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1、1 2012成都項目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議和整體開發(fā)思路 2 項目研究工作的階段劃分 第一階段（中期） 提交初步結(jié)論 2004/06/28 2004/08/10 第二階段 啟動區(qū) 第三階段 營銷戰(zhàn)略 工作工作 最終成果最終成果 區(qū)域（成都、周邊區(qū)域及高新西區(qū)）宏 觀經(jīng)濟(jì)背景研究 區(qū)域土地市場、房地產(chǎn)市場調(diào)研 政府官員、專業(yè)人士訪談 普通高端消費(fèi)者訪談 項目的優(yōu)劣勢分析和價值判斷 成功案例借鑒 項目整體定位 規(guī)劃設(shè)計建議 項目整體開發(fā)思路 提交初步結(jié)論 根據(jù)客戶建議深 化研究，完善報告 至今工作 第一階段終稿 3 項目背景資料項目背景資料 4 項目區(qū)位 項目所在區(qū)域位于成都西北角， 城市三環(huán)外，2、臨近高新西區(qū)。西 區(qū)在成都傳統(tǒng)居住觀念中是上風(fēng) 上水的地方。 地塊北面的羊市街西延線是城市 主要交通干道之一，與成灌高速 公路相通，可直接到達(dá)都江堰風(fēng) 景區(qū)。 市中心 西延線，往城 灌高速 高新西區(qū) 三環(huán) 羊犀立交 5 項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 用地性質(zhì)：綜合用地 占地面積：1986畝 容積率： 0.95%（包括公建設(shè)施） 6 客戶目標(biāo)及限制條件 約束條件約束條件 五年內(nèi)建設(shè)完畢（銷售期另計） 本地塊為帶規(guī)劃方案拍賣，現(xiàn)有規(guī)劃原則上不做 大的調(diào)整 住宅整體銷售均價6000元/平米 成為國際化社區(qū)、城市名片 中海地產(chǎn)區(qū)域開發(fā)的里程碑意義 客戶的目標(biāo)客戶的目標(biāo) 7 第一部分：項目整體定位研究第一部分：項目3、整體定位研究 8 項目的基本判斷 占地面積近2000畝，約1.3平方公里，涉及 到住宅、商業(yè)、酒店、醫(yī)院等多種物業(yè) 類型，絕對不是一個普通的房地產(chǎn)項目 基本判斷：世聯(lián)經(jīng)驗 一、本項目開發(fā)是城鎮(zhèn)的概念，必須 用區(qū)域開發(fā)的思路解決問題 二、本項目成功開發(fā)的關(guān)鍵在于“區(qū) 域界定及區(qū)域價值體系”的建立 9 我們的研究思路： 界定問題 結(jié)構(gòu)性分析 實施分析/ 找到解決方案 匯報 有沒有/可不 可能有問題 （或機(jī)會）？ 為什么存在？ 我們能做什 么？ 我們應(yīng)該做 什么？ 構(gòu)建金字塔 10 界定問題的分析工具 ？ R1R1 非期望結(jié)果 由特定情境導(dǎo)致 的特定結(jié)果 R2R2 期望結(jié)果不 喜歡某一結(jié)果， 想得到其它結(jié)果 解決方法解決方法 11 R1. 1、地塊情境 地塊條件 區(qū)位條件 1986畝大規(guī)模開發(fā) 連接5000畝森林公園 羊西線交通便利 成都市最優(yōu)質(zhì)的中學(xué) 三環(huán)以外，距三環(huán)3公里 區(qū)域規(guī)劃為產(chǎn)業(yè)區(qū)