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1、北京北京酒仙橋購物中心酒仙橋購物中心市場定位市場定位 與經(jīng)營模式研究報告與經(jīng)營模式研究報告 內(nèi)容提要 本項目是由北京京客隆超市連鎖有限公司投資興建的商業(yè)企業(yè)。 建設(shè)資金為 25,000 萬元，其中銀行貸款 20,000 萬元，自籌 5,000 萬 元。建設(shè)項目為酒仙橋商場拆除后在原址新建。建筑面積為 53,500 平方米，其中營業(yè)面積 28,000 平方米。根據(jù)市場調(diào)研的結(jié)果，本項 目市場定位為近郊社區(qū)型購物中心，經(jīng)營范圍為超市、百貨零售、餐 飲、休閑、娛樂、健身、美容等。購物中心還建有 18,000 平方米的 停車場。 預(yù)計本項目建成后第一年全年銷售額 （包括服務(wù)業(yè)的營業(yè)額） 近 6 億元。2、 本項目屬重建項目，據(jù)調(diào)查，核心商圈半徑 1.5 公里，次級商圈 3 公里，輻射商圈 6 公里。本商圈的特點為商圈層次分明，交通比較 方便，本區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點不多，生活服務(wù)設(shè)施較為缺乏，給今后本項目 帶來較大的發(fā)展空間。商圈內(nèi)常住人口 23 萬人，因地處老工業(yè)區(qū)， 下崗和老年退休職工較多，購買力居中等偏低水平，流動人口少。本 項目今后發(fā)展趨勢和前景看好，按照市、區(qū)規(guī)劃，這里將進(jìn)行電子城 科技園、酒仙橋和東壩兩個邊緣集團(tuán)，以及第三使館區(qū)的建設(shè)，成為 相對發(fā)達(dá)的區(qū)域。由于住宅建設(shè)的發(fā)展，這個地區(qū)今后三年左右將新 增 12 萬人口，購買力總水平將有較大程度的提高。 本項目所在商圈內(nèi)競爭者主要有萬客隆酒仙3、橋店、 鑫隆商品批發(fā) 市場、新樓盤商業(yè)設(shè)施（大部分為超市、專業(yè)店） 。經(jīng)過比較分析， 由于本項目實行錯位經(jīng)營， 再加上京客隆公司自有的配送體系和經(jīng)營 超市的實力、經(jīng)驗，競爭者不會構(gòu)成較大威脅。 根據(jù)以上分析，本項目的市場定位為近郊社區(qū)型購物中心。其理 由是購物中心的發(fā)展具有客觀必然性，隨著人們生活水平的提高，消 費需求趨向多樣化，差異化，消費者不僅是單純購買消費品，滿足物 質(zhì)生活需要， ，還要有精神上的需要，購物中心已在世界各國成為一 個極具增長性的新型業(yè)態(tài)。在經(jīng)營上采取的是開發(fā)與經(jīng)營分離，物業(yè) 管理與商品管理分離，各司其責(zé)，分工合作，構(gòu)成雙主體運行的統(tǒng)一 體。同時，從本地區(qū)實際情況考慮，為加強社區(qū)建設(shè)，滿足人們多方 面消費需要，建設(shè)本項目也是必要和可行的。同時也比較了其他兩個 方案大賣場和百貨加超市， 我們認(rèn)為都是弊大于利， 是不可取的。 本項目采用靈活多樣的經(jīng)營方式，自營、聯(lián)營和租賃相