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1、 道滘蔡白村地塊定位研判與開(kāi)發(fā)建議道滘蔡白村地塊定位研判與開(kāi)發(fā)建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 報(bào)告結(jié)構(gòu)報(bào)告結(jié)構(gòu) 2、變化思考、變化思考 3、市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)調(diào)研 4、定位研判、定位研判 5、規(guī)劃與開(kāi)發(fā)建議、規(guī)劃與開(kāi)發(fā)建議 1、定位回顧、定位回顧 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3 定位回顧定位回顧 1 歷史。 2007年，世聯(lián)地產(chǎn)第一次邂逅本項(xiàng)目，當(dāng)初我年，世聯(lián)地產(chǎn)第一次邂逅本項(xiàng)目，當(dāng)初我 們?cè)鯓佣ㄎ唬宽?xiàng)目做了怎樣的規(guī)劃？們?cè)鯓佣ㄎ唬宽?xiàng)目做了怎樣的規(guī)劃？ 2. 項(xiàng)目定位 3. 項(xiàng)目規(guī)劃 1. 項(xiàng)目認(rèn)知 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4 地塊1 地塊2 蔡白工業(yè)區(qū)蔡白工業(yè)區(qū) 項(xiàng)目認(rèn)知 占地面積 37879M2 住宅2、面積 10萬(wàn)M2 容積率 2.9 綠化率 30.1% 車(chē)位 580 其他 建筑設(shè)計(jì)遵循建筑設(shè)計(jì)遵循 70/9070/90規(guī)范規(guī)范 城市遠(yuǎn)郊/中等規(guī)模/高容積率/商住用地， 地塊方正平整，昭示性好 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 5 項(xiàng)目四至項(xiàng)目四至 沿海麗水佳園沿海麗水佳園 地塊一 地塊二 工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū) 沿海麗水佳園沿海麗水佳園 沿海路沿海路 港口大道港口大道 道厚路道厚路 蔡白工業(yè)區(qū)蔡白工業(yè)區(qū) 地塊二地塊二 地塊一地塊一 項(xiàng)目認(rèn)知 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 6 地塊1 地塊2 蔡白工業(yè)區(qū)蔡白工業(yè)區(qū) 城郊陌生區(qū)域，周邊環(huán)境差，生活配套非 常不完善，客戶認(rèn)可度低 鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)中心3、 項(xiàng)目認(rèn)知 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 7 地塊一分為二，整體規(guī)劃布局受很大限制 項(xiàng)目認(rèn)知 地塊一地塊一 地塊二地塊二 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 8 城市精品城市精品、高性價(jià)比住宅高性價(jià)比住宅 項(xiàng)目形象：中高檔項(xiàng)目形象：中高檔 高價(jià)值：高價(jià)值：高附加值戶型高附加值戶型 高實(shí)用率高實(shí)用率 低總價(jià)：低總價(jià)：低總價(jià)，但實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的中高價(jià)格低總價(jià)，但實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的中高價(jià)格 項(xiàng)目定位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 9 投資（蔡白、厚街）：投資（蔡白、厚街）：私營(yíng)企業(yè)私營(yíng)企業(yè) 主、本地原住民、工廠中高層管主、本地原住民、工廠中高層管 理者、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者（理者、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者（25%） 核心客戶核心客戶 輔助客戶輔助客戶 游離客戶游離客戶 自住（蔡白、厚街）：自住（蔡白、厚街）：工廠中高工廠中高 層管理者、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、本地原層管理者、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、本地原 住民（住民（70%） 其它其它(5%)城區(qū)、深圳客戶城區(qū)、深圳客戶 客戶定位 項(xiàng)