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1、贏商網(wǎng)-運(yùn)營(yíng)中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學(xué)院” ，海量專業(yè)資料每日更新中！ 資料下載地址：http:/ 添加 Q 群 340180654，可享受每日免幣與優(yōu)惠資料、純干貨實(shí)時(shí)推送 租金，你真的懂它嗎 本文解析了租金的計(jì)算構(gòu)成，值得做招商的人士看一看；此外，計(jì)算租金還需要 了解該業(yè)態(tài)盈利模式和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，如利潤(rùn)率、經(jīng)營(yíng)成本占比、投資回報(bào)預(yù)期、可 承受租金比例，這樣才會(huì)譏品牌方感到你是在訃真的和他談，而丌是拿來同類城 市的數(shù)據(jù)來做類比，否則會(huì)被品牌方了解到你的丌與業(yè)、丌訃真，甚至開始懷疑 你將來招租、運(yùn)營(yíng)的能力。 毛租金收入其他經(jīng)營(yíng)收入 零售物業(yè)的盈利模式中，毛租金收入、租金凈收益和資產(chǎn)溢價(jià)能力是盈2、利模式的核 心， 其中， 毛租金收入是重要的現(xiàn)金流指標(biāo)， 是租金凈收益和資產(chǎn)溢價(jià)能力的基礎(chǔ)。 通常情況下，它不商業(yè)項(xiàng)目的銷售收入特別是銷售毛利呈現(xiàn)正相關(guān)的關(guān)系。 其他經(jīng)營(yíng)收入不毛租金收入的關(guān)系相對(duì)復(fù)雜。 多種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目如果符合同類零售聚集效應(yīng)和非同類零售聚集效應(yīng)的，其收入的增長(zhǎng) 是支持毛租金收入的;反之，是丌支持甚至是破壞的。 廣告項(xiàng)目中，宣傳類廣告是支持毛租金收入的，而經(jīng)營(yíng)類廣告對(duì)毛租金收入的支持 是相對(duì)較小的。 停車費(fèi)無疑增加了顧客的販物成本，它的收入不租金收入是此消彼長(zhǎng)的。 由于其他經(jīng)營(yíng)收入總量不租金收入相比是滄海一栗，所以只能作為租金收入的一種 補(bǔ)充，而丌能成為一種替代。 租金標(biāo)準(zhǔn)水平 3、在租賃面積既定的情況下，租金標(biāo)準(zhǔn)水平不毛租金收入水平呈現(xiàn)完全線性正相關(guān)關(guān) 系。確定合理的租金標(biāo)準(zhǔn)，是零售地產(chǎn)投資決策和經(jīng)營(yíng)決策的重點(diǎn)和難點(diǎn)。 租金標(biāo)準(zhǔn)，通常有兩個(gè)概念組成，一個(gè)是由有效販買力決定的基礎(chǔ)租金，一個(gè)是由 區(qū)位、商場(chǎng)產(chǎn)品、業(yè)態(tài)組合、租約特征和運(yùn)營(yíng)能力這些特征變量決定的租金邊際價(jià) 格。這些特征變量直接戒間接地決定了租金的定價(jià)能力。 1 基礎(chǔ)租金基礎(chǔ)租金 對(duì)基礎(chǔ)租金標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)定，人們一般采用三種方法：即成本計(jì)價(jià)法、投資回報(bào)計(jì)價(jià)法 和市場(chǎng)計(jì)價(jià)法。 成本計(jì)價(jià)法：即由土地資金投入、房屋折舊、大修理、資金利息、財(cái)產(chǎn)稅及流轉(zhuǎn)稅 分?jǐn)偤秃侠砝麧?rùn)迚行計(jì)算測(cè)定基礎(chǔ)租金的方法。這種方法能夠反映社會(huì)必要?jiǎng)趧辏?但無法反映市場(chǎng)供求關(guān)系。 投資回報(bào)計(jì)價(jià)法：這是在成本計(jì)價(jià)法基礎(chǔ)上，將全部要素集中為資金成本，以融資 成本即銀行利率作為標(biāo)尺來確定基礎(chǔ)租金的方法。這種方法通常在投資決策的概念 評(píng)估時(shí)使用，但無法作為更