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1、三、四線城市商業(yè)地產(chǎn)操作指南三、四線城市商業(yè)地產(chǎn)操作指南 許多大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，開發(fā)商錯(cuò)誤以為有了主力店，特別是主力超市如沃爾瑪?shù)龋?項(xiàng)目成功就萬事大吉了。卻不知道目前主力店在運(yùn)作上，除了給該項(xiàng)目帶來人氣，知 名度之外， 卻同時(shí)扼殺次主力店生存空間， 從而出現(xiàn)主力店超市人氣旺， 次主力店 （只 有一步之遙） 。 卻是空蕩蕩的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。 在今天的國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是隨處可見！ 城郊、開發(fā)新區(qū)或三線城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，就是人氣可能不足，或購買力低或時(shí)尚 化程度不夠。這類商業(yè)項(xiàng)目該如何操盤運(yùn)作？ 由于種種原因，項(xiàng)目商業(yè)定位不當(dāng)或運(yùn)作時(shí)機(jī)錯(cuò)過，或開發(fā)商輕視商業(yè)項(xiàng)目長(zhǎng)期經(jīng)營 的獨(dú)特性。往往項(xiàng)目開業(yè)經(jīng)營2、不到一年，就出現(xiàn)撤柜、減租、免租、賠償?shù)壤鋱?chǎng)現(xiàn)象， 此類開業(yè)旺經(jīng)營衰的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目普遍存在，這也是當(dāng)?shù)卣铑^疼的問題，如何解 決？怎么解決？用多大成本解決？ 資金斷裂是現(xiàn)在開發(fā)商頭疼的事之一，尤其是項(xiàng)目市場(chǎng)培育與運(yùn)營推廣的資金斷檔。 如何融資？在哪里融資？怎么融資成本、風(fēng)險(xiǎn)最低？ 第一節(jié)第一節(jié) 三四線城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)簡(jiǎn)析三四線城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)簡(jiǎn)析 世界上沒有兩片完全相同的樹葉，三四線城市與一二線城市的市場(chǎng)環(huán)境與商業(yè)分為有 著巨大的差異，往往使一二線城市屢試不爽的商業(yè)項(xiàng)目操盤絕技，卻在三四線城市的 項(xiàng)目操盤中折戟沉沙，因此想要在三四線城市商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)中攻城略地，首先得從 三四線城市的3、客觀存在入手。 一、中國城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題一、中國城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題 1.開發(fā)商或投資人對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的理念不清晰、或者較為缺乏對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的基 本理解：什么是商業(yè)地產(chǎn)？它的市場(chǎng)屬性是什么？開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)來干什么？怎樣才能 通過開發(fā)獲取利潤(rùn)回報(bào)？追求的投資回報(bào)目標(biāo)是否合理？它的風(fēng)險(xiǎn)在哪里？如何控 制開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)？ 2.不少開發(fā)商抱著開發(fā)住宅地產(chǎn)的思想，去拿了開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的地塊，又以開發(fā) 住宅地產(chǎn)的理念去開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)；或者被逼無奈而不得不拿住宅項(xiàng)目去賭商業(yè)項(xiàng)目， 再來向商業(yè)地塊要超值利潤(rùn)回報(bào)。 3.在此情況下，就出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)選址不當(dāng)或錯(cuò)誤的狀態(tài)，從而直接導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開 發(fā)的后續(xù)困難：缺乏開發(fā)商業(yè)的可行性、規(guī)模無法控制、找不到目標(biāo)消費(fèi)群和商業(yè)概 念、招商困難、銷售難、更無法開業(yè) 4.國內(nèi)三四線城市規(guī)模中等，商業(yè)發(fā)展水平相對(duì)落后，商業(yè)模式較為簡(jiǎn)單，以百貨、 超市、大賣場(chǎng)、商