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1、合景菊園合景菊園 營銷策劃營銷策劃 報告報告 SWOT分析分析 客群來源客群來源 營銷推廣策略營銷推廣策略 SWOT分析分析 優(yōu)勢優(yōu)勢 品牌：品牌： 合景品牌實力強(qiáng)，具備成熟開發(fā)經(jīng)驗； 人文：人文： 區(qū)域較為成熟，客戶有一定認(rèn)知度； 交通：交通： 距軌道交通較近，交通便利； 產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)： 區(qū)域已有產(chǎn)業(yè)支撐，具備客源基礎(chǔ)。 劣勢劣勢 單一：單一： 產(chǎn)品較為單一，客戶選擇度不高； 配套：配套： 本案周邊配套設(shè)施有待加強(qiáng)； 其他：其他： 距離殯儀館較近，本地客戶有所排斥； 項目西側(cè)仍為未動遷老城區(qū)，居民綜 合素質(zhì)不高。 機(jī)會機(jī)會 剛需市場的機(jī)會：剛需市場的機(jī)會： 區(qū)域內(nèi)少有針對剛需客戶的戶型，在新政2、背 景下非常具有競爭力； 區(qū)域改造的機(jī)會：區(qū)域改造的機(jī)會： 區(qū)域漸趨成熟，老城區(qū)改造未來人口導(dǎo)入量 大； 軌道北移的機(jī)會：軌道北移的機(jī)會： 地鐵沿線，可導(dǎo)入11、2號線市區(qū)首置、首 改客戶。 風(fēng)險風(fēng)險 政策風(fēng)險：政策風(fēng)險： 下半年政府仍可能出臺宏觀調(diào)控政策， 市場大環(huán)境的改變有可能對項目運營造 成風(fēng)險； 區(qū)域內(nèi)部分流風(fēng)險：區(qū)域內(nèi)部分流風(fēng)險： 安亭、南翔、嘉定新城等區(qū)域及11號線 沿線會分流一定量的客戶； 供應(yīng)量風(fēng)險：供應(yīng)量風(fēng)險： 周邊存在大量待開發(fā)土地，未來存在競 爭。 客群來源客群來源 板塊客戶比例 嘉定新城板塊 老城區(qū)城板塊 南翔板塊 嘉定區(qū)域內(nèi)客戶比例 60% 嘉定區(qū)域內(nèi)客戶比例 48%3、 嘉定區(qū)域內(nèi)客戶比例 40% 嘉定區(qū)域內(nèi)客戶比例 49% 嘉定所有板塊中，本案所處的老城區(qū)板塊本地客戶成交占比比重最高，達(dá)到了嘉定所有板塊中，本案所處的老城區(qū)板塊本地客戶成交占比比重最高，達(dá)到了60%， 而嘉定新城、南翔板塊其次，本地客戶與區(qū)域外客戶成交比基本對半開，而安亭板塊而嘉定新城、南翔板塊其次，本地客戶與區(qū)域外客戶成交比基本對半開，而安亭板塊 相對獨立，因此本地客戶成交比重最低，也達(dá)到了相對獨立，因此本地客戶成交比重最低，也達(dá)到了40%； 區(qū)域外上海本地客戶成交相對集中在普陀、長寧、徐匯、浦東，基本都是受市區(qū)高區(qū)域外上海本地客戶成交相對集中在普陀、長寧、徐匯、浦東，基本都是受市區(qū)高 房價擠壓而來的房價擠壓而來的11號軌道交通線導(dǎo)入客戶；號軌道交通線導(dǎo)入客戶； 外來客戶主要集中在以太倉為主的江蘇客戶，這批客戶長期在嘉定區(qū)域進(jìn)行工作上外來客戶主要集中在以太倉為主的江蘇客戶，這批客戶長期