 2.1.7、 從本項(xiàng)目規(guī)模及地位已基本具備地標(biāo)性（LANDMARK）建筑的特點(diǎn),易形成品牌。 2.1.8、本地區(qū)欠缺高檔服務(wù)性酒店，而本項(xiàng)目規(guī)劃中的五星級(jí)酒店不僅會(huì)大大提高 本項(xiàng)目其他附屬類產(chǎn)品 （酒店公寓及會(huì)所） 銷售，同時(shí)也提高了寫字樓的品