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1、1 區(qū)域運(yùn)營(yíng)大盤(pán)案例研究之一 佛山奧園 區(qū)域背景：區(qū)域背景： 1.1. 區(qū)域形象不高（環(huán)境差、人群雜亂）區(qū)域形象不高（環(huán)境差、人群雜亂） 消費(fèi)者對(duì)該區(qū)的第一認(rèn)識(shí)為：是制作家具的地方，但不適合居住消費(fèi)者對(duì)該區(qū)的第一認(rèn)識(shí)為：是制作家具的地方，但不適合居住 2. 2. 區(qū)域的生活配套和交通體系都比較差，無(wú)公交車(chē)直達(dá)。區(qū)域的生活配套和交通體系都比較差，無(wú)公交車(chē)直達(dá)。 項(xiàng)目指標(biāo)：項(xiàng)目指標(biāo)： 1.1. 總占地面積為總占地面積為940940畝，總建筑面積約畝，總建筑面積約8080萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米 2.2. 洋房與別墅各占洋房與別墅各占500500畝，分為五期進(jìn)行開(kāi)發(fā)畝，分為五期進(jìn)行開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目區(qū)位：項(xiàng)目區(qū)位：2、佛山市順德區(qū)樂(lè)從鎮(zhèn)樂(lè)從大道佛山市順德區(qū)樂(lè)從鎮(zhèn)樂(lè)從大道 總體戰(zhàn)略總體戰(zhàn)略 機(jī)機(jī) 會(huì)會(huì) 解決形象不足：解決形象不足：以獨(dú)有的景觀資源為賣(mài)點(diǎn)，打造15000 平方米奧林匹克社區(qū)理念，面向整個(gè)大佛山開(kāi)放，體現(xiàn)出 極強(qiáng)的城市參與性。 解決配套不足：解決配套不足：以“房地產(chǎn)+體育（健康）+教育+商貿(mào)” 的方式來(lái)進(jìn)行解決，并通過(guò)高級(jí)商務(wù)酒店?duì)I造國(guó)際氛圍。 良好的區(qū)域前景良好的區(qū)域前景：體育中心、新聞中心、金融中心等 多項(xiàng)重大市政項(xiàng)目建設(shè)將環(huán)繞其左右；一環(huán)路開(kāi)通。 獨(dú)有的生態(tài)環(huán)境獨(dú)有的生態(tài)環(huán)境：230畝的樂(lè)從文化公園，擁有6萬(wàn)平 方米的水資源面積 項(xiàng)目本身具備作為區(qū)域項(xiàng)目本身具備作為區(qū)域 運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的條件運(yùn)營(yíng)項(xiàng)3、目的條件 戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略定位：領(lǐng)跑復(fù)合地產(chǎn)、運(yùn)營(yíng)城市未來(lái)“ 形象定位形象定位：國(guó)際化的、匯聚五大洲建筑、園林精華的高尚生活社區(qū) 推廣重點(diǎn)推廣重點(diǎn)：“公建配套先行、開(kāi)發(fā)一片，成熟一片 戰(zhàn)略實(shí)施戰(zhàn)略實(shí)施 主動(dòng)城市化主動(dòng)城市化 開(kāi)放的社區(qū)規(guī)劃開(kāi)放的社區(qū)規(guī)劃 利用城市機(jī)理克服新區(qū)客利用城市機(jī)理克服新區(qū)客 戶(hù)支撐不足的問(wèn)題戶(hù)支撐不足的問(wèn)題 佛山奧園前期戰(zhàn)略定位與實(shí)施研究佛山奧園前期戰(zhàn)略定位與實(shí)施研究 首期啟動(dòng)區(qū)首期啟動(dòng)區(qū) 別墅別墅 洋房洋房 客戶(hù)定位：客戶(hù)定位： 主要針對(duì)家私、鋼材、塑料、陶瓷四大 產(chǎn)業(yè)的老板，集中在樂(lè)從、南莊兩地。 產(chǎn)品定位：產(chǎn)品定位： 一期首推水岸別墅產(chǎn)品，同時(shí)啟動(dòng)項(xiàng)目 內(nèi)部景觀資源最優(yōu)的高端洋房。 營(yíng)銷(xiāo)定位：營(yíng)銷(xiāo)定位： 在商業(yè)配套啟動(dòng)的基礎(chǔ)上，以活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 為主，全面吸納本地客戶(hù)。 佛山奧園前期營(yíng)銷(xiāo)解讀佛山奧園前期營(yíng)銷(xiāo)解讀 03年開(kāi)工典禮：奠基儀式上動(dòng)用直升飛機(jī)空運(yùn)五 大洲圣土，引