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1、 商業地產商業地產運營方案運營方案 （初稿）（初稿） 二零一一年三月二十七日二零一一年三月二十七日 目目 錄錄 一、一、 西安西安商業地產市場商業地產市場現狀及特點現狀及特點1 1 二、二、 市場調研市場調研2 2 三、三、 盈利模式盈利模式.5 1、常態模式 2、投資擔保商業 四、四、 組織設置組織設置.4 1、崗位設置 2、崗位職責 3、管理制度 五、五、 發展目標發展目標3 3 1、商業發展目標-行業地位銷售收入市場占有率等 2、商家發展目標主力店及次主力店 3、團隊建設目標 六、六、 成本效益分析成本效益分析.6 1、成本年度資金投入及人員投入計劃 2、效益-年度凈收益 七、七、 風險2、控制風險控制.7 八、八、 財務計劃財務計劃.8 九、九、 融資說明融資說明10 新增資金來源 一、一、西安西安商業地產的商業地產的現狀及特點現狀及特點 1 1、獨家持有經營、獨家持有經營 西安目前的大型商業項目部分以獨家持有自主經營為主，部分選擇自主經 營加分割小面積出售，后者將逐漸的被淘汰。西安對外銷售的大型商業項目， 如時代盛典、東方之星、東方龍安南城、騾馬市商業步行街、西安唐人街步行 街、立豐國際購物廣場、雁塔文化新天地等，雖然大多數只是銷售一部分，但 是銷售狀況都不好。并且分割成小面積銷售出去，難以保證經營的整體性和連 續性，不利于商場的發展和成熟。 2 2、商業的多樣化發展、商業的3、多樣化發展 大型商場往往都是多業態的發展，不再局限于某種單一的商業。如騾馬市 商業步行街既有百貨，又有超市，還有星巴克、面包新語、必勝客、豪客天食 等餐飲，電影院、溜冰場、籃球場等。而立豐國際購物廣場有百盛、沃爾瑪超 市、麥當勞、紅葉電影院、蘇寧電器等也是多業態并存。雁塔文化新天地是服 裝為主題，但是有運動場、餐飲、電影院、數字娛樂城、電玩城等。開元商場 原來只是服裝類的大商場，但是后來就有了麥當勞、御品軒等餐飲，后來在七 層做了餐飲和電玩城。商業的發展越來越趨于多樣化。 3 3、市場更加細分更加個性化市場更加細分更加個性化 商場內部的業態分布上，更加細分。這點不僅體現在不同類別的業態越來 越多，而且在同一種業態內部，逐漸開始細分出更多的品類。還有一些商場開 始專注于單一的細分市場，形成主題商業，如雁塔文化新天地，只做潮流、休 閑服飾。個性化的需求也逐漸的被重視，部分商場有個性服飾和另類服