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1、云山下的特權符號云山下的特權符號珠光珠光云山壹號整合推廣策略云山壹號整合推廣策略這是一座自然恩賜的帝王宗脈這是一座自然恩賜的帝王宗脈這是一方文脈延盛的磅礴之境這是一方文脈延盛的磅礴之境這是一片城市貴胄的最后收藏這是一片城市貴胄的最后收藏一座山，一座城，一群人01市場市場02產品產品03人群人群04推廣推廣市場趨勢|格局|競爭01趨勢1：廣州的人越來越富了根據2月28日，胡潤研究院發布2018胡潤全球富豪榜，廣州一共有38人榜上有名，列居大中華地區城市排名榜單第5位。其中，廣州因歐派、索菲亞、名創優品等企業的崛起而新增16位富豪。財富峰層人士集聚，這財富峰層人士集聚，這就是廣州城市頂豪的市場機會2、。就是廣州城市頂豪的市場機會。統計數據來源：2018胡潤全球富豪榜趨勢2：廣州各區樓面地價越拍越高土地資源的稀缺，地價高企，開發商將在在產品上更為用心和創新，可預期這些項目入市后必將不斷刺破廣州各區價格天花板。趨勢3非剛需非剛改型置業，貸款難了“當前，中國經濟已經由高速增長階段轉向高質量發展階段已不再適宜粗放式的增長模式，不能依靠貨幣信貸的大水漫灌來拉動經濟增長，貨幣政策要保持穩健中性，為轉變發展方式、優化經濟結構、轉換增長動力創造條件。”央行行長易鋼“堅持調控目標不動搖，力度不放松，保持政策的連續性和穩定性，特別是要進一步夯實地方政府的主體責任。”住建部長王蒙徽趨勢4：從郊區別墅到城央頂豪，3、全球后別墅時代來臨回歸城市，正在成為新財富精英們的迫切需求。對他們來說，人生事業的價值體現，與靜謐空間的私密享受，是魚與熊掌都要兼得的目標。目前，從摩洛哥的國賓大廈空中別墅，到倫敦的海德公園一號、從摩洛哥的國賓大廈空中別墅，到倫敦的海德公園一號、紐約的紐約的PierreHotel，這股浪潮正在席卷全球的城央頂豪市場。年份年份2018201720162015合計廣州廣州7套90套85套41套223套深圳深圳31套339套422套111套903套北京北京16套357套753套448套1574套上海上海76套736套989套597套2398套來自中指院的權威數據，從2015年開始，廣州全市總價3004、0萬以上的頂豪，網簽不過223套，這一數據是深圳的1/4，北京的1/7，不到上海的1/10。全國知名的項目，除了匯悅臺、凱旋新世界、柏悅府之外，亦是屈指可數。趨勢5：廣州頂豪追趕北上深，中國頂豪對標世界北上廣深北上廣深3000萬萬+頂豪網簽一覽頂豪網簽一覽趨勢小結：廣州人越來越富了 廣州各區樓面地價越拍越高 非剛需非剛改型置業，貸款難了 從郊區別墅到城央頂豪，全球后別墅時代來臨 廣州頂豪追趕北上深，中國頂豪對標世界格局：白云2018年9盤齊發，頂豪版圖形成去年供地放量白云區新盤隨之增多，今年該區9個新盤為中心五區之最。為金地華盛地塊項目、力迅觀麓、首開龍湖天奕、天健白云新城項目、新世界云逸、珠5、光云山御景、佳兆業天墅、綠地柏玥晶舍、華遠云和墅。不少新盤都將主推大面積的別墅、大平層或復式產品。