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1、保利紅珊瑚 整體營(yíng)銷(xiāo)定位策略報(bào)告 2010.11.202010.11.20 謹(jǐn)呈：保利地產(chǎn) 前言 兩個(gè)目的 現(xiàn)金流快速回收及利潤(rùn)最大化 保利品牌東莞價(jià)值實(shí)現(xiàn)最大化 為順利實(shí)現(xiàn)既定目的，我們從項(xiàng)目自身現(xiàn)有條件看看遇到的實(shí)際阻礙 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中等規(guī)模、高地價(jià) 從占地及建面規(guī)模來(lái)看，項(xiàng)目屬于中等規(guī)模居住盤(pán)； 從限高75米、1. 74的容積率來(lái)看，相比鄰近鎮(zhèn)區(qū)樓盤(pán)具有一定優(yōu)勢(shì)，同時(shí)項(xiàng)目具有配比 一定高端產(chǎn)品的可能性，但主力產(chǎn)品須為25層左右的高層洋房； 成交總價(jià)為7.45億，折合樓面地價(jià)3513元/平米，成本相比一街之隔的金域松湖明顯偏高， 使得項(xiàng)目預(yù)期均價(jià)高企到9200元/平米，具有一定開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及難度；2、 區(qū)位北部工業(yè)區(qū)，偏離中部景觀資源區(qū) 本項(xiàng)目位于松山湖北部工業(yè)區(qū)，高新科技企業(yè)較多，是主要目標(biāo)客群集中地，但 工業(yè)區(qū)的形象，容易使客戶(hù)心理產(chǎn)生不利影響； 臨近大朗、東坑、寮步三鎮(zhèn)，偏離景觀資源最好的中部地區(qū)； 萬(wàn)科金域松湖相比本項(xiàng)目先期入市，預(yù)計(jì)將在2011年底入市，將大幅消化本項(xiàng)目 目標(biāo)客群，后期營(yíng)銷(xiāo)需重點(diǎn)遏制對(duì)手。 新能源二期 新能源 金威啤酒 易事特 萬(wàn)科研發(fā)用地 天弘科技 華為工廠二期用地 中小科技 企業(yè)園 華為工廠 丹邦科技 萬(wàn)潤(rùn)科技 生益科技 方達(dá)資源 商業(yè)中心 愛(ài)得發(fā)廠區(qū) 真功夫廠區(qū) 東陽(yáng)光藥業(yè) 宇龍科技廠 艾利和 創(chuàng)意生活城創(chuàng)意生活城 （商業(yè)、學(xué)校、（商業(yè)、學(xué)校、 居住等功能）3、居住等功能） 景觀基本無(wú)外部景觀資源 周邊工業(yè)區(qū)眾多，視野開(kāi)闊，但基本無(wú)景觀資源，不利于項(xiàng)目生活品質(zhì)打造； 項(xiàng)目西南500米處為與月荷湖，但景觀被教師村遮攔； 配套生活配套不足，商業(yè)氣氛較淡 項(xiàng)目周邊生活配套缺乏，后期營(yíng)銷(xiāo)需在社區(qū)配套上重點(diǎn)彌補(bǔ)； 交通臨近輕軌口，城際交通發(fā)達(dá) 松山湖位于東莞的幾何中心，城際交通發(fā)達(dá)，松山湖大道、莞樟路、莞深高 速、常虎高速、城軌R1、R3線在園區(qū)設(shè)站； 臨輕軌口，R1/R3線交匯站點(diǎn)-松山湖站，離項(xiàng)目約3分鐘車(chē)程，但相比其他 樓盤(pán)并無(wú)比較優(yōu)勢(shì)； 莞深高速：主要加強(qiáng)東莞 與廣深的聯(lián)系 莞樟路：主要加強(qiáng)城區(qū) 到樟木頭等東部鎮(zhèn)區(qū)的 聯(lián)系 ?；⒏咚伲褐饕訌?qiáng) 東西部鎮(zhèn)區(qū)的聯(lián)系， 途經(jīng)松山湖南部 松山湖大道：加強(qiáng)城區(qū) 與松山湖的聯(lián)系 R1線（規(guī)劃）：主要加強(qiáng) 東莞與周邊城市的聯(lián)系， 同時(shí)加強(qiáng)松山湖與其他鎮(zhèn) 區(qū)的聯(lián)系，突出城市核心 的位置 R3線（規(guī)劃）：主要加 強(qiáng)東