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1、成片開發(fā)城市居民住宅的經(jīng)驗教訓成片開發(fā)城市居民住宅的經(jīng)驗教訓 項目前期選項、決策 市場調(diào)查 項目基本情況 項目法律手續(xù) 項目地價款、配套費用 項目相關費用、稅收 項目投資分析 項目開發(fā)戰(zhàn)略性考慮 土地合同 確認相關對象、環(huán)節(jié)的合法性 明確土地性質(zhì) 地價 配套設施 項目前期選項、決策項目前期選項、決策 項目前期選項、決策在房地產(chǎn)開發(fā)中具有重要地位。在市場經(jīng)濟較成 熟的歐美國家，項目的決策正確與否，至少要決定這個項目70%的 命 運。在中國大陸的現(xiàn)階段，盡管市場經(jīng)濟還處在發(fā)育過程中，決策至 少也要決定項目30%以上的命運。 在大規(guī)模的房地產(chǎn)項目開發(fā)中，前期的選項、決策應把握好以下7 個方面： 市場2、調(diào)查：是項目立項的必要條件。有無市場、有多大市場，是判斷 項目開發(fā)的基礎條件。 項目基本情況：是在多個項目中選擇，進行比較判斷的依據(jù)。 項目的法律手續(xù)：是項目開發(fā)合法化的要求。 項目地價款、配套款的支付情況：是判斷公司資金實力、能力的依據(jù)。 項目相關收費、稅收：是判斷費用、稅收及手續(xù)的依據(jù)。 項目的投資分析：就項目而言的經(jīng)濟測算與評估。 項目開發(fā)的戰(zhàn)略性考慮：集團發(fā)展、公司發(fā)展的戰(zhàn)略性設想與該項目 開發(fā) 的關系。 市場調(diào)查市場調(diào)查 市場是房地產(chǎn)項目決策的基本依據(jù)，應了解和把握的方面有： （1）、當?shù)胤康禺a(chǎn)市場宏觀情況及地塊所在區(qū)域市場情況： 有多大的市場？可以做多大？城市不同區(qū)域的市場有那些 3、特點？ （2）、當?shù)爻鞘薪⒅衅谝?guī)劃發(fā)展方向：項目未來發(fā)展的 前景如何？在什么地方做？ （3）、地塊周邊樓盤情況：供求及價格之間的關系，做那 一個層面的市場？市場競爭的優(yōu)劣勢何在？ （4）、項目的目標市場：客戶有那些特征？客戶需求、購 買行為有何特點，能不能滿足？ （1）、當?shù)胤康禺a(chǎn)市場宏觀情況及地塊所 在區(qū)域市場情況 對市場的總體情況進行了解和把握，主要 包括：供應情況、銷售情況、價格、區(qū)域 分布、主要發(fā)展商情況等。 （2）、當?shù)爻鞘薪⒅衅谝?guī)劃發(fā)展方向 由于規(guī)模大，項目開發(fā)周期長。項目后期 銷售走勢，與當?shù)爻鞘薪⒅衅诘陌l(fā)展規(guī) 劃、功能布局、基礎設施建設等方面有較 大關系。 因此，應了解城市的發(fā)展方向、區(qū)域的功 能定位等。 （3）、地塊周邊樓盤情況 了解地塊周邊2-3KM范圍內(nèi)的樓盤情況，把 握競爭的水平與程度。發(fā)展商進行自我定 位。 盡可能了解：樓盤規(guī)模、規(guī)劃特點、立面 及平