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上海廣場商業項目定位及產品塑造匯報(44頁）.ppt

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商業街區

上傳人：焦** 編號：71219 2021-03-23 44頁 8.17MB

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1、上海廣場上海廣場項目定位及產品塑造匯報項目定位及產品塑造匯報二零零六年四月十日項目定位高檔高檔濱江濱江商務復合體商務復合體四個功能單元高級公寓式酒店（高級公寓式酒店（2.52.5- -2.82.8萬平方米）萬平方米）創意產業創意產業LOFTLOFT（2 2萬平方米）萬平方米）高檔文化休閑商業區（高檔文化休閑商業區（1.81.8萬平方米）萬平方米）濱江獨棟辦公樓（濱江獨棟辦公樓（2 2- -2.22.2萬平方米）萬平方米）項目策劃項目策劃區域市場簡析辦公樓供應量及銷售量均占全市1/3，日均銷售900。售價與全市均價持平，低于靜安、黃浦、徐匯、長寧等浦西主要辦公區域。 2、購買人群：國內客戶占2/3，其中本地及江浙約50，亞洲占20，歐美約8，其它約5。 07-10年有80萬新增供應量，租金和售價均可能下調。區域市場簡析以雅詩閣為代表的公寓式酒店租價在0.9-1/日，與浦西同類項目持平，空置率低于10。租客人群：美洲約40，歐洲約30，亞洲16，國內約10。租金預算：單身2000-3000/月，夫妻3500-5000/月，家庭4000-8000/月。區域市場簡析區域市場簡析小陸家嘴為金融核心區，屬辦公概念。產品以單一大型寫字樓為主。南延伸區為頂級江景豪宅區，屬居住概念。產品以大中型住宅小區為主。少量商務和生活配套，服務種類少，檔次差異3、大。北延伸區（船廠地塊）為綜合開發區偏商務概念。產品以大型寫字樓和商務公寓為主，配有住宅。規劃有商業配套，呈線狀分布面積較大，依賴人流支持。項目位置分析項目位置分析項目位于純商務功能向綜合服務功能過渡的區域有江景優勢，體量適中東方路和銀城中路延伸后交通便利缺乏規模優勢，單一產品難以形成競爭優勢現有建筑形成南向遮擋周邊環境雜亂，缺乏高檔物業氛圍復合型項目是區域市場空白高檔寫字樓和頂級豪宅均缺少同檔次配套設施，造成功能缺失。高檔寫字樓和頂級豪宅均缺少同檔次配套設施，造成功能缺失。商務、娛樂、休閑、購買等消費需求急待滿足。商務、娛樂、休閑、購買等消費需求急待滿足。虹橋古北、淮海路辦公區新天地、南京西路辦公區梅泰恒等成功案虹橋古北、淮海路辦公區新天地、南京西路辦公區梅泰恒等成功案例說明商務功能的復合將產生巨大的價值增長。例說明商務功能的復合將產生巨大的價值增長

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