金地華盛地塊項目、力迅觀麓、首開龍湖天奕、天健白云新城項目 新世界云逸、珠光云山項目、佳兆業天墅、綠地柏玥晶舍、華遠雲和墅格局風起云涌的廣州頂豪 龍湖天奕，最貴單位預計超3000萬 珠光御景壹號，3月成交華璽478大宅，總價過半億 珠江嶺南公館388云山平墅，成交價突破3000萬 春節剛過，匯悅臺成交2套復式大宅，總價2.2億 天譽半島1月成交一套樓王，總價超半億 尚東柏悅府，2017年底成交一套大戶型，總價5500萬+近一年來，廣州部分3000萬豪宅格局小結：白云2018年9盤齊發，頂豪版圖形成6、 廣州頂豪，2018年風起云涌各領風騷白云區競品業態：高層地址：廣州市白云區白云新城云城西路1215號（距蕭崗地鐵站b出口300米）售樓處地址：廣州市白云區白云新城云城西路1211號（距蕭崗地鐵站b出口300米）項目規劃建筑面積約15萬方，綠化率達40%，共300席由上海世博會“中國館之父”何鏡堂院士操刀區域級8000圖書館，設計團隊AECOM、HZS、HWCD聯袂打造，競爭首開龍湖天奕新天半山墅區域價格：約42713元/預 售 證：預字第20120924全部戶型：待定全部開盤時間：2018年05月01日開盤項目地址：廣州大道北1080號南湖游樂園開 發 商：新天地產集團有限公司核心賣點：原生7、山水 半山 獨院別墅廣告調性：城市 自然 山水 國際范棲居半山 中心+自然終極歸宿大師潛心之作 致敬全球半山豪宅競爭華遠雲和墅開發商華遠地產占地面積約15萬容積率1.0主力戶型為約160-230的上院、中院、下院三類戶型北區獨棟別墅南區疊院別墅內設天鵝藝術館會所北區獨棟別墅為世界頂級建筑大師設計曾入選中國十大超級豪宅、亞洲十大超級豪宅園林采取“一軸一系兩片三節點”履道坊式園林景觀結構,東方園林美學+白云山景觀1+N產品戰略、六筑三棲服務體系競爭佳兆業天墅預 售 證：穗房網第20170816號主力戶型：復式室(97248)全部開盤時間：尚未公布開盤通知我項目地址：廣州大道北同寶路8號（同和地鐵站8、旁）查看地圖開 發 商：廣州市佳宇房地產開發有限公司項目總占地約7.5萬平方米，總建筑面積約23萬平方米，2.2低容積率，廣州主城區少見的低密度高端居住社區。項目坐擁白云山龍脊資源，傳承珠江新城、體育西路、天河北CBD一脈繁華，依托廣州大道、華南快速、機場高速等主干道快速接駁廣州白云國際機場，多維立體交通通達全城。共333戶高端住宅產品，38戶精品云山墅之外，295戶為天際復式產品，產品涵蓋約98、240m-255m面積段。競爭城央競品金地壹|粵府：廣州南CBD 奢智宅邸指導價格：尚未公布區域價格：約31098元/平米預 售 證：暫無全部戶型：待定全部開盤時間：2018年03月左右項目地址：廣9、州市番禺區南村鎮興業大道開 發 商：廣州市睿程房地產開發有限公司產品涵蓋都會雅墅、奢智府邸、天際華府三種類型。項目位于廣州南CBD核 心地段，黃金一公里內不僅九大商業旗艦體圍繞、十道路交錯、六地鐵縱橫、更坐擁華南首個地下四層立體交通樞紐。此外，周邊商場、酒店、醫療、教育等配套資源大量聚集，尊享永不落幕的都市生活感，將引領人居重返步行時代。項目占地面積約2.2萬，建筑面積約13.2萬，容積率為3.8，綠化率為30%。整體分兩個地塊，共13棟建筑。北地塊為商業地塊，建設有1棟28層大平層商業；南側地塊為住宅用地，建設有10棟雙拼雅墅和2棟大平層洋房。競爭產戶權：70年數：980戶容 積 率：2.110、綠 化 率：0.35%開 發 商：廣州市君梁房地產有限公司物業公司：龍湖物業競爭龍湖天宸原著：墅立天河建筑類別：聯排,疊拼,高層項目地址：天河區奧體路轉悅景路600米占地面積：62679建筑面積：194997產戶權：70年數：305戶容 積 率：0.5綠 化 率：50%物業類型：別墅建筑類別：獨棟別墅,聯排項目地址：廣州市天河區奧體路裝修情況：毛坯合生帝景山莊是天河唯一在售的原生態坡地純別墅社區。項目依山而建，秉承天賦山林地勢。北美風格別墅。戶均1畝的占地。