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1、城市綜合體類物業(yè)研究方法城市綜合體類物業(yè)研究方法 總體目標(biāo)與服務(wù)內(nèi)容總體目標(biāo)與服務(wù)內(nèi)容 總體目標(biāo)總體目標(biāo) 此次服務(wù)的總體目標(biāo)是： 從區(qū)域價值、地塊條件、市場供需、產(chǎn)品組合、案例借鑒、投資回報、規(guī)劃設(shè)計等 角度出發(fā)，為本項目提供適宜的發(fā)展建議； 幫助服務(wù)方詳細(xì)地了解所服務(wù)城市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)、特色商業(yè)街、優(yōu)質(zhì)寫字樓、高星級 酒店、中高檔住宅、酒店式公寓（銷售型）等市場現(xiàn)狀，并為其提供未來市場走勢 的專業(yè)分析；同時結(jié)合項目周邊發(fā)展情況及地塊自身的特征，確定項目適宜的市場 定位和發(fā)展前景； 明確土地規(guī)劃、功能布局、產(chǎn)品類型、規(guī)模配比及開發(fā)分期等物業(yè)發(fā)展建議； 針對項目各物業(yè)發(fā)展提供詳細(xì)的產(chǎn)品發(fā)展建議，為客2、戶的后期運營提供指導(dǎo)； 為項目進行詳細(xì)的投資測算，幫助客戶投資決策與制定開發(fā)運營策略。 1 1 服務(wù)內(nèi)容服務(wù)內(nèi)容 1.11.1 經(jīng)濟、人口、政策分析經(jīng)濟、人口、政策分析 為了能了解此項目與所在區(qū)域的經(jīng)濟、社會及政策之間的關(guān)系，世邦將完成對項目產(chǎn)生 影響的整體宏觀環(huán)境及人文因素進行分析。此分析將同時會包括關(guān)于城市規(guī)劃、基礎(chǔ)建 設(shè)開發(fā)以及其它主要政策而對本項目開發(fā)產(chǎn)生影響的論述。 以下宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)將被論述： 自 2003 年以來的 GDP 和人均 GDP 增長 固定資產(chǎn)投資及其增長 FDI 及其增長 社會消費品零售總額及增長 家庭消費結(jié)構(gòu)變化 區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 區(qū)域人口數(shù)量及增長 家庭結(jié)構(gòu)及其變化3、 家庭居住面積變化 人均收入水平及其增長 旅游經(jīng)濟運行狀況 城市規(guī)劃發(fā)展研究分析 以及其它可能影響地塊的長期發(fā)展的因素。因此，世邦還將研究政府相關(guān)的、可能影響 項目執(zhí)行進程的相關(guān)政策法規(guī)、城市發(fā)展規(guī)劃等。 為了解項目所處的市場環(huán)境， 世邦還將對所服務(wù)城市整體房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境進行分析。 首先將對房地產(chǎn)宏觀市場并進行分析預(yù)測，包括重要的因素如： 房地產(chǎn)投資額及增長 房地產(chǎn)竣工面積及增長 房地產(chǎn)施工面積及增長 房地產(chǎn)銷售面積及增長 房地產(chǎn)銷售平均價格及走勢 其它可能對于本項目區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境產(chǎn)生影響的內(nèi)容 另外根據(jù)資料的可取得性，對所服務(wù)城市及重點規(guī)劃區(qū)域的整體發(fā)展規(guī)劃進行研究。 通過宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場、整體規(guī)劃以及相關(guān)政策等分析，能夠?qū)ξ磥戆l(fā)展趨勢提供 支撐，認(rèn)識項目目前所處的宏觀環(huán)境和發(fā)展前景。 1.21.2 基地條件分析基地條件分析 世邦有必要針對本案用地進行詳細(xì)的分析，包括：