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1、五棵松文化體育中心項(xiàng)目五棵松文化體育中心項(xiàng)目 辦公物業(yè)定位報(bào)告辦公物業(yè)定位報(bào)告 綱綱 要要 第一部分第一部分 寫字樓市場(chǎng)研究寫字樓市場(chǎng)研究 第二部分第二部分 目標(biāo)市場(chǎng)及目標(biāo)客群目標(biāo)市場(chǎng)及目標(biāo)客群 第三部分第三部分 主題定位與產(chǎn)品定位主題定位與產(chǎn)品定位 第四部分第四部分 項(xiàng)目開發(fā)策略及運(yùn)營(yíng)方案項(xiàng)目開發(fā)策略及運(yùn)營(yíng)方案 北京市寫字樓市場(chǎng)北京市寫字樓市場(chǎng)市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)現(xiàn)狀 主要供應(yīng)區(qū)域是在東部、 西部、中關(guān)村這三個(gè)地區(qū) ； 寫字樓入住率較去年同期有 所回升，租金止跌回升 ； 商務(wù)地產(chǎn)供應(yīng)的不斷激增 ，給北京的商務(wù)地產(chǎn)提出了 更高的要求； 產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重； 北京市寫字樓市場(chǎng)北京市寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)與空間布2、局供應(yīng)與空間布局 北京市寫字樓主要分布在 海淀（中關(guān)村商圈）、朝 陽（CBD)、西城（金融 街）三大傳統(tǒng)區(qū)域； 2004年全年新增供應(yīng)量達(dá) 210萬平方米； CBD 中關(guān)村中關(guān)村 金融街金融街 CBD 中關(guān)村中關(guān)村 金融街金融街 北京市寫字樓市場(chǎng)北京市寫字樓市場(chǎng)市場(chǎng)消化力市場(chǎng)消化力 2003年北京市寫字樓需 求旺盛，從年初開始需 求量持續(xù)上漲； 2004年北京市寫字樓銷 售平穩(wěn)，基本上一直處 于調(diào)整期； 0 40000 80000 120000 160000 2003年1季度 2003年2季度 2003年3季度 2003年4季度 2004年1季度 2004年2季度 2004年3季度 200323、003- -20042004年北京市辦公銷售面積年北京市辦公銷售面積 單位：平方米單位：平方米 數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng) 北京市寫字樓市場(chǎng)北京市寫字樓市場(chǎng)各類客戶購(gòu)買力各類客戶購(gòu)買力 本市城鎮(zhèn)居民、外省市個(gè)人、國(guó)內(nèi)行國(guó)內(nèi)行 政事業(yè)單位、國(guó)內(nèi)企業(yè)單位是北京市政事業(yè)單位、國(guó)內(nèi)企業(yè)單位是北京市 辦公物業(yè)購(gòu)買的主力客戶；辦公物業(yè)購(gòu)買的主力客戶； 2004年1季度辦公物業(yè)客戶購(gòu)買力 0 20000 40000 60000 80000 100000 本市城鎮(zhèn)居民 購(gòu)買 外省市個(gè)人購(gòu) 買 華僑、港澳臺(tái) 同胞購(gòu)買 國(guó)內(nèi)行政、事 業(yè)單位購(gòu)買 外國(guó)行政、企 業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織 2004年2季度辦公物業(yè)客戶購(gòu)買力 0 20000 40000 60000 本市城鎮(zhèn)居 民購(gòu)買 外省市個(gè)人 購(gòu)買 華僑、港澳 臺(tái)同胞購(gòu)買 國(guó)內(nèi)行政、 事業(yè)單位購(gòu) 買 外國(guó)行政、 企業(yè)、經(jīng)濟(jì) 組織購(gòu)買 2004年3季度辦公物業(yè)客戶購(gòu)買力 0