競爭合生帝景山莊：天河唯一雙拼/獨棟價格：約100000元/占地面積：220000建筑面積：110000國內競品2018年（第十五屆）中國11、年（第十五屆）中國10大超級豪宅排行榜大超級豪宅排行榜排名12345678910項目名稱融創蘇州桃花源長安壹號凱旋1號湯臣一品深圳灣1號萬柳書院中糧海景壹號皇府御園仁恒海棠灣僑鑫匯悅臺開發商融創上海區域集團蘇州公司北京中駿房地產開發有限公司南寧大西洋置業有限公司上海湯臣房地產開發有限公司深圳市鵬瑞地產開發有限公司中赫置地投資有限公司中糧地產（集團）股份有限公司益華（廈門）房地產開發有限公司仁恒置業三亞有限公司廣州僑鑫房地產開發有限公司類別別墅別墅公寓公寓公寓公寓公寓別墅別墅公寓區域蘇州北京南寧上海深圳北京上海廈門三亞廣州來源：世界企業家雜志http:/ 以城市別墅為賣點的頂級豪宅帝景山莊（天河12、）、龍湖天宸原著、金地壹粵府市場總結趨勢趨勢市場兩級分化趨勢明顯市場兩級分化趨勢明顯富者越富，豪者更豪富者越富，豪者更豪格局格局廣州頂豪市場再添生力軍廣州頂豪市場再添生力軍云山頂豪版塊格局已成云山頂豪版塊格局已成競品競品資源別墅常有資源別墅常有城市別墅罕見城市別墅罕見豪宅需要發展的號召力品牌珠光影響力認知度高地段和資源高度價值相鄰天河，地處云山，內擁天然湖，資源具備壓倒性優勢資源具備壓倒性優勢產品設計和社區氛圍地塊相對較小，優勢所在優勢所在機會洞察總結過多的依賴資源，過多的強調資源，讓推廣陷入了思維定式，也使得這個市場缺乏了絕對的領袖。好的領袖在打造產品的同時必須輸出自己的產品理念和思想，引導13、這個市場的風向標。所以機會洞察這是一個缺乏想象力的市場這是一個缺乏想象力的市場1、區別物理的山,我們結合資源以及產品的精神內核，建立與眾不同頂級豪宅理念2、區別物理屬性的建筑，以無可取代的高度去拉開“云山豪宅”之間的差距3、跨越以山說山，以豪說豪，以宅說宅的物理訴求，建立無法逾越的階層意義的山人分云山，占領人分云山，占領“階層階層”這座山這座山機會洞察：山分天下，以人為界產品產品02項目價值提純區位：中軸核心，生態居所，出則繁華，入則寧靜1、項目處于廣州新城市中軸規劃北段正中心位置，背靠白云山脈，南向直通天河珠江新城；2、地鐵3號線京溪南方醫院，同和地鐵就在家門口，雙地鐵覆蓋3、白云國際會議中14、心、廣州新體育館、白云公園、廣州博物館、廣州規劃展覽中心、白云綠地中心、南方航空大廈、萬達廣場、嶺南文化中心、機場總部大樓、廣州畫院產品：東西方居住理想的精神高度產品關鍵詞：自然 東方 藝術產品總結白云山下白云山下 身居自然的城市別墅身居自然的城市別墅 品牌：珠光集團頂豪締造者 地段：雄踞云山下城市中軸 交通：交通動脈雙地鐵覆蓋 生活：純別墅住區圈層云集 建筑：西為中用人居理想 園林：中式精致園林社區 物業：國賓級管家面面俱到人群人群定位03他們是誰？他們來自何處？為何而來？他們是行業領袖、是意見領袖他們之所以獲得如此成就在于其擁有的人生智慧這樣的人生智慧，在外是關懷、是眼光、是決斷、是步伐是15、打下江山的氣場這樣的人生智慧，在內是陪伴、是關懷、是示范、是教誨是回饋后院的溫情這群有影響力的人我們稱之為將帥將帥嫁接將帥們的推廣之道，必先投其所好我們注意到除了白云山、城市中脈等顯性賣點之外還有一個區隔于市面上所有對標項目的大賣點軍區用地 與將軍樓為鄰階層山，此山非彼山眾多國賓級的軍政要員、國家級的干部療養院遍布周邊，其中意義，只可意會不可言傳歷史賦予了這塊土地上顯赫的記憶時代給予了它內里的芳華居住在這里的將軍們曾沙場點兵，榮譽等身即便現在馬放南山，也多唯馬首是瞻者各級權貴顯要，給予它耀眼的紅色光芒時至今日，此處國賓級圈層不言自顯時至今日，此處國賓級圈層不言自顯入主云山特區，這一次終于不用選16、舉入主云山特區，這一次終于不用選舉白云山+城市別墅+純墅區+土地圈層屬性云山下云山下國賓級城市墅區國賓級城市墅區影響有影響力的人！