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1、牛森廣場操作牛森廣場操作 思路及建議思路及建議 上海百巨投資管理有限公司上海百巨投資管理有限公司 Page 2 PART1、分析 現狀分析現狀分析 業態分析業態分析 產品定位產品定位 業態建議業態建議 客群分析客群分析 Page 3 現狀分析現狀分析 運營慘淡，形象不佳 本項目因各方面原因開業以來運營本項目因各方面原因開業以來運營 慘淡，一年時間的蕭條讓金山消費慘淡，一年時間的蕭條讓金山消費 人群對本項目的進展狀況形成了自人群對本項目的進展狀況形成了自 我的直觀感受，導致消費群對本案我的直觀感受，導致消費群對本案 的負面心理較重，同時造成了未來的負面心理較重，同時造成了未來 招商工作中，客戶對2、本案的擔憂及招商工作中，客戶對本案的擔憂及 觀望態度。觀望態度。 Page 4 周邊一公里內瑞鑫百貨作為 老牌成熟商業項目已經具備較大的 影響力，并且具有較為忠實的消費 群體及合作商家，金山百聯作為金 山最大體量的商業項目，都會對本 案招商工作及正常運營將造成較大 壓力。如本案在項目定位、業態布 局、商業運營等方面與其他項目出 現重疊的情況，勢必會造成較大的 商業風險，也很難對消費客群形成 較大的吸引力。 周邊商周邊商 業項目對本業項目對本 案造成壓力案造成壓力 Page 5 項目地段優勢明顯項目地段優勢明顯 商業項目最核心的關鍵商業項目最核心的關鍵 因素就是地段。但與同屬因素就是地段。但與同3、屬 于金山核心商圈與本案近于金山核心商圈與本案近 鄰的瑞鑫百貨與金山百聯鄰的瑞鑫百貨與金山百聯 相比，我們所具有的優勢相比，我們所具有的優勢 并不是獨一無二的。因此并不是獨一無二的。因此 我們必須通過項目自身的我們必須通過項目自身的 獨特優勢來形成對消費人獨特優勢來形成對消費人 流的強大吸聚能力。流的強大吸聚能力。 Page 6 前期本案的視覺傳播形 象 并沒有形成自身的特點， 在市場中反應平平。招商策略 并不鮮明，商戶整體素質過于 低，運營中市場規范管理不夠。 從而導致商業業態提示性不夠， 項目整體檔次過低，給消費者 造成“低檔、混亂”的感覺， 自然難以對商家形成足夠的吸 引力。 視覺傳視覺傳 播形象不播形象不 夠明晰，夠明晰， 招商定位招商定位 不明確不明確。 Page 7 由此可見，我們下一階段工作要重由此可見，我們下一階段工作要重 點解決兩大問題點解決兩大問題 A. A. 首先要對