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1、趙傳先：學習篇：商業綜合體業態布局與動線規劃要點 摘要：對于規模龐大、業態眾多的商業綜合體來說，業態布局和動線規 劃非常復雜。本文先對商業業態進行了歸類分析，進而闡述了業態布局 的一般性原則及四個要點： 合理分區、 增強互動、 引導客流和順應流程。 動線規劃不僅能夠引導商業綜合體內外人流、車流、物流的有序流動， 更是提升商業品質和價值的關鍵手段， 這主要依賴合理的客流動線規劃。 本文通過解析大量案例，提出了“有機疏解”和“分類引導”等客流動 線規劃的一般規律，并歸納出方位感、均好性、連續性、舒適性和尺度 感等客流動線設計的要點。 最后，本文展望了商業綜合體規劃設計的未來趨勢。 商業建筑是與人們2、生活最為密切的公共建筑之一， 按規模形態層級可分 為商鋪及商鋪集合形成的帶狀商業街、單體百貨樓或專業商場、購物中 心、商業綜合體、城市綜合體。 中國購物中心發展及預測報告 20092011中將購物中心定義為“單 體形態的 Shopping Center 或 Shopping Mall，即以零售、餐飲、娛樂、 休閑、服務為完整功能的綜合性商業設施”。其實在歐美商業發展較早 的國家，購物中心是指以零售為主要業態的大型商業項目，是專賣店、 百貨店、超市等的集合，可能配備一點餐飲，但只是輔助性功能。而近 年來，特別是在亞洲新興市場，出現了很多包含零售、餐飲、娛樂、休 閑健身、教育文化等多種業態在內的大3、型商業項目，零售占比往往只有 1/3 左右，我們將其稱為商業綜合體，以便與購物中心加以區分。如果 一棟大型建筑除商業以外， 還帶有辦公、 公寓、 酒店、 住宅等物業類型， 我們稱為城市綜合體，但其商業部分是功能和流線最為復雜的部分。 近年來， 我國商業項目建設量迅速膨脹， 很多開發商紛紛轉型商業地產， 動輒十萬平方米量級的項目開建，體量龐大，功能復雜，投資巨大，風 險極高。我們常常看到有些商業人氣旺盛，經營火爆，而有的則冷冷清 清， 生意慘淡， 甚至在一個商圈緊鄰的兩個項目， 經營效果都差別巨大。 業內有句話叫“隔街死”，形容馬路兩邊商業經營狀況的差異，還有一句 話叫“一步差三成”，點透了商鋪的位置雖然只差一點兒，但營業額卻差 距很大的現實。實際上，商業的租金收益差幾倍并不稀奇，決定商業項 目生死的奧妙在哪兒呢？選址、業態定位、規劃設計、招商和運營管理 是決定商業成功的關鍵環節，環環相扣，