云山下云山下 國賓級國賓級 城市墅區城市墅區項目定位得云山，極少墅得云山，極少墅廣告語市場人群產品行業領袖、意見領袖、大V大咖以人分云山，占領階級制高點以人分云山，占領階級制高點 市場兩級分化趨勢明顯 云山頂豪版塊格局已成 資源別墅常有城市別墅罕見白云山下白云山下 身居自然的城市別墅身居自然的城市別墅 品牌：珠光集團頂豪締造者 地段：雄踞云山下城市中軸 交通：交通動脈雙地鐵覆蓋 生活：純別墅住區圈層云集 建筑：西為中用人居理想 園林：中式精致園林社區 物業：國賓級管17、家面面俱到將帥將帥項目定位云山下云山下國賓級城市墅區國賓級城市墅區廣告語得云山得云山 極少墅極少墅云山壹號云山壹號 VI 演繹演繹第二套04推廣推廣目標影響力：進入國內頂級豪宅第一圈層榜單進入國內頂級豪宅第一圈層榜單營銷力：突破價格的天花板，實現高利潤突破價格的天花板，實現高利潤起勢起勢造勢造勢成勢成勢線上：大眾媒體建品牌線下：圈層活動建品牌影響力1起勢起勢敬禮 白云山肅立 白云山安靜 白云山2造勢造勢說壹不二云山下國賓級城市墅區保持肅靜云山下國賓級城市墅區請勿入內云山下國賓級城市墅區3成勢成勢巔峰之處，志得云山第二套方案線下圈層營銷建議線下圈層營銷建議攜手世界頂尖設計大師，首推攜手世界頂尖設18、計大師，首推“定制式別墅生活定制式別墅生活”全球頂尖設計大師伊恩卡爾全球頂尖設計大師伊恩卡爾打造專屬個性化別墅打造專屬個性化別墅目的：增加產品附加值，增強客戶標桿感與階層感形式：聘請美國HBA首席設計師伊恩卡爾與中國香港著名室內設計師劉榮光及世界頂級設計大師豪斯泰勒共同打造，根據客戶的性格特征、家庭構成、興趣愛好等，打造專屬的室內裝修方案，定制個性化的家居空間。全球知名酒店設計公司(HBA)首席設計大師伊恩卡爾伊恩卡爾世界頂級設計大師豪斯泰勒豪斯泰勒新加坡金沙酒店室內設計師劉榮廣劉榮廣香港頂級豪宅天匯設計師打造廣州高端定制的社交平臺打造廣州高端定制的社交平臺珠光匯珠光匯以珠光系列頂級豪宅業主為19、基礎，打造一個類似于會所、俱樂部的特權體驗場，通過在這里定期舉行形式豐富多樣的定制類活動，以持續的公關形式，為項目建立云山特權形象。張清平嶺南中國的開山之作張清平嶺南中國的開山之作話題點：張清平在中國的首個嶺南風格會所作品；珠三角首個定制級會所理念：嶺南建筑美學為魂，中國山水智慧為骨定位：領袖們的釣魚臺，高端私密性定制會所領袖們的釣魚臺，高端私密性定制會所經營管理建議：引入知名酒店管理機構，打造星級酒店式會所管理功能建議：餐飲、休閑、娛樂于一體，商務休閑與身心修養的完美融合臺灣大師級室內設計師張清平張清平簡介設計經歷設計經歷逢甲大學室內景觀學系現任講師中華民國室內設計裝飾商業同業公會全國聯合會20、理事中華民國室內設計全聯會教育輔導委員中華民國室內設計協會監事臺北市室內設計裝飾商業同業公會會員代表臺中市家具商業同業公會顧問香港今日家居INNOVATION IN LIFE-STYLE顧問獲獎情況獲獎情況公司團隊榮獲 獎項2010年臺灣室內設計大獎TID-臨時建筑入圍2010年臺灣室內設計大獎TID-工作空間入圍2010年國際空間設計大獎艾特獎(Idea-Tops)-最佳展示空間設計首獎2010年國際空間設計大獎艾特獎(Idea-Tops)-最佳辦公空間設計2011年The Andrew Martin International 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