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1、商業(yè)商業(yè)培訓培訓 商鋪， 也稱為商業(yè)用房或商業(yè)地產， 指用于各種商品、 服務或體念等經營用途的場所， 包括零售、餐飲、娛樂、休閑、健身等。作為房地產市場的一個分支，商鋪具有與其他物業(yè) 相似的物理屬性，但是由于商鋪是商業(yè)與房地產的復合體，必然有不同于住宅(指普通住宅、 公寓、排屋和別墅，以下同)的其他特征： 1可供選址少。住宅開發(fā)可選地塊范圍廣，不同的地塊適宜開發(fā)不同類型的住宅；商 鋪開發(fā)選址局限于城市商貿中心和主要街道的沿街地段， 地塊供給量較小， 可選擇的范圍窄。 2規(guī)劃難度高。一方面，商鋪面對客戶需求個性化特點更加鮮明，各種業(yè)態(tài)對商鋪的 要求不具有替代性。 如果針對特定目標客戶規(guī)劃設計的商2、鋪招商不成功， 項目在短時間內將 很難找到合適的客戶，從而使項目銷售(招商)帶來嚴重的后果。商鋪投資受宏觀經濟、消費 者行為的影響非常突出，對于大型商鋪開發(fā)而言，預測人流、物流、車流和現(xiàn)金流的難度遠 遠比開發(fā)住宅大。 最關鍵的是， 目前沒有關于各類經營業(yè)態(tài)所要求的關于進深、 開間、 面積、 層高、和柱距的設計參數(shù)和技術標準，造成商鋪規(guī)劃設計帶有一定的盲目性。 3政策影響大。對于商鋪投資，政策層面的巨大影響不容忽視，這些政策主要指房地 產開發(fā)政策、金融信貸政策、銷售管理政策、工程建設政策等。首先，商鋪開發(fā)報建除了國 土、規(guī)劃、園林、消防、人防、市政等部門外，規(guī)劃方案還必須向市商委報審，設計必須符3、 合城市商業(yè)網點的整體布局才可能獲得通過。 有的城市由于商業(yè)設施較多， 對開發(fā)大賣場和 百貨店甚至要召開市民聽證會(如大連)，商鋪項目通過政府各個部門審批的難度可想而知。 其次，銀行對商鋪購買的抵押貸款條件與住宅有區(qū)別，商鋪貸款至多 6 成 10 年，而住宅貸 款可以 8 成 30 年。再者，商鋪的層數(shù)少，根據(jù)銷售政策規(guī)定一般要到物業(yè)結構封頂才能預 售，而高層、小高層住宅只要投資達到三分之一、已經確定竣工日期就可以預售，因此商鋪 開發(fā)要求發(fā)展商具有很強的資金實力。業(yè)界有人戲言，商業(yè)地產是資本的游戲。此外，商鋪 對政府區(qū)域規(guī)劃比住宅更敏感，城市功能布局的調整對商鋪的收益將產生革命性的影響。 4價格變化快。一般來說，建筑物底商的價格是住宅價格的 23 倍，有的繁華街道甚 至可以達到 58 倍；少數(shù)拍賣的商鋪(鋪面和鋪位)高達 18 萬元。由于商鋪的價格高， 而影響其價格的因素甚多(如地段商情因