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1、 中國商業(yè)地產(chǎn)模式探索 _城市綜合體開發(fā)運 營要點 一、商業(yè)地產(chǎn)的屬性一、商業(yè)地產(chǎn)的屬性 1、零售不動產(chǎn) 2、與住宅地產(chǎn)相對應(yīng)的一類房地產(chǎn) 3、以收取租金收入為目的投資行為 4、金融行業(yè)的一種 二、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展形勢 1、未來10-15年，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)將呈現(xiàn)此消彼長 的態(tài)勢。 2、目前中國的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)已進入戰(zhàn)國時代：搶人，搶 地，搶錢。 3、5-8年后，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將進入三國時代：擁有全國 性品牌影響力及專業(yè)的運營管理能力的企業(yè)將成為最后 的勝（剩）者。 三、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式 自有資金 銀行貸款 持有部分商業(yè) （購物中心） 銷售部分： 住宅、寫字樓、社區(qū)商業(yè) 租金收益 資產(chǎn)溢價 資產(chǎn)抵2、押貸款 租約抵押貸款 歸還歸還 貸款貸款 滾動開發(fā)滾動開發(fā) 中國發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的兩個 制約條件： 1、缺乏相應(yīng)的金融工具； 2、較低的經(jīng)濟發(fā)展水平和 商業(yè)發(fā)展水平導(dǎo)致的低租 金水平。 華潤和中糧模式：以集團 總公司的投資為主，沉淀 優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，擇機上市。 萬達模式：通過兩貸一銷 售以及低于市場水平的土 地價格，基本達到項目現(xiàn) 金平衡，實現(xiàn)快速滾動開 發(fā) 實現(xiàn)IPO 償 還 利 息 2012 四、商業(yè)地產(chǎn)運作的關(guān)鍵要素四、商業(yè)地產(chǎn)運作的關(guān)鍵要素 1、商業(yè)模式（金融模式） 2、產(chǎn)品類型 3、人力資源 4、商業(yè)資源 住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的九大風(fēng)險住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的九大風(fēng)險 1 1、對商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)3、與產(chǎn)業(yè)鏈的認(rèn)知不足；、對商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)與產(chǎn)業(yè)鏈的認(rèn)知不足； 2 2、融資模式和平臺匱乏；、融資模式和平臺匱乏； 3 3、與住宅地產(chǎn)不同的商業(yè)拿地模式；、與住宅地產(chǎn)不同的商業(yè)拿地模式； 4 4、產(chǎn)品模型與商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品品牌難以確立、產(chǎn)品模型與商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品品牌難以確立 ； 5 5、核心商業(yè)資源的戰(zhàn)略合作力與掌控力不足；、核心商業(yè)資源的戰(zhàn)略合作力與掌控力不足； 6 6、對設(shè)計和招商團隊及合作伙伴鑒別力不夠；、對設(shè)計和招商團隊及合作伙伴鑒別力不夠； 7 7、對投資回報率和回報周期的期待過高；、對投資回報率和回報周期的期待過高； 8 8、對部門工作協(xié)調(diào)和交叉的認(rèn)識和掌控不足；、對部門工作協(xié)調(diào)和交叉的認(rèn)識和掌控不足； 9 9、對人力成本和人材特點的差異準(zhǔn)備不足。、對人力成本和人材特點的差異準(zhǔn)備不足。 五、城市綜合體開發(fā)的基本要點 城市綜合體開發(fā)中的計劃管理城市綜合體開發(fā)中的計劃管理 1、規(guī)劃設(shè)計計劃