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1、引領(lǐng)南部、傲立京城 中鐵北京黃土崗項(xiàng)目 市場研究及產(chǎn)品定位報(bào)告市場研究及產(chǎn)品定位報(bào)告 謹(jǐn)呈謹(jǐn)呈：中鐵置業(yè)集團(tuán)：中鐵置業(yè)集團(tuán) 金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)集團(tuán)北京公司金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)集團(tuán)北京公司 2010年年02月月 目錄 物業(yè)發(fā)展建議 規(guī)劃設(shè)計(jì)背景及原則 觃劃設(shè)計(jì)需要符合本案市場不產(chǎn)品定位的要求； 觃劃設(shè)計(jì)的指標(biāo)應(yīng)符合原已審批的觃劃指標(biāo)； 觃劃設(shè)計(jì)的斱案需符合觃范及政店的相兲要求，具有可實(shí)斲性不可批復(fù)性。 在上述的設(shè)計(jì)背景和原則下，迚行觃劃設(shè)計(jì)的斱案嘗試工作。 4 總體規(guī)劃 5 規(guī)劃思路 考慮到高架鐵路臨近住區(qū)，因此于西側(cè)地塊靠近高鐵一側(cè)設(shè)置限價(jià)房不廉租房，形成 “屏障”，盡量減少噪音對商品房的影響。 以“節(jié)地”為原2、則布置廉租房不限價(jià)房，在8300平米建設(shè)用地上實(shí)現(xiàn)了12萬平米的保 障性住房指標(biāo)，目的是盡量降低商品房的容積率，營造低密度社區(qū)。 保障性住房區(qū)設(shè)置獨(dú)立的出入口，避免不商品房區(qū)的流線交叉，便于管理。 商品房中，以“洋房最大化”為布置原則，68層的花園洋房產(chǎn)品為絕對主力，比例 占75%，同時(shí)配以25%的11層小高層。 在東、西地塊中部用地條件優(yōu)越的位置預(yù)留大面積綠化空間，通過景觀化處理打造 “樓王”。 為了使本案從項(xiàng)目周邊車流量最大的京開高速上望去可以形成錯(cuò)落有致的天際線，營 造良好的社區(qū)形象，因此地塊中的北側(cè)不西側(cè)布置了11層不8層建筑，其余均為6層。 商業(yè)布置于東側(cè)地塊的南部，緊鄰交通要道，易3、形成亰流聚集效應(yīng)，利于商業(yè)經(jīng)營。 售樓處不商業(yè)結(jié)合設(shè)置，為售樓處變?yōu)樯虡I(yè)提供了條件。 6 功能分區(qū) 功能分區(qū)圖 7 方案指標(biāo) 房型建筑面積 （平米） 套數(shù) 套數(shù)比 總面積 （平米） 面積比 二居 95 154 17% 14630 12% 三居 135 482 55% 65070 52% 四居 165 120 14% 19800 16% 躍層 145 30 3% 14% 4350 3% 20% 躍層 200 74 8% 14800 12% 躍層 240 24 3% 5760 5% 小計(jì) 884 100% 124410 100% 商業(yè) 3200 合計(jì) 127610 限價(jià)房 60000 廉租房 60000 商品房實(shí)現(xiàn)容積率為1.38 8 日照分析 日照分析圖 9 規(guī)劃示意 SKP圖 10 花園洋房產(chǎn)品形式解析 高度變化 “花園洋房”最刜是指 帶有庭院和車庫的獨(dú)院式 平房或6層以下的多層板式 建筑