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1、 第二部分第二部分 一、一、項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析 優(yōu)勢優(yōu)勢 劣勢劣勢 1. 地理位置優(yōu)越： 位于北京東北 部順義區(qū),該區(qū)別墅項(xiàng)目較 多,是建別墅的理想之地。 2. 交通十分便利:驅(qū)車25分鐘到 達(dá)市區(qū)， 離機(jī)場僅10分鐘的路 程 3. 自然景觀十分優(yōu)美： 緊鄰潮白 河、國際高爾夫球場、鄉(xiāng)村賽 馬場、大型水上運(yùn)動中心。 4. 附近別墅區(qū)林立， 已形成了休 閑高尚住宅區(qū)的氛圍。 5. 本區(qū)域已開發(fā)的別墅銷售情 況良好， 這對本項(xiàng)目有很強(qiáng)的 帶動作用。 6. 附近有未來的奧運(yùn)概念將為 周邊地產(chǎn)帶來了升值空間。 1. 本地塊地形較不規(guī)則， 地勢較 平， 對營造小區(qū)內(nèi)地形起伏的 景觀有所影響2、。 2. 本地塊地下水位偏高， 地下室 造價(jià)成本較高。 二、二、目標(biāo)客戶定位與產(chǎn)品定位分析目標(biāo)客戶定位與產(chǎn)品定位分析 （一）、（一）、目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位: 1 1、自用型客戶自用型客戶 外籍人士外籍人士: : 歐美人士居多,跨國公司中高級管理人員、駐華機(jī)構(gòu)部 分人 員等,年收入100萬元以上,年齡35歲50歲。 港澳臺人士港澳臺人士: : 在北京工作有一定年限,對該區(qū)域比較認(rèn)同,收入較高。 國內(nèi)客戶國內(nèi)客戶: : 以北京人為主,這部分客戶大多有海外工作經(jīng)驗(yàn),家庭 年收入在50萬元以上,以從事金融證券保險(xiǎn)和IT行業(yè)為主，年齡集中在 35歲50歲。 2 2、投資型客戶投資型客戶 本地投資客本3、地投資客: : 樂于投資別墅物業(yè),然后對外出租。 港臺投資客港臺投資客: : 注重地段與品質(zhì),有投資別墅物業(yè)經(jīng)驗(yàn)。 （二）、（二）、產(chǎn)品定位分析產(chǎn)品定位分析: 品質(zhì)：品質(zhì)： 價(jià)位適中、品質(zhì)較好的中高檔別墅 銷售價(jià)位：銷售價(jià)位： 10000元/平方米 依據(jù): 1)順義區(qū)別墅價(jià)位水平 2)本地塊的綜合特點(diǎn) 3)去化速度相應(yīng)較快,風(fēng)險(xiǎn)較小 主力面積：主力面積： 350平方米、 說明: 35O 平方米別墅充分滿足部分客戶置業(yè)需要，也符合投資 需求。 主力總價(jià)：主力總價(jià)： 400萬 依據(jù)：1以目標(biāo)客戶家庭年收入50 萬元計(jì),房價(jià)在年收入5-8倍 可提供完全的購買力。 2）符合目前目標(biāo)客戶購買別墅的心理價(jià)位。 三、三、項(xiàng)目規(guī)劃方案項(xiàng)目規(guī)劃方案 北京*花園用地位于北京順義區(qū)河南村,規(guī)劃用地面積322704平方 米,規(guī)劃用地四周由四條城市道路界定,其中,東北側(cè)道路為濱河路,有較 高的景觀價(jià)值。此外,有一條