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1、商業(yè)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃 商業(yè)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃(一)商業(yè)業(yè)態(tài)的定義 商業(yè)業(yè)態(tài)指的是經(jīng)營者為滿足不同的消費需求而形成的經(jīng)營模式 或經(jīng)營形態(tài)，其分類的主要依據(jù)包括經(jīng)營主體目標市場、經(jīng)營理念、服 務功能、選址要求、立店規(guī)模、商品結構標準等諸方面。城市綜合體內 主要的商業(yè)業(yè)態(tài)包括：購物中心、酒店、寫字樓、公寓、住宅等等；而 其中購物中心內的業(yè)態(tài)主要有：百貨店、零售型專業(yè)店、專賣店、特色 超市、大型綜合超市、電影城、娛樂中心(KTV、電玩等)、健轉：商業(yè)定轉：商業(yè)定 位及業(yè)態(tài)規(guī)劃位及業(yè)態(tài)規(guī)劃身中心、大型中式酒樓、特色餐飲美食廣場、美容院及發(fā) 廊、銀行、便利店、折扣店、專業(yè)市場2、等。 (二)商業(yè)業(yè)態(tài)組合與規(guī)劃 所謂業(yè)態(tài)組合就是指綜合體或購物中心根據(jù)自身的定位確定商業(yè) 業(yè)態(tài)的種類和每一種商業(yè)業(yè)態(tài)在購物中心中的分布及分配比例的過程。 業(yè)態(tài)組合涉及三個層面的問題：1、業(yè)態(tài)的選擇：一個綜合體或是 購物中心究竟應該承載哪些功能、涵蓋哪些業(yè)態(tài)；2、配比的問題：各 業(yè)態(tài)在綜合體或購物中心中的占比及每一業(yè)態(tài)中具體每個業(yè)種數(shù)量的 多少以及相互的比例關系；3、落位與分布的問題：各業(yè)態(tài)在綜合體或 購物中心的區(qū)位與業(yè)態(tài)之間的相互關系。 對不同的業(yè)態(tài)如何進行有效的劃分與組合， 不僅關系到廣場定位的 實現(xiàn)、客流的共享，更關系到經(jīng)營收益的最大化。 二、業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則 1、定位優(yōu)先的原則 單個綜3、合體或購物中心的業(yè)態(tài)組合須服務于公司整體戰(zhàn)略的發(fā)展 要求。購物中心業(yè)態(tài)的選擇與配比規(guī)劃須符合城市綜合體的整體定位， 滿足商家的經(jīng)營需要和消費者的消費需求。 綜合體或購物中心的定位包 括三個層面： 1)整體的功能性定位： 即綜合體(購物中心)要實現(xiàn)哪些基本的功能。 位于不同城市不同區(qū)域屬性的城市綜合體，由于區(qū)位特征不同，其承載 的基本功能及扮演的角色也會有較大的區(qū)別， 如上海五角場萬達廣場屬 于城市中心(副中心)型城市綜合體， 北京 CBD 萬達廣場為城市特定功能 區(qū)域內的綜合體，而寧波萬達廣場則屬于典型的郊區(qū)型城市綜合體。 2)目標客群的選擇：位于不同類型的城市以及城市不同區(qū)位的城市 綜合體，其目標消費人群的結構、消費能力以及消費傾向會有所差別， 這必然會影響到綜合體(尤其是購物中心)內商業(yè)業(yè)態(tài)種類的選擇及各業(yè) 態(tài)的配比。 3)規(guī)模選擇：城市綜合體(購物中心)的面積、大小及橫豎向空間結 構